【正文】 目錄 前 言 一：購買商品房一般的流程 ....................................... 2 前 言 二： 透視貸款買房全流程 ......................................... 3 購房程序（一） 籌劃賣房 .......................................................... 6 購房程序（二） 開發(fā)商考察 .................................................... 10 購房程序（三） 購房前的談判 ................................................ 12 購房程序（四） 怎樣簽合同 .................................................... 16 購房程序（五） 選擇付款方式 ................................................ 20 購房程序（六）稅費清單 .......................................................... 24 購房程序（七）辦理登記 .......................................................... 25 購房程序（八）怎么辦合同公證？ ......................................... 26 購房程序（九）辦理房屋保險手續(xù) ......................................... 27 購房程序（十）房屋驗收 .......................................................... 28 購房程序（十一）簽訂物業(yè)合同 .............................................. 33 購房程序（十二）領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證 .................................................. 37 附件一：怎樣簽訂房屋認購書和正式購房合同 .................... 38 第 2 頁 共 44 頁 前 言 一：購買商品房一般的流程 現(xiàn)根據(jù)購 房經(jīng)歷，講述一下購買商品房一般的流程及應(yīng)注意的問題： 一、首先通過媒體 (報刊、房地產(chǎn)雜志、各種規(guī)模的房展會等 )收集有關(guān)房地產(chǎn)項目的各種信息。 二、通過對自身的消費需求狀況 (購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價格、面積等 )進行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個適合自身實際需要的購房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較，確定幾個備選項目。 三、對備選項目通過收集的樓書資料，電話咨詢或熟悉該項目的朋友做一番初步了解，然后抽出幾天時間進行現(xiàn)場實地考察。 四、現(xiàn)場考察項目 過程中，可邀請一些對建筑和環(huán)境懂行的朋友同行，這樣對選擇到好房屋會有很大的幫助。 五、選定項目后，交定金前，最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應(yīng)注意的問題，如有條件最好聘請一位房地產(chǎn)專職律師代為辦理，從而有效避免購房后與開發(fā)商產(chǎn)生各種糾紛。 六、 做好上述準備后，去售樓處交定金，并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。 (這期間特別要注意詳細查看開發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件 )。 七、按照約定時間與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，按合同約定的付款方式交納購房款項。 八、在規(guī)定期限內(nèi)，由開發(fā) 商協(xié)助到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理部門辦理預(yù)售合同的登記手續(xù)，并按規(guī)定交納印花稅。 九、合同登記后，需要辦理購房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門咨詢。 十、房屋竣工驗收合格后，開發(fā)商提供“入住通知書”及“收樓須知”，銷售部、物業(yè)公司財務(wù)部、管理處到現(xiàn)場集中辦公，著手辦理業(yè)主入住手續(xù)。業(yè)主辦理入往手續(xù)同時應(yīng)攜帶相應(yīng)的證件、購房合同，辦理手續(xù)如下： (1) 到開發(fā)商售樓處交納購房余款。 (2) 領(lǐng)取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。 (3) 由銷售部或物業(yè)部陪同業(yè)主驗房，簽署“樓宇交 接書”。 (4) 與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》。 (5) 按規(guī)定交納首期物業(yè)管理費，灶具報裝費，有線電視報裝費，電話初裝費。 (6)收取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續(xù)。 以上是每一位購房者都必經(jīng)歷的購房全過程，其中省略了辦理貸款的部分。 第 3 頁 共 44 頁 前 言 二： 透視貸款買房全流程 貸款買房日漸成了北京年輕人的時尚。對這方面一點也不了解的張先生和好友李先生也準備趕回時尚，貸款在亞北買套房。 2 月底，張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經(jīng)歷。 第一步：選哪種貸款更合適 2 月 16 日，張先生和李先生同 時在亞北某個項目選了套總價為 348894 元的三居。在簽預(yù)售合同的時候，他們碰到了第一個問題：住房貸款有 3 種 —— 公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請哪種貸款更合適？ 靈機一動，兩家到了售樓處的律師辦公處詢問，一位姓蔡的律師把三種貸款的特點告訴了他們。 公積金貸款好在哪 首先，與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款有如下一些特點： 。兩者相比， 5 年期內(nèi) (含 5 年 )的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業(yè)貸款低%， 5 年期以上的住房貸款，貸款年利率要低 %，如果按上限貸款的話 (目前住 房公積金貸款的上限為 39 萬元 )，這個利息差額還是挺大的，一年下來，大約相差 2020 多元；貸 15 年，就差三四萬元左右。 。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購房者至少要支付房款 20%的首付款，而住房公積金貸款最高可達到九成，即購房者可以申請房款 90%的貸款，首付 10%即可。張先生買的房恰好住房公積金貸款可以做到九成。 。商業(yè)貸款只需辦理住房保險，而住房公積金貸款如果不選擇擔保中心做擔保的話，按規(guī)定要辦理壽險，而住房保險則自愿購買。而由于辦理了壽險，根據(jù)與保險公司簽訂的合同 ，一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時，貸款將由保險公司償還；此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無法償還貸款時，保險公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險合同，去保險公司退回保險費。 商業(yè)房貸好在哪 相對于公積金貸款，商業(yè)貸款的特點是： 利率稍高 首付款高 手續(xù)相對簡單 組合房貸好在哪 組合貸款是購房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業(yè)貸款額度不夠時，可以同時申請商業(yè)貸款或公積金貸款。因此，住房公 積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點和缺點它都具備。 第二步：過關(guān)斬將，貸款買房 張先生因為兩口子都在國家機關(guān)工作，兩口子都有公積金，便選擇了手續(xù)可能繁雜點、但利率要低的公積金貸款。而李先生因為兩口子都在外企，工作比較繁忙，便選擇了手續(xù)相對簡單的商業(yè)貸款。 第 4 頁 共 44 頁 全程體驗公積金貸款 張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款，但必須交納 900 元的代辦費。考慮到一輩子也許就買這一次房，張先生決定自己全程體驗一次。 2 月 16 日，他和開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》 (以下簡稱《預(yù)售合同》 )，并交了 10%的 首付款。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，而只有拿到《預(yù)售合同》，他才能到位于方莊的市住房資金管理中心去辦理申請公積金貸款的手續(xù)。 2 月 23 日，經(jīng)歷了一星期的等待后，張先生接到了售樓人員領(lǐng)取購房合同的通知。 2 月 24 日，張先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到售樓處，拿了購房合同又打車去了方莊的市管理中心領(lǐng)取借款申請表。 到了市住房資金管理中心一樓，張先生兩口子領(lǐng)了申請表?？催^之后，發(fā)現(xiàn)根本無法在當天填完并交給中心。因為兩人必須到單位查各自的 公積金賬號。就這樣，直到 2 月 26 日的下午，兩口子才把填完的表和身份證、戶口本等復(fù)印材料交到市住房公積金管理中心。經(jīng)辦人員告訴他們，中心必須對他們的申請表進行初審，初審合格后，再通知他們來領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》 3 月 1 日上午，張先生接到了去市住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》的通知。下午，兩口子請假帶著《預(yù)售合同》、身份證及身份證復(fù)印件等，先去住房資金管理中心領(lǐng)取《抵押物審核評估通知單》，然后又按要求到指定的位于中軸路的康正評估事務(wù)所接受評估，并交了評估費。