【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 26 頁 揚州、儀征、鎮(zhèn)江市場簡單研究分析 一、 調(diào)查任務(wù)： 在公司領(lǐng)導(dǎo)的組織安排下，本人有幸陪同銷售部負(fù)責(zé)人以及部門同事參加了這次對揚州、儀征、鎮(zhèn)江三的樓市考察工作。通過 4天的異地樓盤調(diào)查工作，在整理出所調(diào)查樓盤的相關(guān)資料后，盡量對揚州、儀征、鎮(zhèn)江三地的房產(chǎn)市場做出特征性的定性認(rèn)識。 二、調(diào)查范圍 江蘇省揚州市、儀征市、鎮(zhèn)江市、 大港新區(qū) 三、調(diào)查樓盤名錄 揚州： 1雍華府●熙圓 2蜀景花園 3凱運天地 4中國●揚州國際珠寶城 5中央花園 6京華城中城 7新港名城花園 8萊茵苑 9 月亮圓 10世紀(jì)家園 鎮(zhèn)江： 11江南●頤和家園 1 2香江花城 1 3恒美嘉園 鎮(zhèn)江大港新區(qū)： 14 港南花苑 儀征： 15一洲家園 16 鏡湖花園 17近水樓盤 四、調(diào)查方法 現(xiàn)場考察、現(xiàn)場咨詢法 五、揚州地區(qū)調(diào)查內(nèi)容 （一）地理位置及人口情況 中國歷史文化名城揚州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史?，F(xiàn)轄廣陵、維揚區(qū)、邗江 3個區(qū)，江都、高郵、儀征 3個市和寶應(yīng)縣。全市共有 97個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 9個街道辦事處。全市總面積 平方公里，市區(qū)總面積 9 平方公里，全市總?cè)丝? 萬，其中市區(qū)人口 萬人?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119 度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119度 54 分、北岸 31 度 56 分至 33 度 25 分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 26 頁 聯(lián)，西與天長（安徽?。?、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長 143.3公里，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4湖，匯入長江。揚州市城區(qū)位于長江與京杭運河交匯處，東經(jīng) 119度 26分、北緯 32度 24 分。 揚州全市共有 36 個民族，漢 族占總數(shù)的 98%。少數(shù)民族中，回族人口最多，占少數(shù)民族人口總數(shù)的 73%。高郵市菱塘回族鄉(xiāng)是江蘇省唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)。 揚州全市共有 36 個民族，漢族占總數(shù)的 98%。少數(shù)民族中，回族人口最多，占少數(shù)民族人口總數(shù)的 73%。高郵市菱塘回族鄉(xiāng)是江蘇省唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)。 （二）旅游、人文、歷史情況： 揚州既是風(fēng)景秀麗的風(fēng)景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。這里有中國最古老的運河，漢隋帝王的陵墓，唐宋古城遺址，明清私家園林，眾多的人文景觀，秀麗的自然風(fēng)光，豐富的旅游資源，多少年來吸引了大量的中外游客。 1998年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。中國最著名的湖上園林瘦西湖和千年古剎大明寺是中國 4A 級風(fēng)景區(qū)（點）：何園、個園、唐城遺址、高郵盂城驛、普哈丁墓、龍虬莊古人類遺址為全國重點文物保護單位；著名的瘦西湖乾隆水上游覽線是國家旅游局向海內(nèi)外推出的國家級旅游線；揚州的穆斯林旅游產(chǎn)品正日漸成為我國穆斯林旅游線的重要組成部分。 