林地資源資產(chǎn)評估ppt課件(已修改)
2025-01-19 17:50 本頁面
【正文】 歡迎各位光臨 ? 第六章 林地資源資產(chǎn)評估運作技巧 ? 第一節(jié) 林地資源資產(chǎn)評估概述 ? 1．林地的概念 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國森林法實施細則 》 第二條的規(guī)定：“林地，包括郁閉度 林地、疏林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地、苗圃地和國家規(guī)劃的宜林地。” ? 2．林地的特性 ? （ 1）林地面積的有限性 ? （ 2）林地位置的固定性 ? （ 3）林地具有永續(xù)利用性 ? （ 4）差異性 ? （ 5）林地具有一定的生產(chǎn)力 ? （ 6）林地的自然與經(jīng)濟的統(tǒng)一性 （二）林地資源資產(chǎn) ? 1．林地資源資產(chǎn)的概念 ? 作為林地資產(chǎn)的林地資源必須具備有資產(chǎn)的特性，是以林地資源為物質(zhì)財富內(nèi)涵的財產(chǎn)。 （ 1）作為資產(chǎn)的林地必須有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為特定的法律經(jīng)濟主體所占有，并實施有效的控制。換句話說，就是作為資產(chǎn)的林地，其所有權(quán)、使用權(quán)必須是清楚的，而且是能夠有效控制的。 （ 2）作為資產(chǎn)的林地必須能夠進入市場，用貨幣計量，并進行貨幣交換。也就是說，作為資產(chǎn)的林地，企業(yè)或個人對其進行經(jīng)營可獲得經(jīng)濟效益，產(chǎn)生利潤，并且其價值是可以通過貨幣進行計量和交換的。 ? 2．林地資源資產(chǎn)的特點 ? （ 1）依附性 ? （ 2）易變性 ? 二、林地使用權(quán) ? 林地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的林地使用權(quán)是指依法對林地的實際使用，包括在林地所有權(quán)之內(nèi)，與林地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的林地使用權(quán)是指獨立于林地所有權(quán)能之外的含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。 ? 三、林地資源資產(chǎn)評估的實質(zhì) ? 林地資源資產(chǎn)的評估實質(zhì)上是對林地使用權(quán)價格的評估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對林地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國的林地部分歸集體所有，其余的歸國家所有，使用者無林地所有權(quán)。 ? 由于林地資源資產(chǎn)的依附性，對林地資源資產(chǎn)的評估 (林地使用權(quán)的評估 )，實質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤，作為林地的收益，以此為基礎進行林地資源資產(chǎn)的評估。 ? 福建省人民政府規(guī)定山價（一個經(jīng)營周期的用材林林地使用權(quán)收益在主伐時的后價）為林價 (立木價 )的 10～ 30%。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標，其年地租約為 50— 150元／ (公頃 年 )，十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟林經(jīng)營中，年地租一般為 150～ 1200元／（公頃 年），兩者的差異較大。 ? 四、影響林地資源資產(chǎn)使用權(quán)價值的因素 ? (一 )林學質(zhì)量 ? 1．土層厚度 ? 2．腐殖質(zhì)層厚度 ? 3．土壤質(zhì)地 ? 4．海拔高度 ? 5．坡位 ? 6．坡向 ? 7．坡形 ? 8．地勢 ? (二 ) 經(jīng)濟質(zhì)量 ? 經(jīng)濟質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟位置，它通常以林地交通運輸條件作為主要指標。 ? 如以近期內(nèi)道路是否能達到小班，將小班分為即可及小班（道路已達到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運出）；將可及小班（近期內(nèi)道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路且道路修建投資在木材生產(chǎn)成本可承受的范圍內(nèi)，即可運出）；不可及小班（近期內(nèi)道路無法延伸到小班附近，采伐木無法運出）。 ? 可及度是最粗放的地利等級劃分，它從道路修筑的投資出發(fā)直接決定了森林資源是否能成為資產(chǎn)及資產(chǎn)價格的高低。不可及林的資源由于近期內(nèi)無法開發(fā)利用，無法體現(xiàn)出其經(jīng)濟價值，因此，不可及林資源在近期內(nèi)暫時還不能作為森林資源資產(chǎn)，而只能作為潛在性的資產(chǎn)。將可及林的資源由于其開發(fā)利用需要一定數(shù)量的道路修筑投資，該投資必須加到木材生產(chǎn)成本中，使木材生產(chǎn)的成本加大，生產(chǎn)的經(jīng)濟效益下降，其森林資源資產(chǎn)的價值也大大降低。即可及林資源，它已具備了采集運輸條件，其開發(fā)利用基本不需要道路的投資，木材生產(chǎn)的成本低，經(jīng)濟效益高，其資源性資產(chǎn)的價格也高。 ? 對經(jīng)濟質(zhì)量的評定僅以道路修筑的投資費用考慮的可及度是不夠的。從木材生產(chǎn)成本費用的開支的分析中可知，在各項木材生產(chǎn)成本中運輸費用的開支變幅極大。 ? 。因此，在森林資源資產(chǎn)的評估中，評定林地的經(jīng)濟質(zhì)量，除考慮可及度外，還必須根據(jù)木材運輸?shù)某杀緛韯澐值乩燃墶? ? 區(qū)位等級也是反映土地經(jīng)濟質(zhì)量的一種重要指標，它是按土地所在縣 (市 )經(jīng)濟發(fā)展水平和交通運輸條件進行分級，并確定各個等級的地域系數(shù)，以該系數(shù)來修正林地的價格。 ? （三） 森林經(jīng)營的方式及強度 ? （四） 林產(chǎn)品的市場價格 ? （五） 生產(chǎn)周期 ? （六） 有林地與無林地的差別 ? （七） 評估時間與交易案例時間的差異 ? (八 ) 作林地使用，還是改變林地的用途 ? (九 ) 林地交易的迫切性 ? 第二節(jié) 用材林林地資源資產(chǎn)評估運作技巧 ? 一、同齡林林地資源資產(chǎn)評估 ? 同齡林是林分中林木年齡相對一致的森林，同齡林的結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營措施易于實施。其林地資源資產(chǎn)的評估方法比較成熟，主要的方法有現(xiàn)行市價法、林地期望價法、地租資本化法、林地期望價修正法和林地費用價法。 ? （一）現(xiàn)行市價法 ? 現(xiàn)行市價法是在同一林地區(qū)位內(nèi)選取三個或三個以上與被評估林地類似條件的其他林地的實際交易案例的價格進行比較調(diào)整，來評定林地資源價值的方法。 ? （１）林地的立地條件等級和其他自然條件的差異。 ? （２）林地的地利等級，即運輸條件上的差異。 ? （３）林地評估的基準日與交易案例評估基準日的時間差異。 ? （４）有林地與無林地的差異。 ? （５）林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異。 ? （６）林地轉(zhuǎn)為其他用途的可能性。 ? （７）買賣者的迫切程度。 ? （８）交易競爭者的多少。 ? （９）有無法律制約。 ? （ 10）將來地利等級變化的可能性。 ? 林地地位級 (或立地條件類型 )的差異，通常采用該地區(qū)交易林地的地位級主伐時的木材預測產(chǎn)量與被評估林地
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