【正文】 新 《 石家莊市物業(yè)管理 條例 》 講座 一、簡(jiǎn)介 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的法律地位 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 屬于石家莊市人大常委會(huì)制訂的地方法規(guī)，其上位法是 《 物權(quán)法 》國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 。 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 制訂與修編 ? 原 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 2022年 9月 5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò) ， 2022年 5月 28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施。 ? 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案 》 即： 新 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 2022年 11月 28日河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)），河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)， 2022年 3月 1日開(kāi)始實(shí)施。 二、逐條解析 ? 第一章 總則 ? 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 和國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。 第一條釋義： ?本條指出了新 《 石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例 》立法目的和制定依據(jù)。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第二條釋義 ? 依據(jù)國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ”變更為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ” ；將 “ 業(yè)主公約 ” 變更為“ 管理規(guī)約 ” 。 ? 增加了：專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)也屬物業(yè)管理的范疇。 ? 物業(yè)企業(yè)管理、服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)是 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 。 第三條 本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三條釋義 ? 逐步推行住宅類(lèi)物業(yè)和非住宅類(lèi)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，不再是一句口號(hào)。為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件。 ? 保障通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是各級(jí)人民政府的義務(wù)。 第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 各級(jí)人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。 城市社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；可以列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；可以設(shè)置公益性工作崗位，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)工作。 第五條釋義 ? 我個(gè)人認(rèn)為本條制定有瑕疵： ? 突出了居委會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的特殊地位，涉嫌凌駕于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之上，容易導(dǎo)致身居居委會(huì)要職的小區(qū)業(yè)主成為小區(qū)的特殊主體。 ? 依“法”調(diào)解物業(yè)管理糾紛？居委會(huì)應(yīng)當(dāng)受 《 居民自治組織法 》 的調(diào)整，而非 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ，也就是說(shuō)：居委會(huì)不具備這個(gè)職能。這是市物業(yè)處借鑒裕華區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)物業(yè)管理方面搞的創(chuàng)新，值得商榷。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。 第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主人數(shù)較多不便于召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。 第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的成立可以首先組成業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立的具體工作。業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。 籌備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報(bào)名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 第九條釋義 ? 本條規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)機(jī)：主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上 。 ? 本條還規(guī)定了街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在成立業(yè)主大會(huì)工作上的職責(zé)僅僅是 “ 指導(dǎo) ” 。 第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； （四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)； （五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 （基本上是國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的第十一條） 第十一條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ)； （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為； （五）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的