【正文】 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 保利 影響一座城市的力量 保 利 連 云 港 連 云 新 城 項(xiàng) 目 營 銷 提 報 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心思路提煉 問題 基礎(chǔ)客源先天不足 規(guī)劃遠(yuǎn)景與基礎(chǔ)客源嚴(yán)重不匹配 城市 向心力弱 、 流通差 似海 ？ 非海 ！ 兩個連云港 ！ 入市 劃時代：城市與海 保利進(jìn)港城：城市事件 、 營銷城市 突破 創(chuàng)時代：江蘇的海 拓展客源結(jié)構(gòu)：向江蘇乃至上海要客戶 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 矛盾點(diǎn)：江蘇三大 CBD之一的定位與薄弱的客源基礎(chǔ) 當(dāng)夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí) 昆山花橋：依托大上海，成功實(shí)現(xiàn)人口外溢與產(chǎn)業(yè)承接 南京河西：依托省會城市，人口基數(shù)龐大，城市新中心 連云港連云新城：人口？產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀？中心地位？ …… 連云港的 CBD：圖紙上的 CBD 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 不到一個縣級市的人口基數(shù)如何支撐連云區(qū)龐大開發(fā)量。 連云區(qū)人口 +贛榆縣城人口，約 40萬 2022年，連云港“城市向東”戰(zhàn)略確定，政府大量拍地，至今連云區(qū)排除土地可建面積超過 800萬方，而連云區(qū)成交峰值的 2022年僅為68萬方，約占當(dāng)年全市成交量 25%。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市 總面積 （平方公里） 城市總?cè)丝? 城區(qū)面積 （平方公里） 市區(qū)人口（萬） 年房產(chǎn)開發(fā)量 （萬平方米） 人均可支配收入（元） 宿遷 8555 854 150 12320 鹽城 16919 815 1779 17664 淮安 8962 537 3130 270 1421 15646 蘇州 8488 826 1650 29345 常州 4385 441 1638 23751 無錫 1659 268 25027 鎮(zhèn)江 3848 269 1081 112 20949 連云港 7446 488 1532 87 16958 城市 總面積 （平方公里） 城市總?cè)丝? 城區(qū)面積 （平方公里） 市區(qū)人口（萬） 年房產(chǎn)開發(fā)量 （萬平方米） 人均可支配收入（元） 宜興 106 64 23201 江陰 120 50 50 27119 常熟 1263 106 66 27320 張家港 999 77 60 27548 ? 蘇南蘇北 8城市城市指標(biāo)比較 ? 蘇南 4縣級市城市指標(biāo)比較 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國展中心板塊 墟溝老城板塊 平山轉(zhuǎn)盤板塊 連云新城板塊 ? 時間： 20222022 ? 代表項(xiàng)目：?？湾抟黄凇㈥柟鈬H中心一期。 ? 時間： 2022年至今 ? 代表項(xiàng)目：四季花城、瀚海國際 ? 時間： 2022年至今 ? 代表項(xiàng)目：久和國際新城、天惠愛丁堡、帝豪水榭花都、福港好萊塢、映像西班牙 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國展中心板塊 墟溝老城、平山轉(zhuǎn)盤板塊 連云新城板塊 板塊屬性： CBD核心區(qū) 海景資源：有 開發(fā)商：本土 開發(fā)簡述：占據(jù)核心海景資源與政務(wù)資源，但缺少統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)無序、占山為王，開發(fā)水準(zhǔn)與產(chǎn)品層級較低。 板塊屬性：老城、老城延伸 海景資源：無 開發(fā)商：本土、南京軍團(tuán) 開發(fā)簡述：為籌措東部開發(fā)資金大量賣地時代，久和國際新城一期的成功令平山轉(zhuǎn)盤板塊成為熱點(diǎn)。