【正文】 項(xiàng)目（二期）產(chǎn)品策劃目錄第一章 社區(qū)規(guī)劃1. 規(guī)劃理念…………………………………………………………………………….……………………………….　…………………………..　………………………………..……………………………….……………………………….……………………………….2. 道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………….…………………………………….…………………………………….第二章 住宅策劃1. 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格……………………………………2. 設(shè)計(jì)條件…………………………………………….…………………………………………………….3. 組團(tuán)一部分…………………………………………………………………………….…………………………………….……………………………..……………………………..……………………………………….…………………………………….…………………………………….4. 組團(tuán)三部分…………………………………………………………………………….…………………………………….…………….………………………………………………………………..……………………………………..5. 塔樓部分……….………………………………………………………………………..……………………………………..………………………………………..……………………………………..……………………………………..第三章 商務(wù)策劃……………....……………………………………..……………………………………..………………………………………………………………..……………………………………..……………………………………….……………………………………..……………………………………..………………………………………….第四章 社區(qū)景觀策劃1. 禪宗的引入……………………………………….2. 景觀設(shè)計(jì)………………………………………….……………………………..……………………………………..……………………………………..第五章 配套設(shè)施策劃1. 家庭智能化系統(tǒng)…………………………………..2. 小區(qū)安全防范系統(tǒng)……………………………….3. 小區(qū)信息（物業(yè)）管理系統(tǒng)…………………….4. 信息網(wǎng)絡(luò)（通信）系統(tǒng)………………………….第六章 公共配套策劃第七章 學(xué)區(qū)策劃 第一章 　社區(qū)規(guī)劃:新都市主義的提出，最早是為了順應(yīng)發(fā)達(dá)的汽車工業(yè)所引發(fā)的住宅郊區(qū)化趨勢(shì)，運(yùn)用成熟的都市建筑理論對(duì)郊區(qū)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)加以引導(dǎo)。而隨著社會(huì)的變革，新都市主義堅(jiān)持的原則與基本的組成元素同樣適用于指導(dǎo)市區(qū)內(nèi)居住小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。與郊區(qū)住宅相比，市區(qū)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)更需要適應(yīng)社會(huì)的變革，滿足城市人口的居住需求，平衡、緩解現(xiàn)代社會(huì)所需承受的各種壓力，建立便利、安全、舒適、高效的生活方式，使都市中心得以復(fù)興，為現(xiàn)代都市生活注入持續(xù)的活力。在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要根據(jù)新都市主義的規(guī)劃原則，社區(qū)的公共空間，包括會(huì)所、景觀園林等，都應(yīng)事先預(yù)留，而非最后的剩余。新都市主義的基本組成元素是鄰里、街區(qū)和廊道。鄰里是平衡居民行為的地帶；街區(qū)是單一活動(dòng)占優(yōu)勢(shì)的地帶；而廊道則是鄰里和街區(qū)之間的連接物與分隔物。在本項(xiàng)目的二期規(guī)劃中，友善的鄰里感需要強(qiáng)調(diào)適宜的步行尺度，通過(guò)有限的距離將鄰里人口聚集一起，在步行范圍內(nèi)解決日常生活的各種需要；街區(qū)概念則通過(guò)小區(qū)外圍的商業(yè)街與城市空間的互動(dòng)來(lái)加以體現(xiàn)；而作為社區(qū)內(nèi)部鄰里空間與街區(qū)之間的過(guò)度地帶則突破廊道的形式約束，通過(guò)下沉式大堂、地下商業(yè)街、地下陽(yáng)光通廊等創(chuàng)新空間加以實(shí)現(xiàn)。