林地資源資產(chǎn)評(píng)估ppt課件(已修改)
2025-01-19 17:50 本頁(yè)面
【正文】 歡迎各位光臨 ? 第六章 林地資源資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作技巧 ? 第一節(jié) 林地資源資產(chǎn)評(píng)估概述 ? 1．林地的概念 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施細(xì)則 》 第二條的規(guī)定：“林地，包括郁閉度 林地、疏林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地、苗圃地和國(guó)家規(guī)劃的宜林地?！? ? 2．林地的特性 ? （ 1）林地面積的有限性 ? （ 2）林地位置的固定性 ? （ 3）林地具有永續(xù)利用性 ? （ 4）差異性 ? （ 5）林地具有一定的生產(chǎn)力 ? （ 6）林地的自然與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一性 （二）林地資源資產(chǎn) ? 1．林地資源資產(chǎn)的概念 ? 作為林地資產(chǎn)的林地資源必須具備有資產(chǎn)的特性，是以林地資源為物質(zhì)財(cái)富內(nèi)涵的財(cái)產(chǎn)。 （ 1）作為資產(chǎn)的林地必須有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為特定的法律經(jīng)濟(jì)主體所占有，并實(shí)施有效的控制。換句話說(shuō)，就是作為資產(chǎn)的林地，其所有權(quán)、使用權(quán)必須是清楚的，而且是能夠有效控制的。 （ 2）作為資產(chǎn)的林地必須能夠進(jìn)入市場(chǎng)，用貨幣計(jì)量，并進(jìn)行貨幣交換。也就是說(shuō)，作為資產(chǎn)的林地，企業(yè)或個(gè)人對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)可獲得經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生利潤(rùn)，并且其價(jià)值是可以通過(guò)貨幣進(jìn)行計(jì)量和交換的。 ? 2．林地資源資產(chǎn)的特點(diǎn) ? （ 1）依附性 ? （ 2）易變性 ? 二、林地使用權(quán) ? 林地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的林地使用權(quán)是指依法對(duì)林地的實(shí)際使用，包括在林地所有權(quán)之內(nèi)，與林地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的林地使用權(quán)是指獨(dú)立于林地所有權(quán)能之外的含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。 ? 三、林地資源資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì) ? 林地資源資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)質(zhì)上是對(duì)林地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對(duì)林地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)的林地部分歸集體所有，其余的歸國(guó)家所有，使用者無(wú)林地所有權(quán)。 ? 由于林地資源資產(chǎn)的依附性，對(duì)林地資源資產(chǎn)的評(píng)估 (林地使用權(quán)的評(píng)估 )，實(shí)質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營(yíng)林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤(rùn)，作為林地的收益，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行林地資源資產(chǎn)的評(píng)估。 ? 福建省人民政府規(guī)定山價(jià)（一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的用材林林地使用權(quán)收益在主伐時(shí)的后價(jià)）為林價(jià) (立木價(jià) )的 10～ 30%。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其年地租約為 50— 150元／ (公頃 年 )，十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)中，年地租一般為 150～ 1200元／（公頃 年），兩者的差異較大。 ? 四、影響林地資源資產(chǎn)使用權(quán)價(jià)值的因素 ? (一 )林學(xué)質(zhì)量 ? 1．土層厚度 ? 2．腐殖質(zhì)層厚度 ? 3．土壤質(zhì)地 ? 4．海拔高度 ? 5．坡位 ? 6．坡向 ? 7．坡形 ? 8．地勢(shì) ? (二 ) 經(jīng)濟(jì)質(zhì)量 ? 經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以林地交通運(yùn)輸條件作為主要指標(biāo)。 ? 如以近期內(nèi)道路是否能達(dá)到小班，將小班分為即可及小班（道路已達(dá)到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運(yùn)出）；將可及小班（近期內(nèi)道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路且道路修建投資在木材生產(chǎn)成本可承受的范圍內(nèi)，即可運(yùn)出）；不可及小班（近期內(nèi)道路無(wú)法延伸到小班附近，采伐木無(wú)法運(yùn)出）。 ? 可及度是最粗放的地利等級(jí)劃分，它從道路修筑的投資出發(fā)直接決定了森林資源是否能成為資產(chǎn)及資產(chǎn)價(jià)格的高低。不可及林的資源由于近期內(nèi)無(wú)法開發(fā)利用，無(wú)法體現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，不可及林資源在近期內(nèi)暫時(shí)還不能作為森林資源資產(chǎn)，而只能作為潛在性的資產(chǎn)。將可及林的資源由于其開發(fā)利用需要一定數(shù)量的道路修筑投資，該投資必須加到木材生產(chǎn)成本中，使木材生產(chǎn)的成本加大，生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益下降，其森林資源資產(chǎn)的價(jià)值也大大降低。即可及林資源，它已具備了采集運(yùn)輸條件，其開發(fā)利用基本不需要道路的投資，木材生產(chǎn)的成本低，經(jīng)濟(jì)效益高，其資源性資產(chǎn)的價(jià)格也高。 ? 對(duì)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的評(píng)定僅以道路修筑的投資費(fèi)用考慮的可及度是不夠的。從木材生產(chǎn)成本費(fèi)用的開支的分析中可知，在各項(xiàng)木材生產(chǎn)成本中運(yùn)輸費(fèi)用的開支變幅極大。 ? 。因此，在森林資源資產(chǎn)的評(píng)估中，評(píng)定林地的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，除考慮可及度外，還必須根據(jù)木材運(yùn)輸?shù)某杀緛?lái)劃分地利等級(jí)。 ? 區(qū)位等級(jí)也是反映土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的一種重要指標(biāo)，它是按土地所在縣 (市 )經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和交通運(yùn)輸條件進(jìn)行分級(jí)，并確定各個(gè)等級(jí)的地域系數(shù)，以該系數(shù)來(lái)修正林地的價(jià)格。 ? （三） 森林經(jīng)營(yíng)的方式及強(qiáng)度 ? （四） 林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格 ? （五） 生產(chǎn)周期 ? （六） 有林地與無(wú)林地的差別 ? （七） 評(píng)估時(shí)間與交易案例時(shí)間的差異 ? (八 ) 作林地使用，還是改變林地的用途 ? (九 ) 林地交易的迫切性 ? 第二節(jié) 用材林林地資源資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作技巧 ? 一、同齡林林地資源資產(chǎn)評(píng)估 ? 同齡林是林分中林木年齡相對(duì)一致的森林，同齡林的結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營(yíng)措施易于實(shí)施。其林地資源資產(chǎn)的評(píng)估方法比較成熟，主要的方法有現(xiàn)行市價(jià)法、林地期望價(jià)法、地租資本化法、林地期望價(jià)修正法和林地費(fèi)用價(jià)法。 ? （一）現(xiàn)行市價(jià)法 ? 現(xiàn)行市價(jià)法是在同一林地區(qū)位內(nèi)選取三個(gè)或三個(gè)以上與被評(píng)估林地類似條件的其他林地的實(shí)際交易案例的價(jià)格進(jìn)行比較調(diào)整，來(lái)評(píng)定林地資源價(jià)值的方法。 ? （１）林地的立地條件等級(jí)和其他自然條件的差異。 ? （２）林地的地利等級(jí)，即運(yùn)輸條件上的差異。 ? （３）林地評(píng)估的基準(zhǔn)日與交易案例評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間差異。 ? （４）有林地與無(wú)林地的差異。 ? （５）林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異。 ? （６）林地轉(zhuǎn)為其他用途的可能性。 ? （７）買賣者的迫切程度。 ? （８）交易競(jìng)爭(zhēng)者的多少。 ? （９）有無(wú)法律制約。 ? （ 10）將來(lái)地利等級(jí)變化的可能性。 ? 林地地位級(jí) (或立地條件類型 )的差異，通常采用該地區(qū)交易林地的地位級(jí)主伐時(shí)的木材預(yù)測(cè)產(chǎn)量與被評(píng)估林地
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