南京軍團(tuán)的介入提升港城開發(fā)水準(zhǔn)、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)一定創(chuàng)新。但總體水平距離國內(nèi)先進(jìn)仍有距離。 板塊屬性：后 CBD核心區(qū) 海景資源：有 開發(fā)商：本土、國內(nèi)一、二線 開發(fā)簡述：原 CBD核心區(qū)延伸板塊。海景、政務(wù)資源豐富，一級開發(fā)初具規(guī)模。國內(nèi)品牌開發(fā)商介入將極大提升港城整體開發(fā)水準(zhǔn) 連云區(qū)地產(chǎn)開發(fā)簡閱：從無序到有序、從低端到高端。港城海時代 ——吹盡狂沙始到金。 占山為王 圈地運(yùn)動 成熟模式 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云區(qū)主要在售個案概述： 大多為 05年大拍地的產(chǎn)物，多半開發(fā)周期超過 2年，且均有較大存量。 1 天惠愛丁堡 2 久 陽 國 際 新 城 3 福港好萊塢 4 帝 豪 水 榭 花 都 5 映像西班牙 6 日 出 東 方 7 四 季 花 城 鳳凰嶺 1 2 3 4 5 6 7 8 8 樓盤 推案產(chǎn)品 未來一年推售產(chǎn)品 愛丁堡 小高層 3600元 /㎡ 小高層 5萬㎡ 九和國際新城 小高層3900元 /㎡ 小高層 10萬方 好萊塢 小高層、高層 3800元 /㎡ 小高層 5萬方 帝豪水榭花都 高層 4000元 /㎡ 高層 7萬方 映象西班牙 多層 4200元 /㎡ 多層 3萬㎡ 小高層 5萬㎡ 日出東方 高層 4600元 /㎡ 高層 5萬㎡ 四季花城 小高層4200元 /㎡ 小高層 10萬㎡ 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域供求矛盾突出： 區(qū)域存量約 80萬方（具備預(yù)售條件），按目前月均 ，需要三年才能賣完 ? 已銷售但暫未開發(fā)量約 200萬方，已拿地未開發(fā)量又是200萬方（包含開發(fā)區(qū)） ? 連云區(qū)成交均價高于連云港市區(qū)的成交均價，但不及新浦區(qū)，量升價跌特點(diǎn)明顯。 ? 2022年連云區(qū)在市區(qū)銷售量中僅占 18%。 開發(fā)量大 ， 抗調(diào)控弱 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 年份 05年 06年 07年 08年 09年 10年（ 110月） 年均 土地出讓 折算建筑面積 （萬㎡） 387 80 32 86 116 263 156 商品房上市量（萬㎡） 80 96 65 57 24 33 59 商品房銷售量（萬㎡） 42 20 35 28 57 25 35 0510年供求比照 區(qū)域供求矛盾突出： 以目前速度去化完區(qū)域已出讓土地，大約需要 15年。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國展中心板塊 在連云區(qū)域內(nèi)最靠近海邊，海景資源是板塊獨(dú)有優(yōu)勢，目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目為高端別墅、觀海高層住宅和配套港口產(chǎn)業(yè)的商務(wù)辦公。 均價范圍： 46006000元 /㎡ 墟溝老城板塊 是連云區(qū)的核心區(qū)，也是連云區(qū)的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套成熟，客戶認(rèn)同感較強(qiáng)，由于土地供應(yīng)緊缺，目前區(qū)域可售個案稀少。 均價范圍： 41004500元 /㎡ 平山轉(zhuǎn)盤板塊 是連云區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)最熱點(diǎn)，板塊是老城區(qū)的延伸，區(qū)域目前配套不足，主要依靠老城區(qū)和自身打造的商業(yè)配備，由于多個大體量個案在售，競爭異常激烈。 均價范圍： 35004600元 /㎡ 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 位于連云區(qū)最南端，主要是依靠產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展而帶動的地產(chǎn)需求，位置上相對于其他板塊來說較偏，脫離老城區(qū)延伸范疇。 