多年來，揚州市利用名城優(yōu)勢和景觀特色，在“古、文、水、綠、秀”上做文章，成功地開發(fā)了一大批旅游“新品、名品、精品”，并進一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾隆水上游覽線、高郵湖漁家樂休閑游、儀征生態(tài) 旅游等民俗觀光系列產(chǎn)品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運河風(fēng)光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術(shù)景區(qū)、西郊森林公園、儀征登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場等一批旅游新景點也正式對外開放。 （三）旅游業(yè)經(jīng)濟指標(biāo) 2001 年，揚州旅游業(yè)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展。接待境外旅游者 萬人次，同比增長 %；創(chuàng)匯 4001 萬美元，同比增長 %。接待國內(nèi)旅游者 552 萬人次，同比增長 %。國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 %。旅游總收入 億元 ,同比增加 %。旅游增加值 億元 ,同比增長 %。目前，全市擁有星級涉外飯店 36家，各類旅行社 50家。 （四）、個盤情況（請參考附件 1至 10） （五）、小結(jié)： 城市性質(zhì)及城市化程度：揚州屬休閑旅游消費型地級城市，根據(jù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及人口分布可以看出，揚州的主流產(chǎn)業(yè)是以旅游、服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度相對國內(nèi)幾個發(fā)達城市而言，則顯得較為稚嫩，市區(qū)人口與農(nóng)村人口的懸殊程度以及市區(qū)內(nèi)沒有五星級酒店等顯性因素也同時證明了，揚州的城市化進程僅僅進入初級階段。 房地產(chǎn)市場發(fā)展格局 ： 一級市場：隨著新開發(fā)區(qū)逐漸的成行成市，土地價格預(yù)計將會逐步攀升，而市政府主動出擊招商引資的積極態(tài)度，也是抬高地價的直接 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 26 頁 制因。不過城市土地的稀缺性將會要求土地市場甚至商品房以及其他相關(guān)市場逐步規(guī)范，同時增強行業(yè)參與的進入壁壘。 二級市場：商品房開發(fā)市場目前正處于“市內(nèi)比增值速度、比設(shè)計，而新開發(fā)區(qū)或郊區(qū)比規(guī)模環(huán)境、比配套”的局面，價格已不在是首要考慮因素，開發(fā)商通過各種新型營銷手段有意識的引導(dǎo)消費者怎樣消費，灌輸自己的各種理念（居住、投資、辦公），企圖逐漸改變固有的生活方式，提倡一種全新的居住概念。從開發(fā) 體量上來看，也處于 500 畝與 2000 畝之間的大盤開發(fā)。而值得注意的是幾乎所有的開發(fā)公司（大、中盤），都選擇渠道商運作模式，所以我們發(fā)現(xiàn)往往樓盤的硬配置上去了，但是軟件（專業(yè)隊伍、專業(yè)管理）卻還處于中低水平。 房屋二手市場： 衡量一個房地產(chǎn)市場的主流客戶是投資者居多，或者是使用者居多的主要依據(jù)是該區(qū)域內(nèi)的二手交易市場的活躍程度。毫無疑問，揚州人沒有溫州人那么精明算計，故而二手市場的主營業(yè)務(wù)還是放在住房出租，少量出售上。這也與該城市內(nèi)常住人口 60萬左右，而流動人口僅 20萬左右有關(guān)。這種情況導(dǎo)致的直接結(jié) 果就是買商品房的客戶一定是以本市為多，而開發(fā)商的項目定位則必須參考這一特點來進行。 開發(fā)公司市場競爭力高層組建方面 （ 1） 開發(fā)商實力： 通過對本次揚州地區(qū)調(diào)查樓盤開發(fā)商的公司性質(zhì)，列出如下分析表格： （ 2） 開發(fā)商專業(yè)度： 從收集到的樓盤推廣資料來看，大多開發(fā)商精于融資、以及開發(fā)鏈的控制力上，而對營銷、策劃則只抓綱不管目，盲目的去聘請一些全國知名甚至國際知名的代理商操刀“練習(xí)”，殊不知其后期開發(fā)命脈已被他人掌握，每個銷售期還必須按時支付傭金，公司的核心架構(gòu)則仍是空架，還何談今后的可持續(xù)發(fā)展？ （ 3） 開發(fā)商項目開發(fā)理念： 依托該城市獨有的各種旅游風(fēng)景、歷史文化以及特有的建筑風(fēng)格為，不少開發(fā)商除了在“以人為本”的傳統(tǒng)概念上，還加入“尊貴=等級、古風(fēng)雅致等等”的一些自創(chuàng)理念，雖有“做秀”之閑，也算是各顯神通、別具一格吧。 建筑總體布局方面： （ 1） 地塊自然優(yōu)勢： 該市多公園、多臨江、多山水、擅園林制造、專小橋回廊，地勢平坦卻通過各種手法“打扮”得“半遮半掩、曲徑通幽”了。 （ 2） 組團式分布，多層或低層呈錯列式排列，小高層或高層與臨街商業(yè)、商業(yè)步行街則圍合而“種”，形成“從外看氣勢恢弘 ，內(nèi)部則別有洞天”。地塊大多依托天然水景、坡地等。 （ 3） 路網(wǎng)規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)完全公共道路一般修建 2 至 3條（ 5— 8米），以 S 型、田型、十字型為主，半公半私道路一般布置在樓棟之間（ 3米 —— 5米）。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 26 頁 建筑體 （ 1） 立面、山墻設(shè)計方面： A中國古典主義復(fù)古設(shè)計，多以坡屋頂、飄檐、老虎窗為主。以白色、暗灰色為主。 B 現(xiàn)代主義設(shè)計：以“黃、藍(lán)、白、紅”點綴立面色調(diào)，立面線性感強，而屋頂則仍是采用坡屋頂設(shè)計。 （ 2） 建筑造型（建筑特色）：整個城市均采用復(fù)古主義的低層、低密度建筑。體態(tài)輕靈、建筑生動，透出濃厚的 旅游與文化歷史氛圍。 （ 3） 主流建筑體：住宅以 5至 7 層多層為主，采用兩聯(lián)體或三聯(lián)體為一棟，屋頂一般做成復(fù)式（閣樓）。別墅以二至三層獨棟或雙拼、疊加為主。 小區(qū)景觀： 山石：多采用具有江南園林特色的宣石、黃石、太湖石。以疊、累見長。 園林：古典主義以竹、松、榕、桃、柳為主。現(xiàn)代派以棕櫚樹、椰樹、小葉榕、西班牙灌狀植被為主。 戶型方面： （ 1） 主流戶型： 平層式：三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 平方米： 150至 180平方米 躍層式： 180 平方米 三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 小 高層： 160 平方米左右 三室兩廳雙衛(wèi)三陽臺 層高： 3米 公建配套方面：除開可經(jīng)營性商業(yè)部分，免費型公用設(shè)施還有待增強。 價格方面： （ 1） 臨水、臨湖的戶型售價高出普通戶型 500至 600元 /平方米。 （ 2） 付款形式方面：一次性與 3層首付（住宅）、 5層首付（商業(yè)）。 （ 3）多層、躍層最高價： 4000 元 /平方米 最低價： 2500 元 /平方米 成交客戶來源方面： 商業(yè)價格： 5500 元至 10000 元左右 /平方米 1 管理方面：中、大型樓盤多聘請知名物業(yè)管理商進行前期或臨時管理。 1 商業(yè)發(fā)展發(fā)面：休閑經(jīng)濟的主體特征與外來商業(yè)貿(mào)易的不發(fā)達，與總?cè)丝跀?shù)量相對應(yīng)，決定該城市未來商業(yè)開發(fā)需求不旺盛。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 26 頁 六、儀征地區(qū)調(diào)查內(nèi)容 （一）、儀征概況 儀征 ,歷史悠久。早在四、五千年前就有人類在這塊土地上繁衍生息。在公元前 1066771 年西周時期就有了建制。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠(yuǎn)祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以“真州”、“儀真（征）”地名。這里歷來經(jīng)濟