資產(chǎn)評估的基本方法(2)(已修改)
2025-01-19 00:12 本頁面
【正文】 第三章 資產(chǎn)評估的基本方法 第一節(jié) 成本法（ The cost method） 第二節(jié) 收益法 第三節(jié) 市場比較法 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 第一節(jié) 成本法（ The cost method） （ 三 ） 注意問題 歷史資料的真實性 形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費 （二）成本法的評估思路 評估值 =重置成本 各項損耗 實體性 功能性 經(jīng)濟性 二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算 基本公式： ① 評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗 ＝重置成本 成新率－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗 ② 評估值＝重置成本 綜合成新率 （一）重置成本及其計量 重置核算法 （ 直接計價法 ） 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成 ， 以現(xiàn)行市價為標準 重置成本＝直接成本 +間接成本 直接成本一般包括：購買支出 、 運輸費 、 安裝調(diào)試費等 。 間接成本主要指企業(yè)管理費 、 培訓(xùn)費等 。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定 。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 。 該方法可用于計算復(fù)原重置成本 ， 也可用于計算更新重置成本 。 物價指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得 ，就只能采用物價指數(shù)法 。 （ 1） 定基物價指數(shù) （ 2） 環(huán)比物價指數(shù) 被估資產(chǎn)的 重置成本 =資產(chǎn)的歷史成本 *環(huán)比價格變動指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本 。 資產(chǎn)購 建 時 物價指 數(shù)資產(chǎn)評 估 時 物價指 數(shù)歷 史成本資產(chǎn) 的＝重置成本被估 資 ?產(chǎn) 功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。 （ 1） 功能價值法 若功能與成本呈線性關(guān)系 ， 計算公式： （ 2） 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系 ， 計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本 。 x???????參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物＝重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力成交價參照物＝重置成本被估資產(chǎn)的 ? 統(tǒng)計分析法 （ 點面推算法 ） 當被估資產(chǎn)單價較低 ， 數(shù)量較多時 ， 為降低評估成本 ，可采用此方法 。 △ 計算步驟： （ 1） 將被估資產(chǎn)按一定標準分類 。 （ 2） 抽樣選擇代表性資產(chǎn) ， 并選擇適當方法計算其重置成本 。 （ 3） 計算調(diào)整系數(shù) K。 （ 4） 據(jù) K值計算被估資產(chǎn)重置成本 。 某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本 K ???某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類抽樣資產(chǎn)重置成本K （ 二 ） 有形損耗及其計量 有形損耗計量在資產(chǎn)評估與會計核算中的區(qū)別 。 含義 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值 /資產(chǎn)的重置價 計量方法 : 觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本 （ 1－成新率 ） 使用年限法 實體性貶值＝ （ 重置成本 預(yù)計殘值 ） * 實際已使用年限 / 總使用年限 實際已使用年限＝名義已使用年限 資產(chǎn)利用率 有形損耗率 在實際 價格鑒證 中，總使用年限應(yīng)為 經(jīng)濟耐用年限 。鑒證標的 經(jīng)濟耐用年限 可參考經(jīng)濟壽命參考年限表，亦可取實際已使用年限與尚可使用年限之和。 實際已使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)使用狀態(tài)、資產(chǎn)利用率及分期投資情況等各方面 因素分析 確定；尚可使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的 有形損耗 因素等分析確定。 對于國家有強制報廢標準的，總使用年限即為強制報廢年限，尚可使用年限計算到停用日。 預(yù)計殘值一般只考慮數(shù)額較大的情況，如殘值較小可以忽略不計。 修復(fù)費用法 實體性貶值率＝ （ 可修復(fù)部分實體貶值 +不可修復(fù)部分實體貶值 ） / 復(fù)原重置成本 實體性貶值
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