【正文】 目 錄 第一章 總論 …………………………………………………3 第二章 項目業(yè)主與法定代表人 …………………………… 7 第三章 項目的提出和建設(shè)的必要性 ……………………… 10 第 四 章 項目總體規(guī)劃 … …………………………… ……… 17 第 五 章 市場分析與預測 …………………………………… 24 第 六 章 總 投資估算與資金籌措 ………………………… … 33 第 七 章 財務(wù)效益評價 ……………………………………… 39 第 八 章 結(jié)論 ………………………………………………… 43 附表目錄 《經(jīng)濟評價指標匯總表》 ……………………………………… 45 《固定資產(chǎn)投資估算表》 ……………………………………… 46 《投資使用計劃與資金籌措表》 ……………………………… 48 《借款還本付息計算表》 ……………………………………… 49 《營業(yè)收入、稅金及附加估算表》 …………………………… 50 《總成本費用估算表》 ………………………………………… 51 《損益表》 ……………………………………………………… 52 《現(xiàn)金流量表》 ………………………………………………… 53 附件目錄 渠縣 東區(qū)建設(shè)有限責任公司 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 、《組織機構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》 、《國有土地使用證》 渠建（ 2022） 30 號建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地批準書； 渠建（ 2022） 9 號建筑工程選址意見書 渠計固字 [2022]128 號渠縣發(fā)展計劃委員會關(guān)于渠城東區(qū)一期建設(shè)工程立項的批復 渠府函 [2022]152 號渠縣人民政府關(guān)于渠縣新增城市建設(shè)用地確權(quán)給 渠城東區(qū)建設(shè)有限責任公司 的批復 渠府函 [2022]158 號渠縣人民政府關(guān)于收回渠縣良種場國有土地使用權(quán)的批復 《縣政府第 37 次常務(wù)會議紀要》 渠府發(fā) [2022]85 號渠縣人民政府關(guān)于 部門辦公區(qū)搬遷至渠城東區(qū)的決定 渠開發(fā)辦 [2022]16 號關(guān)于渠城東區(qū)土地開發(fā)項目扶貧貸款的請示 關(guān)于渠城東區(qū)土地整理開發(fā)項目環(huán)境保護意向性審查意見 渠縣電力公司、電信局、廣電局、自來水公司、天然氣公司與渠縣土地儲備中心的補充協(xié)議。 1渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司財務(wù)報表 1渠府發(fā) [2022]159 號 渠縣人民政府關(guān)于頒布實施渠縣城市土地級別和基準地價的通知 四川 渠 縣 房地產(chǎn) 土地整理 開發(fā)項目 （一期工程） 貸款申請 報告 第一章 總論 一、項目名稱： 四川 渠 縣 房地產(chǎn) 土地整理開發(fā) 項目 （一期工程） 二、項目性質(zhì)： 渠縣 重點城市建設(shè)項目 三、項目地點： 渠縣渠江鎮(zhèn)、天星鎮(zhèn) 四、項目規(guī)劃及開發(fā)面積： 渠城 房地產(chǎn) 土地整理 開發(fā)建設(shè) 一期 總用地 ， 容納 萬人， 以市政中心廣場為中心， 東西 城市 干道和南北 城市 干道為主線（具體位置詳見渠縣東城區(qū)工程詳規(guī)圖）。按照控制性詳規(guī)，該范圍內(nèi)，行政辦公用地 公頃、 市政設(shè)施用地 及 道路廣場用地 公頃、 商業(yè)居住用地 公頃。 根據(jù)渠縣國有（ 2022）第 2022 號文件，渠縣 東區(qū)建設(shè)有限責任公司 于 2022 年 7 月 20 日取得渠 縣東城區(qū)（天星鎮(zhèn)）土地使用權(quán)716120m178。（ 畝、 公頃），使用期限為 50 年 。 五、業(yè)主簡況 （一）單位名稱： 渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司 （二）法定地址： 渠江鎮(zhèn)和平街 8 號 （三）法定代表人： 王龍富 （四）注冊資本金： 2022 萬元 （五）企業(yè)類型： 有限責任公司 （六）經(jīng)營范圍： 土地收購、儲備、整理 ，建材經(jīng)營 六 、項目承建方式：社會招標 七 、可研報告的編制依據(jù)和研究范圍 （一） 、編制依據(jù)： 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、 建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》《城市用地 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（ GBJ13790）、《渠江城市總體規(guī)劃》 及《四川省 市政工程 計價 定額》（ SGD32022）、《四川省 建設(shè)工程費用 定額》（ SGD72022）等相關(guān)文件。 （二） 、研究范圍： 公司受 渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司 的委托，負責對其開發(fā)的 渠城東區(qū) 土地整理 開發(fā)項目 （一期工程） 進行可行性研究，其主要研究內(nèi)容為項目提出背景及建設(shè)的必要性、 市場分析 、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、工程 規(guī)劃設(shè)計 方案、投資估算與資金籌措、 財務(wù)效益分析、 借款償還能力分析、 項目 風險分析等。 八、可研報告概要及結(jié)論意見 （一）項目建設(shè)的必要性 搞好渠城東區(qū)建設(shè)，將使渠城具有 強勁的經(jīng)濟輻射和凝聚能力，改善渠城人居環(huán)境， 加快城市化進程， 形成人流、物流、資金流強大的吸引力，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 增加就業(yè)崗位， 帶動土地價值的增值。所以 確立本項目的建設(shè)，既是十分必要的也是非常緊迫的 。 （二）項目建設(shè)內(nèi)容 城市主干道（東西干道和南北干道）建設(shè)，主干道設(shè)計道路寬度為 40m，全長 公里。 開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地平整工程，東城區(qū)一期工程總用地 面積 公頃范圍內(nèi)最低點為菜場村 24 海拔 米，最高點為五井村 米，大部分區(qū)域為 260 米左右。按城市設(shè)計標高 253米計算，填方量 65 萬立方米，挖方量 80 萬立方米。 市政管網(wǎng)建設(shè)：根據(jù)縣政府第 37 次常務(wù)會議決定：渠城東區(qū)要高標準，高起點建設(shè)，市政管網(wǎng)全部入地。東區(qū)第一期紅線外水、電、氣、通訊、光纖等管線的鋪設(shè)，由縣自來水公司、縣電力公司、縣天然氣公司、縣電信公司、縣廣電局負責于 2022年 10 月 30 日前接至規(guī)劃紅線接口處，與土地儲備開發(fā)同步建設(shè)，同步施工，實行誰收益，誰投資。強、弱、電管網(wǎng)溝均按 *設(shè)計。建設(shè)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)隨主干道埋設(shè)地下，由項目業(yè)主投資建設(shè)。 （ 三 ）投資估算及資金來源 項目總投資 項目總投資由 以下幾部分組成： 土地征用管理費； 工程建設(shè)費用（其中包 括土地平整費、道路土石方工程、道路工程、強弱電管道、排水工程 、區(qū)間道路工程 ）； 拆遷補償安置費； 工程建設(shè)其他費用（其中包括地勘費、監(jiān)理費、設(shè)計費、建設(shè)單位管理費） ；其他費用（其中包括銷售費用、建設(shè)期利息、預備費） 。 經(jīng)測算，項目總投資 萬元，其中： 土地征用管理 費 萬元 、 工程建設(shè)費用 萬元 、 拆遷補償安置 費 萬元 、 工程建設(shè)其他費用 萬元 、 銷售費 萬元 、 建設(shè)期財務(wù)費用 240 萬 元 、 基本預備費 萬元。 資金籌措 項目資本金 ： 萬元， 占總投資總額的 ％， （ 其中：已交 土地征用管理費用 萬元 、 待投入項目資本金 萬元 ； ） 申請銀行貸款 8000 萬元，占投資總額的 %。 （ 三 ）結(jié)論意見 通過該項目的分析研究，我們認為項目符合 國家土地開發(fā)相關(guān)政策和渠縣新區(qū)建設(shè) 總體規(guī)劃， 項目建成后 有利于加快 渠縣 城市現(xiàn)代化的建設(shè)步伐 ，改善人民居住條件 。項目計劃申請銀行 扶貧 貸款 8000萬元， 5 年左右即可償還銀行貸款。項目在整個經(jīng)營期可實現(xiàn)稅后利潤 萬元，投資利潤率為 %，投資利稅率 %，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 7%），投資回收期靜態(tài) 年（含建設(shè)期），投資回收期動態(tài) 年（含建設(shè)期），財務(wù)評價指標較好，該項目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報。 根據(jù)上述分析論證， 渠城東區(qū) 土地整理開發(fā) 項目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和 道路 、管線工程 設(shè)計 亦是合理的。 渠城東區(qū)開發(fā)建設(shè)項目有優(yōu)惠政策作保障，有充足的投 資來源作后盾，投資估算合理，市場前景好，經(jīng)濟效益和社會效益良好 。 