均價范圍： 32003800元 /㎡ 國展中心板塊 墟溝老城板塊 經(jīng)濟(jì)開發(fā)板塊 平山轉(zhuǎn)盤板塊 區(qū)域競爭格局： 國展中心板塊外區(qū)導(dǎo)客能力最強(qiáng)價格最高，墟溝老城板塊開發(fā)量少，平山轉(zhuǎn)盤板塊競爭最激烈，開發(fā)區(qū)價格最低 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心問題界定 地緣客戶嚴(yán)重不足 量大而客稀，量價均賣不過內(nèi)陸的新浦 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 辨一個時代：城市發(fā)展方向數(shù)度搖擺 、 人口導(dǎo)入始終是難題 蹉跎 20年 ， 終歸大海 90年代：發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ， 確定新浦為港城經(jīng)濟(jì) 、 政治中心 0005年 :緩慢發(fā)展沿海 、 重點(diǎn)開發(fā)鳳凰新城 ， 市政府新浦西遷 05年至今：王建華堅(jiān)定“城市向東”， 08版規(guī)劃確定連云新城為核心 不解決人口導(dǎo)入問題 ， 連云新城將變成黃海邊的 “ 鄂爾多斯 ” 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 雙城記 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 兩個連云港：陸地的、海洋的。 陸地的連云港 – 新浦 – 行政、經(jīng)濟(jì)中心 海洋的連云港 – 連云 – 港口、產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市發(fā)展方向 新 浦 區(qū) 連云區(qū) ? 新浦區(qū)與連云區(qū)之間通過快速城市主干道連接。新港城大道長約 25公里，車行半小時左右。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 光榮與夢想 ——孫中山 《 建國方略 》 ―東方大港” 構(gòu)想 被日照超越 – 戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大海 孫中山先生的夢想 —— 東方大港 ? 近一個世紀(jì)前的 1911年 7月，中國偉大的革命先驅(qū)者孫中山先生在 《 建國方略 》 中寫道：“海州位于中國中部平原東陲，此平原者，世界中最廣大肥沃之地區(qū)之一也。海州以為海港， …… 今已定為東西橫貫中國中部大干線隴海鐵路之終點(diǎn)?！?在 《 建國方略 》 中，他又明確將連云港列為全國沿海計(jì)劃建設(shè)的 31個港口中的第 5位東方大港 ，“海州之通海深水路，可稱較善。 ……在沿江北境二百五十英里海岸之中，只此一點(diǎn)，可以容航洋巨舶逼近岸邊數(shù)英里內(nèi)而已”，指出海州 (連云港 )應(yīng)建成“可以容航洋巨舶”之大港。 2022，連云港被山東日照擠出全國前十 ? 1984年，當(dāng)時全國八大港口之一的連云港被國家確定為第一批沿海開放城市。今天連云港人評價說， 第一次機(jī)遇就是被定為首批沿海開放城市，“連云港與其他沿海開放城市基本處于同一水平線上，但這個機(jī)遇沒抓住?！? 2022年連云港被不足百里遠(yuǎn)的日照港超過，連云港則被擠出全國港口前十位，日照港躋身全國十大港口之列，而 1984年日照還是縣級建制。 2022，連云港重回全國前十，榮光再現(xiàn) ? 由由中國國際海運(yùn)網(wǎng)、中國港航研究院、大連海事大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合推出的“ 2022港口綜合競爭力排行榜”揭曉， 連云港 港在全國港口中排名第八。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市規(guī)劃：一體兩翼、組團(tuán)遞進(jìn)、三極拉動、重點(diǎn)突破 開發(fā)戰(zhàn)略：以港口為龍頭，以城市為依托，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 一心三極 —— “ 一心” 就是在淺海灘涂上興建一個 58平方公里的濱海新區(qū)。 ? 規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團(tuán)遞進(jìn)，