需要注意的是，在小區(qū)入口處的板樓公寓與會(huì)所的處理中，一要解決首層商務(wù)空間與樓上居住空間的相對(duì)獨(dú)立，二要解決地下車庫(kù)與居住、商務(wù)的相互關(guān)系，三要解決樓上業(yè)主可方便快捷地享受到會(huì)所服務(wù)?！緢D片】手繪：地下車庫(kù)－沿街公寓－下沉式大堂－地下商業(yè)街－會(huì)所之間交通組織關(guān)系的形象化示意圖【主題】書(shū)墨飄香的學(xué)區(qū)氛圍、便利時(shí)尚的都市生活、全面呵護(hù)的幸福家庭、溫和恭讓的鄰里交往【內(nèi)容】該社區(qū)獨(dú)特的地理位置以及優(yōu)越的人文環(huán)境，為整體規(guī)劃注入了背景依據(jù)與持續(xù)發(fā)展的活力因素。――健康怡人健康的生態(tài)環(huán)境是保證社區(qū)居民生理和心理健康所必需的生活條件，在社區(qū)規(guī)劃中要突出強(qiáng)調(diào)對(duì)陽(yáng)光、水、空氣和綠地的充分尊重與利用。【圖片】社區(qū)景觀/中心廣場(chǎng)/主題花園――安全舒適功能完善的物質(zhì)環(huán)境為居民提供滿足基本生活需求的室內(nèi)外空間，包括各居住單元、社區(qū)會(huì)所、廣場(chǎng)綠地、交通空間、商業(yè)服務(wù)、文化設(shè)施等?！緢D片】室內(nèi)外空間――社區(qū)鄰里感精神空間需要通過(guò)物質(zhì)空間來(lái)承載文化，本社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要注重學(xué)區(qū)氛圍的營(yíng)造，使其具有精神感染力，幫助居民陶冶情操，提高創(chuàng)造性思維能力；又要強(qiáng)調(diào)社區(qū)鄰里感，善于使用室內(nèi)外空間的臨界元素，如連拱廊、門(mén)廊、臺(tái)階、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、屋檐、檐口、門(mén)窗等建筑符號(hào)，這些都是建筑物與戶外空間互相接觸并決定精神生活的影響因素。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的建筑對(duì)所處的環(huán)境是友善的，而非破壞性的，有助于形成人、建筑與空間之間的對(duì)話與交流，凝聚社區(qū)文化，活躍鄰里氛圍。社區(qū)內(nèi)的戶外公共空間更容易表達(dá)一個(gè)社區(qū)公眾生活的精神層面，人們?cè)谄渲械男袨檎鎸?shí)地反映著居住者的生活狀態(tài)。在本項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃中，要充分考慮、照顧不同年齡層次的需求，為他們預(yù)留適宜的活動(dòng)場(chǎng)所：年輕人可以步行、騎著單車或滑著滾軸在社區(qū)內(nèi)的學(xué)校或者其它活動(dòng)場(chǎng)所穿梭往來(lái)，老年人則可以悠閑地漫步于林蔭小路或坐在樹(shù)下的長(zhǎng)椅上，照看著不遠(yuǎn)處游戲玩耍著的孩子。而擔(dān)負(fù)著家庭、社會(huì)雙重責(zé)任的中年人則往往選擇在周末陪著家人去社區(qū)會(huì)所休閑娛樂(lè)，或者全家去郊外野游。西北、東南側(cè)沿街板樓圍合成的院落空間，相對(duì)獨(dú)立于外界環(huán)境，給人以安定感。由于機(jī)動(dòng)車輛由環(huán)形道路直接駛?cè)氲叵萝噹?kù)，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，故該鄰里院落是促進(jìn)業(yè)主間友好交往的理想戶外場(chǎng)所，應(yīng)強(qiáng)調(diào)組團(tuán)中心綠地的可進(jìn)入性。塔樓部分以中心公園為核心，圍繞環(huán)形道路錯(cuò)落布局，創(chuàng)造出開(kāi)放自由的共享空間，維系和睦友善的鄰里關(guān)系，共同遵守公共空間、步行尺度及鄰里協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)積極的生活方式?！