房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程(已修改)
2025-01-31 06:13 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程 建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括： ①項(xiàng)目投資策劃 ②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理 ⑦項(xiàng)目服務(wù)策劃 ⑧項(xiàng)目二次策劃 研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開(kāi)發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭(zhēng)形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。 案頭工作階段 第一章 “某項(xiàng)目”投資策劃 第一節(jié)項(xiàng)目投資策劃的含義 項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類(lèi)樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 第二節(jié)某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容 一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 土地面積及其紅線(xiàn)圖 七通一平現(xiàn)狀 2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀(guān) 自然景觀(guān) 歷史人文景觀(guān) 環(huán)境污染狀況 3．地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù) 郵政服務(wù) 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù) 游樂(lè)休憩設(shè)施 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響 二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 1．宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2．萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3．萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 4．萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異 5．萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6．萊西商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 三、土地SWOT分析 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位 1．類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2．項(xiàng)目定位： 市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶(hù)群定位） 功能定位 建筑風(fēng)格定位 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1．商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 商品住宅價(jià)值分析法：類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 a選擇可類(lèi)比項(xiàng)目 b確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值 d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 類(lèi)比土地價(jià)值決定因素 a類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異 ※市政交通及直入交通的便利性的差異 ※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀(guān)的差異 ——教育、人文景觀(guān)的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 ※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶(hù)型設(shè)計(jì) ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素 2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算 六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 1．均價(jià)的確定 2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2．項(xiàng)目受期成本模擬 成本模擬表及其說(shuō)明 3．項(xiàng)目收益部分模擬銷(xiāo)售收入模擬a銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)b銷(xiāo)售收入模擬表利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明 b利潤(rùn)模擬表敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響
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