合同與風(fēng)險(xiǎn)管理ppt課件(已修改)
2025-01-30 09:37 本頁(yè)面
【正文】 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 1 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院 孫斌藝 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 2 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 一 、 合同的概念 –合同又稱契約 ， 是指平等主體的自然人 、 法人 、 其他組織之間設(shè)立 、 變更 、 終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。 –任何合同的訂立應(yīng)遵循平等 、 自愿 、 公平 、誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則 。 –物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主 、 非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系 ， 最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 3 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 二 、 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型 –根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同 ， 可以將合同歸為以下幾種類型： ? 物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同 。 – 土地使用合同 、 設(shè)計(jì)規(guī)劃合同 、 建設(shè)施工合同 、 售房合同 、 水電供應(yīng)合同 、 設(shè)備采購(gòu)及安裝合同 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 4 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同 。 – 前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主 、 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 ， 物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同； – 物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 5 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同 。 – 包括收益性物業(yè)的租賃合同 、 業(yè)主簽訂的業(yè)主公約 、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同 、 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理 、 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同 、 業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等 。 ? 物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同 。 – 垃圾清運(yùn) 、 環(huán)境衛(wèi)生承包 、 治安保衛(wèi)管理承包 、 綠化管理或工程承包 、 電梯保養(yǎng)維修承包 、 專項(xiàng)維修工程承包等 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 6 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 ? 三 、 物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素 – 物業(yè)描述 ， 旨在界定管理對(duì)象及其范圍； – 合同期限 ， 旨在界定合同雙方責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時(shí)間； – 管理者的責(zé)任 ， 旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)； – 業(yè)主的目標(biāo) ， 旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo) ， 以便物業(yè)公司依此制定工作計(jì)劃 、 確定管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)； 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 7 第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型 – 管理者的權(quán)力范圍 ， 旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提供服務(wù)的過程中 ， 就有關(guān)決策問題可以行使的管理權(quán)限； – 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求 ， 旨在確定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告中 ， 具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求； – 服務(wù)費(fèi)用及支付方式 ， 確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 包干制 ） 或計(jì)算方法 （ 酬金制 ） ， 以及該服務(wù)費(fèi)用的支付方式； – 成本分配與使用 ， 對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算 ， 并就其分配和使用方案作出安排 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 8 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí) ， 與有關(guān)委托方簽署的合同 。 ? 物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種 ， 兩者之間存在著時(shí)間上的先后順序 ， 是相互銜接的 。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 9 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? 一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 –（一）前期物業(yè)服務(wù)合同 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 10 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? 前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征： – 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 – 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 – 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 2022年 2月 8日 Edited by B. Y., Sun 11 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 –（ 二 ） 物業(yè)服務(wù)合同 ? 當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí) ， 就應(yīng)
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