昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告(已修改)
2025-01-30 22:38 本頁(yè)面
【正文】 地庫(kù)網(wǎng)— 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 2008年9月22日目 錄一、概述 3目的 3調(diào)查解析 3業(yè)態(tài)分類劃分 3二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議 4基本情況 4產(chǎn)品方面 4經(jīng)營(yíng)方面 4市場(chǎng)與投資機(jī)會(huì) 5三、商業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析部分 5總體基本情況 5分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析 62. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及空置情況 62. 2 不同商業(yè)特征下的售價(jià)、及租金水平差別 72. 3 不同空置率下的商鋪售價(jià)、及租金水平情況 82. 4 商鋪的租金與售價(jià)比（即租售比） 92. 5 商鋪售價(jià)與住宅售價(jià)比（即商住價(jià)比） 92. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） 10商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)特點(diǎn) 113. 1 面積增減 113. 2 增加附加值及完善功能的做法 113. 3 創(chuàng)新方面 12對(duì)商鋪開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的思考和借鑒 12 一、概述目的 本次分析報(bào)告主要是掌握昆明市社區(qū)型商鋪開發(fā)及銷售情況，為公司地塊投資決策提供依據(jù)。調(diào)查解析 本次社區(qū)商鋪的調(diào)查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。調(diào)查時(shí)間為2008年6月至2008年9月，部門在對(duì)社區(qū)商鋪選取時(shí)，采用的是抽樣調(diào)查法，即在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)分點(diǎn)抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時(shí)進(jìn)行調(diào)查。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無限年的收益率。 商住價(jià)比：小區(qū)商鋪售價(jià)與該小區(qū)住宅售價(jià)的比值。 戶均商鋪面積：小區(qū)商鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。業(yè)態(tài)分類劃分 本次調(diào)查對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了分類：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺(tái)銷售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100㎡以下）（3）、專業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書、音像碟，以銷售上述某類商品為主，專業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點(diǎn)，一般當(dāng)堂服務(wù)）（6）、休閑娛樂（棋牌、健身、按摩）（7）、美容、美發(fā)（8）、其他服務(wù)（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復(fù)?。?）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購(gòu)物中心（包括超市、專業(yè)店、專賣店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000㎡以下）二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議基本情況216。 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計(jì)計(jì)算可得：商鋪總供應(yīng)為557988㎡，總供應(yīng)量：6711間，總銷售量為5809間，%，社區(qū)商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。216。 ，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營(yíng)情況較一般，而且租金水平較低，%來看，也是5個(gè)區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開發(fā)過熱，價(jià)格偏高，新增的供應(yīng)量需要市場(chǎng)通過較長(zhǎng)時(shí)間來消化吸收，價(jià)格未來走高的可能性較小。產(chǎn)品方面216。 小區(qū)商鋪多數(shù)設(shè)計(jì)了獨(dú)立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結(jié)構(gòu)商鋪配套有廚房，其他新開發(fā)的商鋪很少有廚房設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。216。 商鋪的規(guī)格（面寬、進(jìn)深）對(duì)商鋪的租金單價(jià)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，因?yàn)樯啼伒牟煌?guī)格對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的適應(yīng)能力較強(qiáng)，總有適合的承租人，所以不同規(guī)格商鋪對(duì)租金單價(jià)的影響不大。但內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性（即對(duì)空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對(duì)租金售價(jià)以及銷售性和出租性的影響較大。經(jīng)營(yíng)方面216。 在臨街商鋪中，基本不具備購(gòu)物中心和超市經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地條件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因?yàn)椋嘿?gòu)物中心和大型超市需要有很強(qiáng)的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。216。 從調(diào)查結(jié)果來看，鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購(gòu)買力。而作為社區(qū)型商鋪，因?yàn)榕R近主干道，通達(dá)性、及可視性較好，消費(fèi)輻射區(qū)域大，消費(fèi)需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價(jià)比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價(jià)高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。216。 商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在入住率30%時(shí)，出現(xiàn)較多的業(yè)態(tài)是建材、五金。當(dāng)入住率在70%左右，空
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