【正文】 《2007房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)2007年鷹潭新時(shí)代廣場(chǎng)策劃案第一篇市調(diào)分析 在新的歷史條件下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一的鷹潭，在經(jīng)濟(jì)一體化的過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景日趨明朗。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理?xiàng)l件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費(fèi)心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。城市的發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給項(xiàng)目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生直接的影響。鑒于此，我們對(duì)鷹潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)劃進(jìn)行深入的探索，以期能夠把握該區(qū)將來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和整個(gè)商業(yè)帶的運(yùn)作。 第一章 鷹潭城市發(fā)展規(guī)劃分析 鷹潭,舊稱鷹潭坊,同治三(1864年)改稱為鷹潭鎮(zhèn),1949年改為鷹潭區(qū),1956年改為縣級(jí)鎮(zhèn),1979年改為縣級(jí)市,1983上7月升格為省轄市,同年10月,在原境內(nèi)成立月湖區(qū)，為其中心城區(qū)。鷹潭地處東經(jīng)116176。4139。至l17176。3039。、北緯27176。3539。至28176。4039。之間，總面積3554平方公里。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下?！吧钐端?，綠如鷹眼”，“漣灣興其中，雄鷹翔其上”，鷹潭故而得名。轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣的信江凹隔帶，地勢(shì)南北高，中間低，東西長約50公里，呈帶狀分布，3206國道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū)18公里的貴溪市和離市區(qū)25公里的余江縣連成一個(gè)整體。全市目前人口近105萬，%，%；%，%；%，%。目前城區(qū)人口約20萬，其中外來人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對(duì)等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個(gè)放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識(shí)也由此可見端倪。 （1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平。 改革開放以來,尤其是1983年升格為省轄市以來,鷹潭市在城市各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)體制改革,全市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了令人矚目的成就,開辟了該市國民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到49%和69%。引進(jìn)推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種90多個(gè),圍繞糧豬果林菜5個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè), 建立了10大農(nóng)產(chǎn)品基地。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作基本完成。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個(gè)以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競(jìng)相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系基本形成。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了國內(nèi)市場(chǎng)占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。旅游業(yè)發(fā)展加快，近年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接收入、接待境外游客數(shù)及創(chuàng)匯金額等候各項(xiàng)指標(biāo)均有很大提升。金融保險(xiǎn)事業(yè)發(fā)展迅速。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。,。,。據(jù)悉該市人均存款目前居江西省第三。（2）經(jīng)濟(jì)增長。 2001年，,按可比價(jià)格計(jì)算,%,%。%,%。%,%。%,%.綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。,%%,%和8%。在此基礎(chǔ)上，近兩年更是穩(wěn)中求進(jìn)，逐步增長。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 面對(duì)買方市場(chǎng)及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),鷹潭市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快發(fā)展三產(chǎn)”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一的格局。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長,但比重呈緩慢下降趨勢(shì),這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點(diǎn)。 （1）市場(chǎng)體系。鷹潭中心城區(qū)是商賈會(huì)集之鬧市,物資集散之要沖,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布,各類市場(chǎng)54個(gè),零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)4443個(gè),面積24萬平方米,居江西前列,個(gè)體工商戶9437戶,一個(gè)以綜合批發(fā)市場(chǎng)為龍頭,專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為骨干,零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)體系已經(jīng)初步形成。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場(chǎng)屬全國四大眼鏡批發(fā)市場(chǎng)之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗(yàn)光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營服務(wù),市場(chǎng)輻射到全國各地，并長期對(duì)外批發(fā)，目前已有3萬余鷹潭人活躍于全國各個(gè)省市從事眼鏡經(jīng)營，也正因此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源更為豐富，同時(shí)也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識(shí)。