chap路線價法ppt課件(已修改)
2025-01-18 13:31 本頁面
【正文】 第十章 路線價法 路線價法的基本原理 1 路線價法 操作步驟 2 路線價法總結(jié)和運用舉例 3 ? 劃分路線價區(qū)段 ? 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 ? 選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 ? 調(diào)查評估路線價 ? 路線價法的概念 ? 路線價法 的理論依據(jù) ? 路線價法 適用的對象和條件 ? 路線價法 的操作步驟 ? 制作深度價格修正系數(shù)表 ? 編制其他宗地條件修正系數(shù)表 ? 計算臨街土地的價值 ?概念 路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為 路線價 ，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。 第 1節(jié) 路線價法的基本原理 ? 概念圖解 標(biāo)準(zhǔn)宗地 城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況、房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。 里地線與標(biāo)準(zhǔn)深度 里地線是與街道平行的直線，里地線與街道之間的距離即是標(biāo)準(zhǔn)深度。 臨街地、里地與袋地 在街道與里地線之間的土地，稱為臨街地，里地線以外的土地稱為里地，在里地線內(nèi)不直接臨街的土地即是袋地。 街角地、正街與旁街 街角地是指兩條街道正交，位于其夾角之間的地塊；街角地中，一宗土地的正街是指路線價較高的街道，旁街是指其中路線價較低的街道。如果兩條街道的路線價相等，則以使用寬度較大的街道為正街，寬度較小的為旁街。 ?理論依據(jù) 路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法。 其理論依據(jù)是 替代原理 ?！奥肪€價”可視為市場法中的“可比實例”價格?！罢{(diào)整”實際上為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整： 主要包括臨街深度、地塊行狀 (如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形 )、臨街狀況 (一面臨街、前后臨街、街角地等 )、臨街寬度等房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 注意： 路線價法與市場法的區(qū)別在于：一是不做交易情況修正和交易日修正；二是先對多個可比實例價格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；三是利用相同的可比實例價格。 路線價法不做交易情況修正和交易日調(diào)整的原因是： (1)求路線價時，若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已經(jīng)是正常價格； (2)求得的路線價對應(yīng)的日期，與求取的臨街土地價的日期一致，都時估價時點。 ?適用對象和條件 適用對象： 路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。 適用條件： 運用路線價法估價的前提條件是道路較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。路線價法估價還需要有妥善、合理的深度價格修正率表和其他價格修正率表。 ?路線價法的優(yōu)點 路線價法被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進(jìn)行估價的方法，特別適用于土地課稅、土地整理、征地拆遷或者其他需要在大范圍內(nèi)，同時對大量土地進(jìn)行的估價。 ?路線價法的操作步驟 ①劃分路線價區(qū)段； ②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； ③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地； ④調(diào)查評估路線價； ⑤制作深度價格修正系數(shù)表； ⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表； ⑦ 計算臨街土地的價值。 第 2節(jié) 路線價法的估價步驟 （一）劃分路線價區(qū)段 一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點。 （二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點。在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)
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