chap路線價法ppt課件-wenkub
2023-01-21 13:31:40 本頁面
【正文】 總價值???)()()(VVV(3)當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用 平均深度價格修正率 ，計算公式為： 如果土地的行狀和臨街狀況有特殊者 (如不是矩形、臨街狀況不是一面臨街 )，除按照上述公式計算價值外，還有做加價或者減價修正。 （七）計算臨街土地的價值 就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。一宗土地的價值與其深度的平方根成正比 。該法則認為深度為 100英尺的標準宗地，將標準深度 4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等分的價值占全部地價的比例分別為 ％、 ％、 ％和 ％。 深度價格修正的各種方法 （ 1）四三二一法則 該法則是將臨街深度 100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠近不同，價值有所不同。然后求這些標準臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。選取標準臨街宗地的具體要求是： ①一面臨街； ②土地形狀為矩形； ③臨街深度為標準臨街深度； ④臨街寬度為標準臨街寬度 。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點。 ?路線價法的操作步驟 ①劃分路線價區(qū)段； ②設(shè)定標準臨街深度； ③選取標準臨街宗地； ④調(diào)查評估路線價； ⑤制作深度價格修正系數(shù)表； ⑥編制其他宗地條件修正系數(shù)表； ⑦ 計算臨街土地的價值。 ?適用對象和條件 適用對象： 路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價?！罢{(diào)整”實際上為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。如果兩條街道的路線價相等，則以使用寬度較大的街道為正街，寬度較小的為旁街。 第 1節(jié) 路線價法的基本原理 ? 概念圖解 標準宗地 城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況、房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地稱為標準宗地。 里地線與標準深度 里地線是與街道平行的直線，里地線與街道之間的距離即是標準深度。 ?理論依據(jù) 路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整： 主要包括臨街深度、地塊行狀 (如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形 )、臨街狀況 (一面臨街、前后臨街、街角地等 )、臨街寬度等房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 適用條件： 運用路線價法估價的前提條件是道路較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。 第 2節(jié) 路線價法的估價步驟 （一）劃分路線價區(qū)段 一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。 （二）設(shè)定標準臨街深度 標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點。 ⑤ 臨街寬度與臨街深度的比例適當； ⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途； ⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。 （五）制定深度價格修正系數(shù)表 深度價格修正的原理 深度價格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。從街道方向算起，第一個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 40％，第二個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 30％，第三個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 20％，第四個 25英尺等份的價值占整塊土地價值的 10％。 （ 3）蘇馬斯法則 美國興起的改善估價方法，由蘇馬斯制定，最早應(yīng)用于克里夫蘭市的土地估價，因此
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1