評估師告訴他們，需要一周左右的時 間才能來取評估報告。 3 月 7 日上午，張先生接到了取評估報告的通知。下午，張先生兩口子趕到康正評估機構(gòu)取了評估報告，并送到市住房資金管理中心。一番審核后，張先生終于拿到了管理中心開具的貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書，并被告知，拿著這些材料到朝陽門附近的建行北京分行朝陽支行申請貸款。 3 月 8 日，張先生兩口子拿著貸款調(diào)查通知書到了建行北京分行朝陽支行。銀行經(jīng)辦人在審核了材料后，讓他們填寫《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借款合同》。因為張先生選擇了抵押擔保方式，即開發(fā)商在張先生產(chǎn)權(quán)證辦理下來之前，為 張先生承擔擔保責任。因此，工作人員又讓他們填寫了《房屋所有權(quán)證收押合同》并要求他們把《收押合同》拿回開發(fā)商處蓋章。 3 月 11 日，張先生兩口子帶著蓋完章的《收押合同》以及《預(yù)售合同》復(fù)印件 (三份 )等材料，又到了建行北京分行朝陽支行，交給經(jīng)辦人審驗。經(jīng)過半個多小時的審驗，經(jīng)辦人告訴他們，還必須到市住房資金管理中心擔保中心或太平洋喜洋洋保險公司辦保險。已經(jīng)對各種手續(xù)有點害怕的張先生打聽到買保險的手續(xù)可能要比去擔保中心辦擔保來得簡單，便毫不猶豫地和夫人打車直奔位于西直門外德寶飯店的喜洋洋保險公司。保險公司的工作 人員一番計算后，告訴他們兩人都必須買壽險 —— 按規(guī)定申請人的月收入減去月還款額后，剩下不到 400 元的，夫婦兩人都必須買壽險，而張先生的月收入減去還款額后不到 400 元，所以他的夫人也必須買壽險。下午 4 點，張先生兩口子拿著保險單回到了銀行。工作人員收了保險單的發(fā)票后，告訴他們等通知辦最后一道手續(xù) —— 劃款、放貸手續(xù)。 3 月 21 日，張先生終于接到了銀行將在 3 月 25 日給他放貸的通知，讓他第二天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。 3 月 22 日，早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓業(yè)務(wù)柜臺辦了張建行龍卡，又拿著龍卡到房貸部辦 理了最后一道手續(xù) —— 還款手續(xù)。至此，張先生辦理完了貸款買房的種種手續(xù)。 深感手續(xù)繁雜的張先生總結(jié)出了幾點注意事項，提醒“后來者”： 、身份證、首付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料最好隨時攜帶，如方便，準備數(shù)份復(fù)印件。 、銀行等機構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時咨詢。 ，最好留一個在白天隨時可以找到申請人的號碼。 ，事先問清填寫方法，如遇到不會填的，可以空著，交表時問清楚再補填。 ：貸款在 5 年期以上的，首 次最少按 5 年期限購買保險。 但張先生覺得，最好還是委托專業(yè)中介機構(gòu)代辦，雖然出一筆中介費，但自己辦，打車費用加請假的時間，綜合成本比中介費要高。 就在張先生辦理公積金貸款的同時，李先生也在辦理商業(yè)貸款。 第 5 頁 共 44 頁 2 月 16 日，他和開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》 (以下簡稱《預(yù)售合同》 )，并交了 20%的首付款。售樓人員告訴他，開發(fā)商須把他的購房合同拿到區(qū)房地產(chǎn)局去辦理預(yù)售登記手續(xù)，等預(yù)售登記手續(xù)辦完后，他才可以拿著《預(yù)售合同》到位于該項目的合作銀行 —— 農(nóng)業(yè)銀行北京分行西城支行在售樓現(xiàn)場設(shè)的律師辦公處辦 理申請手續(xù)。 2 月 23 日，李先生接到了到售樓處拿購房合同的通知。 2 月 24 日，李先生和夫人拿著首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明到了售樓處，拿了購房合同便到農(nóng)業(yè)銀行指定的律師事務(wù)所現(xiàn)場辦公地點填寫借款申請表，并交納了所有材料和法律服務(wù)費。 按律師的要求， 2 月 24 日，李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財產(chǎn)證明、收入證明。律師告訴他們，律師將對他們的材料進行初審并向銀行出具法律意見書。 3 月 1 日，張先生接到律師的通知，要求他們到售樓處現(xiàn)場的銀行辦公地點購買房屋保險，保險費為購房款 3 月 14 日，李先生接到律師的通知，告知他們已經(jīng)通過銀行的審核，可以來售樓處簽借款合同。 3 月 15 日，李先生按約定的時間到了售樓處的律師辦公地點簽訂了個人住房貸款借款合同、擔保合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書等文件，并到銀行現(xiàn)場辦公柜臺辦理了個人住房貸款專用賬戶。至此，李先生辦完了貸款手續(xù)。 第 6 頁 共 44 頁 購房程序（一） 籌劃賣房 客戶購房、獲知房源信息的渠道多 種多樣，其中最直接且效果最明顯的莫過于報紙廣告了。但在滿版的房地產(chǎn)廣告堆里怎樣看中自己感興趣的房源，又怎樣從華麗耀眼的廣告詞中看出實質(zhì)內(nèi)容 ,這還需要細心鉆研。