緢D片】具有表現(xiàn)力的戶外圖片加以表現(xiàn)校園文化氣息（露天劇場(chǎng)、廣場(chǎng)音樂(lè)會(huì)等）開(kāi)放、友好的戶外交流空間（元素包括：人、建筑與空間）――與時(shí)俱進(jìn)本社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)還應(yīng)符合時(shí)代特征，注重對(duì)信息空間環(huán)境的營(yíng)造。作為現(xiàn)代人和社會(huì)交往并進(jìn)行科技和文化交流的重要空間，信息空間所要求的寬頻通信、網(wǎng)絡(luò)必不可少?！緢D片】書(shū)房室內(nèi)效果（語(yǔ)音/數(shù)據(jù)接口，電腦）建筑物、路網(wǎng)、由沿街板樓形成的半圍合院落、社區(qū)中心公園創(chuàng)造的開(kāi)放空間，共同打造出生機(jī)勃勃的多樣性社區(qū)生活。要從安靜的居住區(qū)內(nèi)分離出來(lái)，布置在社區(qū)的周邊地段，既可保證交通運(yùn)輸?shù)耐〞?，又可以形成?dú)立的營(yíng)業(yè)環(huán)境，不受小區(qū)約制，方便居民購(gòu)物，減少相互干擾。結(jié)合本項(xiàng)目二期的用地條件，除會(huì)所以外的公共商務(wù)配套主要集中在沿街公寓的首層，結(jié)合半地下空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，保留獨(dú)立的出入口，分別在社區(qū)的北端、東南方向形成三條不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、不同服務(wù)對(duì)象、不同形式風(fēng)格的商業(yè)街。在社區(qū)組團(tuán)一的沿街公寓首層，形成面向社會(huì)及相鄰社區(qū)服務(wù)的街區(qū)級(jí)商業(yè)街，其半地下部分則向南延展，通過(guò)采光井或采光天篷形成一條長(zhǎng)度適宜、充滿情趣的室內(nèi)商業(yè)街道，可以與公寓的下沉式大堂及社區(qū)會(huì)所的地下部分聯(lián)通，為社區(qū)內(nèi)的居民提供配套服務(wù)。（主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、形式風(fēng)格詳見(jiàn)第三章商務(wù)策劃部分）。另外，與組團(tuán)一南端相鄰的四層商業(yè)定位為超市，為社區(qū)居民及周邊居民服務(wù)。而與組團(tuán)一東端相鄰的二層商業(yè)，則定位為大型連鎖快餐，如麥當(dāng)勞或肯德基等。在組團(tuán)三的沿街首層，則可以定位為 ，為社區(qū)居民及周邊居民提供一個(gè)休閑、消遣的輕松場(chǎng)所。（主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、形式風(fēng)格詳見(jiàn)第三章商務(wù)策劃部分）而社區(qū)的會(huì)所則盡可能地保持用地獨(dú)立，既要位置顯著，以提升社區(qū)形象，又要保證服務(wù)半徑的合理性。并結(jié)合早期銷售賣場(chǎng)的需要，滿足接待客戶、樓盤(pán)展示等彈性使用要求。【圖片】手繪圖：組團(tuán)一半地下透光室內(nèi)商業(yè)街　　　　組團(tuán)三的下躍式店鋪空間概念的表現(xiàn)會(huì)所要避免占據(jù)綠地、廣場(chǎng)、宅間地的重要位置，避免給人以突兀和不愉悅感。同時(shí)要對(duì)其立面進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，增加社區(qū)的和諧?！緢D片】變電室、鍋爐房、垃圾樓等的美化處理方式居住建筑是社區(qū)規(guī)劃的主角，在其空間構(gòu)成中，要注意處理好實(shí)、虛、柔三個(gè)空間的關(guān)系。所謂實(shí)空間，即由建筑物的實(shí)墻面等構(gòu)成的外輪廓，其對(duì)視線形成完全遮擋；所謂虛空間，即指無(wú)實(shí)物阻隔的可入性空間，即由建筑之間的道路、廣場(chǎng)、草坪、鋪地、水池、低矮的花池、小品、坐椅等組成的地景空間，視線可在其中穿透；所謂柔空間，即介于虛實(shí)空間之間的第三空間，主要指植物、柵欄、水塑（如噴泉、水幕）、柱狀飾物、亭廊等要素，可以柔化建筑物較為剛硬的外部輪廓，形成半遮半透的視感，創(chuàng)造富于情趣的空間感受。針對(duì)本社區(qū)的用地情況，社區(qū)的北側(cè)面對(duì)城市主要干道，存在噪音等的干擾，故在北部沿街的建筑布局中，主要通過(guò)聯(lián)板的形式產(chǎn)生大面積的實(shí)體空間，形成小區(qū)的聲障，將都市的繁華喧囂阻隔在小區(qū)之外，營(yíng)造鬧中取靜的居住氛圍。