【正文】 錯(cuò)誤 !未指定書簽。 1 / 32 更多精品在大家！ 大家網(wǎng)，大家的！ 本資料由 大家論壇會(huì)計(jì)考試專區(qū) http://copsage./inde?gid=4 收集整理， 轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自 http://cluopsage.com 更多會(huì)計(jì)考試信息，考試真題，模擬題： http://clopsage./inde?gid=4 大家論壇，全免費(fèi)公益性會(huì)計(jì)論壇，等待您的光臨！，但你首先要懂得以下會(huì)計(jì)處理原則，然后再說，內(nèi)外帳的作法跟具體事務(wù)應(yīng)用。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬說起： 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，它的費(fèi)用支出主要有土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、勘察、測(cè)繪、三通一平費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，道路、供水、供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)， 開發(fā)間接費(fèi)等。為核算各項(xiàng)上述費(fèi)用，需設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明細(xì)賬。 按照會(huì)計(jì)科目表建帳就行，部分會(huì)計(jì)科目不同如：開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用，其他基本都一致，賬本主要有總賬、現(xiàn)金、銀行日記賬，費(fèi)用帳、三欄式明細(xì)賬、多欄式明細(xì)賬，另外還要考慮三欄式數(shù)量金額式明細(xì)賬。前期費(fèi)用具體看是什么費(fèi)用，發(fā)給你點(diǎn)資料，好好看看。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括 商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆 遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 ，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所 、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如2 / 32 錯(cuò)誤 !未指定書簽。 大家網(wǎng)，大家的！ 更多精品在大家！ 果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期 損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目 貸款專戶 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì) 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶 這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相 應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。 1009 其他貨幣資金、 1101 短期投資、 1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、 1111 應(yīng)收票據(jù)、 1121 應(yīng)收股利、 1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。 1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款 (交房，并且結(jié)算以后 )，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而 且余額大的情況，這份工作不干也罷。 1133 其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、其它 。用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。 1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。 1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。 錯(cuò)誤 !未指定書簽。 3 / 32 更多精品在大家！ 大家網(wǎng)，大家的！ 本資料由 大家論壇會(huì)計(jì)考試專區(qū) http://copsage./inde?gid=4 收集整理， 轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出自 http://cluopsage.com 更多會(huì)計(jì)考試信息，考試真題，模擬題： http://clopsage./inde?gid=4 大家論壇，全免費(fèi)公益性會(huì)計(jì)論壇，等待您的光臨！ 1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、 1201 物資采購、 1211 原材料、 1221 包裝物、 1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、 1241 自制半成品、 1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、 1251 委托加工物資、 1261 委托代銷商品、 1271 受托代銷商品、 1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、 1291 分期收款發(fā)出商品、 1301 待攤費(fèi)用、 1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、 1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、 1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、 1431 委托貸款等科目基本上不用。 1243 庫存商品 一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。 1501 固定資產(chǎn)、 1502 累計(jì)折舊、 1701 固定資產(chǎn)清理三科 目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。 1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、 1601 工程物資、 1603 在建工程、 1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、 1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、 1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、 1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其