②鷹潭市建材市場(chǎng)一期工程已于去年建成,并投入使用,市場(chǎng)占地20多畝,市場(chǎng)將輻射到周邊縣市。③贛東商城是江西省規(guī)模最大的市場(chǎng)之一,占地80多畝,建筑面積9萬平方米,共有店面1700余個(gè),其輻射面已達(dá)到周邊20多個(gè)縣市。另外，目前鷹潭市按照“調(diào)整、提高、規(guī)范、發(fā)展”的方針,合理規(guī)劃,分類建設(shè),優(yōu)化結(jié)構(gòu),提高檔次,建設(shè)和完善市場(chǎng)設(shè)施,重點(diǎn)培育和發(fā)展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場(chǎng)、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,沿320國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動(dòng)車輛等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。與此同時(shí),鷹潭市還著力培育資本、勞動(dòng)力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場(chǎng),現(xiàn)已逐步形成一個(gè)完善的市場(chǎng)體系。（2）、投資情況 相對(duì)售價(jià)來說，鷹潭目前的商鋪?zhàn)饨鹌毡檩^低，因此商鋪的投資回收率普遍低，回收時(shí)間較長。就鷹潭中心城區(qū)百佳步行街而言，其租金在2050元/㎡月間徘徊，而其售價(jià)在60007000元/㎡之間，按此計(jì)算，對(duì)于一個(gè)商鋪的投資，其回收往往需要不下十年的時(shí)間。 鷹潭市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是鷹潭市實(shí)施外向牽動(dòng)戰(zhàn)略的“龍頭”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面積2000畝，1994年開始建設(shè)，是鷹潭市的重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)。白露工業(yè)小區(qū)作為鷹潭市區(qū)的一部分，其地理位置具有特殊優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下一個(gè)方面：一是符合鷹潭市在320國道（上海——昆明）兩側(cè)建“經(jīng)濟(jì)帶”的發(fā)展戰(zhàn)略。二是毗鄰320國道和260國道（連云港——汕頭）的交匯處，與省會(huì)南昌僅隔143公里，距向塘機(jī)場(chǎng)116公里，小區(qū)內(nèi)道路與市區(qū)干道直通。三是距離市中心僅3公里，座落在鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。四是東邊距鐵路貨運(yùn)南站3公里，北邊距鐵路客運(yùn)站、汽車站2公里左右，并且緊鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運(yùn)港口碼頭，交通十分便利。五是工業(yè)小區(qū)供水、供電、郵電、通訊等均與市區(qū)系統(tǒng)并網(wǎng)，同時(shí)還可利用市區(qū)其它設(shè)施為工業(yè)小區(qū)內(nèi)的企業(yè)服務(wù)。除此之外，為了給投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，工業(yè)小區(qū)投入了大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，給工業(yè)小區(qū)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必要的道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所，每日2000噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地的通訊線路，真正實(shí)現(xiàn)了“三通一平”。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷吸納江浙一帶特別是溫州、臺(tái)州、金華一帶的富商前來投資，從而使鷹潭以商業(yè)為依托帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)城市的發(fā)展。 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，地處江西東北部，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶”。素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢”之稱，它從一個(gè)鎮(zhèn)到一個(gè)縣到一個(gè)縣級(jí)市最終到一個(gè)地級(jí)市的發(fā)展歷程也正說明了其存在的發(fā)展?jié)摿o限，商機(jī)無限。另外鷹潭山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向則與福建的光澤縣相連。距省會(huì)南昌僅130公里。這些對(duì)于提煉一個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)極具潛力，尤其是在中國實(shí)現(xiàn)三個(gè)黃金周，促進(jìn)旅游發(fā)展之后，其發(fā)展更具勢(shì)頭。 依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實(shí)施“工業(yè)富市、商貿(mào)活市、旅游旺市、科技興市、依法治市的戰(zhàn)略。 就鷹潭目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改基本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便從客觀上決定了在近年內(nèi)鷹潭的發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域?yàn)橹行?。本案恰恰處于這個(gè)圍合區(qū)域內(nèi)，屬鷹潭市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于該地塊的開發(fā)是個(gè)極好的契機(jī)。 ⑴從現(xiàn)在起到2010年，按照圍繞中心、推動(dòng)兩翼、突出重點(diǎn)、帶動(dòng)周邊的構(gòu)想，將鷹潭建設(shè)成為皖、浙、贛邊際區(qū)域中心城市；將東翼的貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為主體的次中心城市；將西翼的余江縣城建成富有地方特色風(fēng)格的衛(wèi)星城市；將南邊的龍虎山風(fēng)景區(qū)建成舉世聞名的風(fēng)景名勝區(qū)，帶動(dòng)沿鐵路、國道和信江周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)，推動(dòng)鷹潭市的城市化進(jìn)程。 ⑵以建設(shè)花園式城市為目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)，啟動(dòng)高橋區(qū)。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場(chǎng)、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物穿衣戴帽等四位一體改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的飛躍。⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長源來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾（洪湖）、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。