從經(jīng)濟 效益評價角度考慮，項目 申請銀行扶貧貸款 切實可行，建議應盡快實施。 第二章 項目業(yè)主與法定代表人 一、 企業(yè) 概況 渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司， 成立于 2022 年 7 月 15 日，距渠縣人民政府 100 米，距渠縣國土資源局 15 米 ,企業(yè)類型：有限責任公司，法定地址 :位于渠縣渠江鎮(zhèn)和平街 8 號，聯(lián)系電話 :(0818)7213655,注冊資本 2022 萬元，由企業(yè)股東出資構(gòu)成。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號 : 5117251800640 ,經(jīng)營范圍：土地收購、整理、建設(shè)；建材經(jīng)營，法定代表人：王龍富 ,具有一定的管理能力和促銷經(jīng)驗，為人誠實 ，思維敏捷，有較強的開拓意識，企業(yè)組織機構(gòu)代碼 :77981350－ 6,稅務(wù)登記證號： 513030779813506 二、公司組織機構(gòu)和管理模式 渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司 成立了最高權(quán)力機構(gòu)：股東大會，設(shè)立了董事會，選舉產(chǎn)生了董事長，下設(shè)辦公室、財務(wù)科、質(zhì)檢科、供銷科。公司管理實行董事長負責制，從下至上層層負責，各環(huán)節(jié)都制定了目標任務(wù)，并層層分解落實，包干負責，獎懲逗硬，費用管理實行一支筆審批，大額支出由董事會決定，建立了產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰和管理科學的治理結(jié)構(gòu)。 渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司 的股本構(gòu)成是由企業(yè)股東出資組成 ,股東一 :渠縣土地儲備中 心 ,出資 1000萬元 ,占股份 50%。股東二 :渠縣國有資產(chǎn)經(jīng)營公司 ,出資 800 萬元 ,占股份 40%。股東三 :渠縣建設(shè)工程 公司 , 出資 200 萬元 ,占股份 10%。 三 、 法定代表人及財務(wù)負責人等管理團隊人員的簡歷 法定代表人：王龍富 ,男，現(xiàn)年 51 歲，大學文化程度，經(jīng)濟師，中共黨員，四川宜賓人 ，身份證號碼： 513030540325001，聯(lián)系電話：13981491333， 1970 年 2 月－ 1988 年 5 月在川東鑄石有限公司工作，1988 年 5 月－ 1995 年 2 月在渠縣經(jīng)委工作， 1993 年 7 月至今在渠縣國 土資源局工作， 2022 年 7 月 15 日兼渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司 董事 長，經(jīng)營管理能力強，個人無不良信用記錄。 財務(wù)總監(jiān)：石葉 ,女，現(xiàn)年 47 歲，大專文化程度，四川巫山人 ，身份證號碼： 513030580724002，聯(lián)系電話： 13982816416， 1976 年 7月－ 1976 年 11 月當知青， 1979 年 1 月－ 1984 年 1 月在渠縣水產(chǎn)站工作， 1984 年 2 月－ 1987 年 9 月在渠縣水電局下屬公司任主辦會計，1987 年 9 月至今在渠縣國土資源局工作。兼任渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司財務(wù)總監(jiān) ，業(yè)務(wù)能力強，個人無不良信用記錄。 辦公室 主任：王鵬 ,男，現(xiàn)年 41 歲，大學文化程度，中共黨員，四川渠縣人 ，身份證號碼： 51303019640426201，聯(lián)系電話：13882864678， 1981 年 10 月－ 1984 年 10 月在成都軍區(qū) 56014 部隊服役 1984 年 11 月－ 1988 年 7 月 在三匯區(qū)公所工作 1988 年 8 月至今 在渠縣國土資源局工作，兼任渠縣東區(qū)建設(shè)有限責任公司辦公室主任，業(yè)務(wù)能力強，個人無不良信用記錄。 四 、財務(wù)狀況 截至 2022 年 8 月，渠縣 東區(qū)建設(shè)有限責任公司 財務(wù)報表顯示， 公 司總資產(chǎn) 4800 萬元， 其中流動資產(chǎn) 萬元（貨幣 資金 萬元、存貨 萬元）、 固定 資產(chǎn) 萬元；負債 500 萬元 ；渠縣土地儲備中心所有者權(quán)益合計 4300 萬元，其中實收資本 4300 萬元；土地儲備中心暫無利潤產(chǎn)生；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為 萬元。 第三章 項目的提出和建設(shè)的必