【正文】 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 項目主題定位 城市首席 濱江國際豪宅社區(qū) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 天津，一個蒸蒸日上的城市 未來中國最具活力的經(jīng)濟(jì)引擎； 我們的項目 承載著凱旋的榮耀與夢想。 榮耀與夢想 主題形象演繹 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 夜晚的燈塔指引著 歸家 的方向， 城市 坐標(biāo)中的生活將這樣 展現(xiàn) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 回家的路是 悠閑 的，因為家的距離不再用 Hours計算。 驕傲的心 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 商業(yè)街 雪茄吧里坐坐，伸一個 懶腰 ，撫慰一下勞頓的神經(jīng) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 靈動的水， 跳躍 著動聽的音符 水景觀 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 活力的廣場，吸引著即將下課的孩子 目光 景觀廣場 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 私家的 小院 首層花園 快樂如同小草般恣意生長 …… SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 邂逅鄰居朋友的 PARTY， 不經(jīng)意體驗了法國廚藝 大堂 party SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 私人酒窖 閑暇的 總在不經(jīng)意間就溜走 …… 時光 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 寧謐的 天地 景觀客廳 放飛你的自由暢想 …… SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 會所 汗水澆鑄的身影 記錄著青春的健美 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 這就是我們?yōu)槟蛟斓? 天津首席國際濱水豪宅 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) PART1：叩問豪宅之門 策劃報告目錄 PART2：解讀天津人文 PART3：項目再理解 PART4：營銷策略研究 PART5：銷售計劃安排 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) ?營銷策略思考 ?優(yōu)劣勢分析 ?營銷思路制定 ?推廣階段劃分 PART4：營銷策略研究 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 制定營銷策略前的思考 B2項目位于河西區(qū)國泰橋海河沿線，擁有一線河景資源。營銷策劃目標(biāo)為天津頂級豪宅，未來銷售均價在 2萬元以上。 從天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史來看，經(jīng)歷了快速發(fā)展后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個關(guān)鍵節(jié)點。策劃人需要思考的是，天津房地產(chǎn)將重現(xiàn)“零三”時代的瘋狂？還是延續(xù)“零七”時代的炒作？亦或是繼往開來的新策劃時代？ 對于豪宅市場，天津從早期的有小區(qū)、有水景的豪宅，發(fā)展到生態(tài)化豪宅，再到國際化豪宅，未來天津豪宅之路如何走向？ SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 基于對于頂級豪宅客戶的理解： 作為在某個領(lǐng)域或某個行業(yè)具有話語權(quán)的高端消費(fèi)群體，他們購買的絕不僅僅是產(chǎn)品層面的精品，還有心理層面上的社會評價 —— 區(qū)別于傳統(tǒng)豪宅的尊貴感、具有符號象征的身份感。 在牛市思維泛濫的時代，辦卡、認(rèn)籌、升級等各種客戶排查方式層出不窮，在解決了一系列營銷問題的同時，也對客戶產(chǎn)生了極大的傷害。 新營銷模式應(yīng)該至始至終保持著一種正位意識： 客戶永遠(yuǎn)是第一位，頂級豪宅營銷的價值只是在于挖掘客戶的潛在需求，盡可能的滿足客戶的個性需求，做到尊重客戶、敬畏客戶。 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) ?Strength ?Threats ?Opportunities ?Weakness ?位于城市主中心區(qū) ?依托天津灣大盤開發(fā) ?立體交通網(wǎng)絡(luò) ?一線河景資源 ?非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域 ?受地塊限制條件較多 ?企業(yè)品牌知名度較低 ?受快速路噪音影響 ?本區(qū)域主題開發(fā)趨熱 ?天津高端消費(fèi)力穩(wěn)步提升 ?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品價格競爭 ?區(qū)域外品牌企業(yè)競爭 ?經(jīng)濟(jì)危機(jī)陰影影響 項目優(yōu)劣勢回顧 (SWOT) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 鼎潤苑項目自身劣勢剖析 企業(yè)品牌知名度低，無法對項目實現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項，因外檐處理需要，無法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津灣大盤未產(chǎn)生能拉動 B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無法實現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項目對客戶的未來心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 建設(shè)中品牌合作。如知名的建筑設(shè)計公司、知名的景觀設(shè)計公司等可以給未來業(yè)主帶來尊貴感、身份感的國際機(jī)構(gòu)。 運(yùn)營中品牌戰(zhàn)略合作。如借助知名品牌會所俱樂部、國際品牌裝修建材供應(yīng)商、名車展示等提高項目品牌力。 開發(fā)投資品牌合作。如戰(zhàn)略性的引進(jìn)國際資本參與開發(fā)。 品牌聯(lián)動策略 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 鼎潤苑項目自身劣勢剖析 企業(yè)品牌知名度低，無法對項目實現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項，因外檐處理需要，無法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津灣大盤未產(chǎn)生能拉動 B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無法實現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項目對客戶的未來心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 挖掘項目戶型平層賣點，如平層的不絆腳，適合家有老人居住。 通過內(nèi)部具有震撼感的裝修設(shè)計彌補(bǔ)戶型設(shè)計沒有附加值的遺憾。 通過景觀面最大化利用彌補(bǔ)戶型劣勢。 引用智能化系統(tǒng)，將科技引進(jìn)生活。 暗度陳倉策略 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 企業(yè)品牌知名度低，無法對項目實現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項，因外檐處理需要，無法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津灣大盤未產(chǎn)生能拉動 B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無法實現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項目對客戶的未來心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 園林設(shè)計走精品化路線，景觀高爾夫、花境、疊級式園林、特色建筑小品等。如先抑后揚(yáng)設(shè)計手法，主入口私密（視線阻隔） —— 林蔭大道迎賓 —— 疊水景觀（豁然開朗） 大堂布置生態(tài)園林，戶型內(nèi)部植入入戶花園彌補(bǔ)景觀劣勢。名貴樹種的引用。 通過建筑的生態(tài)技術(shù)引進(jìn)打造生態(tài)形象。 小巧精致策略 鼎潤苑項目自身劣勢細(xì)分 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 企業(yè)品牌知名度低，無法對項目實現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項，因外檐處理需要，無法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津灣大盤未產(chǎn)生能拉動 B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無法實現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項目對客戶的未來心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 戶型內(nèi)部臨近快速路方向窗安裝強(qiáng)隔音效果玻璃。 沿線綠化植被、堆土等手段減小噪音影響。 與政府交管部門溝通，爭取設(shè)立黃色警示信號燈限制車速。 內(nèi)外并舉策略 鼎潤苑項目自身劣勢細(xì)分 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 企業(yè)品牌知名度低，無法對項目實現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項，因外檐處理需要，無法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津灣大盤未產(chǎn)生能拉動 B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面