到十五期末，二、三產(chǎn)業(yè)比重7080%，農(nóng)民人均純收入3000元以上。 由于本案地塊的開發(fā)不僅涉及住宅樓，還兼及廣場(chǎng)與商業(yè)帶，屬綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此就本案對(duì)于當(dāng)?shù)厝巳合M(fèi)心理與習(xí)慣的調(diào)查也應(yīng)從多方面入手，了解當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诟鱾€(gè)方面各個(gè)層次的需求，才能從根本上去滿足他們，也為這個(gè)地塊樓盤的營銷創(chuàng)造良好的條件。由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場(chǎng)將遷至離市中心3公里處的白露鎮(zhèn)，勢(shì)必會(huì)對(duì)長期在此晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的鷹潭市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患?，這便在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個(gè)場(chǎng)所來滿足人們?cè)谶@方面的需求，讓鷹潭市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場(chǎng)所，體育訓(xùn)練有空間。這不僅表明了鷹潭市民對(duì)于這樣一個(gè)場(chǎng)所的基本需求，同時(shí)也在客觀上對(duì)這個(gè)場(chǎng)所主題定位提出了相應(yīng)的要求——它必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方。另一方面，由于鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留的心理恐慌與“健康、生態(tài)”觀念的層層深入人心，鷹潭人們對(duì)于綠色、對(duì)于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的需求與憧憬，因此舊城改造過程中城區(qū)的綠化便顯得迫在眉睫，而這在客觀上也對(duì)于本案廣場(chǎng)的主題定位提出了另一個(gè)層面的要求——它還必須是一個(gè)綠色的、自然的、健康的場(chǎng)所。綜上，便引申出了廣場(chǎng)的主題定位——休閑、生活、綠色、健康。 在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個(gè)商場(chǎng)來說，鷹潭人們對(duì)于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對(duì)于商鋪本身租金與價(jià)格的關(guān)注，基于這樣的需求心理與現(xiàn)實(shí)，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個(gè)商場(chǎng)，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為重要的客觀要求。因此對(duì)于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對(duì)于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對(duì)這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。 對(duì)于住宅，我們了解到當(dāng)?shù)厝俗顬橄矏鄣膽粜褪侨覂蓮d；面積在120㎡左右，除此之外小面積戶型相對(duì)大面積戶型更受關(guān)注；他們最青睞的樓層是35層；而就目前而言，鷹潭當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)多在10001300元/㎡之間浮動(dòng)，近幾年略有上升趨勢(shì)。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔治?，鷹潭近期的房?jī)r(jià)上升在很大程度上有賴于出外經(jīng)商的鷹潭人逐漸增多，而他們外出賺錢后多回鷹潭購房。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的“葉落歸根”“衣錦還鄉(xiāng)”的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房?jī)r(jià)的提升，推動(dòng)了鷹潭房產(chǎn)的發(fā)展。但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個(gè)層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。 鷹潭市有著豐富的道教文化底蘊(yùn)，中國道教發(fā)祥地龍虎山即位于市區(qū)南郊二十公里處,是國家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個(gè)區(qū)200平方公里，素有“神仙所都”、“人間福地”之譽(yù)。龍虎山源遠(yuǎn)流長的道教文化，獨(dú)具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的“三絕”。 ] 龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹，“丹成而龍虎見，山因以名”。之后，張道陵精誠修道，創(chuàng)立了正一道，先后獲“黃帝九鼎丹書”和“太清丹經(jīng)”，撰寫《老子想爾注》進(jìn)行解說，并攜帶弟子入蜀布道，用符水咒法為人治病祛災(zāi)，深得人民愛戴，歷為道教所尊，認(rèn)為它是正一盟威之道，是伐誅邪偽、整理鬼氣、統(tǒng)承三天、佐國佑民、新出治世的真道，即真一無二的正道。因此，時(shí)人尊張道陵為人天之師，正一道又稱天師道，張道陵即為“道教祖天師”。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時(shí)間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。 我國是一個(gè)多宗教的國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。其中佛教、伊斯蘭教和基督教都是舶來品，唯有道教是中國土生土長的宗教。無為而無不為是道教的思想準(zhǔn)則。《》中說：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化?！薄丁分姓f，華胥之國是順自然而治的，他所說的“自然”，事實(shí)也就等于“無為而無不為?！比崛?、不爭(zhēng)、清靜、寡欲是“道”的作用和表現(xiàn)，樂生重生、長生久視是道教的理想追求。老子說：“清靜為天下正”。如道書中常說“清靜無為”或說“清心寡欲”，在老子的宇宙觀中，“清靜”是大自然最早的形成，在他的社會(huì)政治思想中，“清靜”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜”則又指修養(yǎng)過程中的一種境界。道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，希望長生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的。因而它的教義是樂生、重生，鼓勵(lì)人們最低要求是竟其天年，最高的理想是“根深蒂固，長生久視”。長期以來，鷹潭人們的觀念受道教的影響根深蒂固。道教主張維護(hù)和平、反對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)，它追求的理想境界有兩種。一種是在現(xiàn)實(shí)生活中，按道教教義建立一個(gè)理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂業(yè)、竟