而在小區(qū)的南側(cè)，形成被列為朝陽(yáng)區(qū)示范綠化帶的城市景觀，其兩側(cè)將形成寬約5米的人行步道，建成后的山水文園、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、華僑城項(xiàng)目等將整體提升該條道路的景觀價(jià)值。故在建筑布局時(shí)，要注意錯(cuò)位排列，以保證視線的開(kāi)闊通透，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部與外部城市之間的空間滲透與流動(dòng)，互相交融。建議南側(cè)社區(qū)的封閉以柔性界定為主，用透空的鐵藝欄桿劃界。在建筑形式方面，本社區(qū)采取塔式住宅和圍合式板樓結(jié)合的方式，通過(guò)靈活的組合與排布，表現(xiàn)出空間的序列、層次、變化，使社區(qū)整體和諧統(tǒng)一，形成具有歸屬感和領(lǐng)域感的社區(qū)空間。塔式樓位于小區(qū)的內(nèi)部，并沿環(huán)形路點(diǎn)狀排布，近距離地共享社區(qū)中心的主題公園，需要避免北部戶型過(guò)大，同時(shí)要盡量克服過(guò)多的公攤面積。建議塔樓中面向中心公園的功能房間，都應(yīng)加大窗戶的觀景面，根據(jù)房間功能的不同，或以落地門(mén)窗，或以外飄轉(zhuǎn)角窗等形式加以滿足。而圍合式的板樓，由于其進(jìn)深過(guò)大，需要加大面寬加以弱化，故內(nèi)庭院的景觀營(yíng)造也同樣重要。結(jié)合地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)，機(jī)動(dòng)車通過(guò)環(huán)形車道直接進(jìn)入地下，避免了對(duì)院落空間的干擾與破壞。【圖片】手繪圖：小區(qū)局部透視圖　　　　保證社區(qū)內(nèi)最大程度享受南側(cè)弘燕路優(yōu)美景觀的視線走廊　　　　組團(tuán)內(nèi)地下車庫(kù)與地面綠化的關(guān)系表達(dá)【主題】CBD的強(qiáng)波輻射文化產(chǎn)業(yè)格局的浸潤(rùn)居住重心東移工作/居住時(shí)空的快速切換【內(nèi)容】該社區(qū)的整體規(guī)劃要依據(jù)其獨(dú)特的地理位置與產(chǎn)業(yè)格局進(jìn)行產(chǎn)品定位。近年來(lái)，京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了居住重心東移的發(fā)展趨勢(shì)。成熟的居住氛圍、便利的交通出行、完善的生活配套，使得該地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目具備了充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其規(guī)劃設(shè)計(jì)理念都較為先進(jìn)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)大大縮短了同類產(chǎn)品的生命周期，加促了該區(qū)域產(chǎn)品升級(jí)換代的速度。故時(shí)尚的理念、多元的手法、現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言都尤為重要?！緢D片】樓盤(pán)資料CBD的輻射區(qū)域集中了大量的新盤(pán)上市。受CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)，該區(qū)域的消費(fèi)群體呈現(xiàn)多元化的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。強(qiáng)勁的升值潛力誘發(fā)了投資概念的興起，超性價(jià)比的住宅、商務(wù)物業(yè)都有足夠的消費(fèi)支持。新都市主義（NEW　URBANISM）的倡導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)城市化的均衡發(fā)展，社區(qū)功能的整合能力將決定產(chǎn)品的優(yōu)劣。該社區(qū)的居住部分、公建部分要加強(qiáng)有機(jī)聯(lián)系，激發(fā)社區(qū)活力?！緢D片】動(dòng)靜相宜的社區(qū)生活該項(xiàng)目地處泛CBD區(qū)域，街面商業(yè)、服務(wù)業(yè)較成熟，可以更經(jīng)濟(jì)、有效