【正文】 京東置業(yè)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 ★ 秘密 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 2 前 言 北京東環(huán)置業(yè)有限公司為了實(shí)現(xiàn)快速、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，特聘請北大縱橫管理咨詢公司作為專業(yè)顧問，制定公司未來八年的發(fā)展戰(zhàn)略。 本報(bào)告共分為概述、內(nèi)部分析、外部分析、戰(zhàn)略規(guī)劃及實(shí)施建議五部分。首先對公司內(nèi)部的經(jīng)營管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以便了解自身存在的優(yōu)勢和劣勢；然后分析了外部環(huán)境和主要競爭者的基本情況，以便清楚了解環(huán)境中存在的機(jī)遇和挑戰(zhàn)；在系統(tǒng)地進(jìn)行內(nèi)外部分析的基礎(chǔ)上，提出公司發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略實(shí)施建議。 本報(bào)告提出了公司未來八年的發(fā)展目標(biāo)，明確了業(yè)務(wù)重心，設(shè)計(jì)了不同階段的組織結(jié)構(gòu)，制定了競爭戰(zhàn)略，為公司未來的經(jīng)營管理提供了指針。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 3 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實(shí)施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實(shí)施要點(diǎn) 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標(biāo) 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 4 東環(huán)置業(yè)經(jīng)過近九年的創(chuàng)業(yè)，謀求更大的發(fā)展 華興房地產(chǎn) 香港銀建 成立華建房地產(chǎn) 增資擴(kuò)股 ,更名東環(huán)置業(yè) 1993年 8月 1994年－ 1998年 2021－ 2021年 2021年至今 開發(fā)建設(shè)東環(huán)廣場 位于東直門南大街以東，屬大型綜合類項(xiàng)目，占地 ，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、 住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑 設(shè)計(jì)：美國章翔建筑師公司和北京永茂設(shè)計(jì)事務(wù)所 施工：北京五建 投資： 24億元，資金由香港銀建提供 榮譽(yù)： 1994年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎 1998年度“長城杯” 1999年度“魯班獎” 海運(yùn)倉項(xiàng)目：東城區(qū)海運(yùn)倉危改工程 D區(qū)建設(shè)，占地 ，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群 望京項(xiàng)目： 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū) 總計(jì) 78萬平方米 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 開發(fā)新項(xiàng)目 初創(chuàng)階段：機(jī)遇創(chuàng)造公司，激情成就項(xiàng)目 發(fā)展階段：二次創(chuàng)業(yè)，謀求上市 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 5 東環(huán)置業(yè)進(jìn)行股權(quán)改造，為公司上市作準(zhǔn)備 20212021年東環(huán)置業(yè)增資擴(kuò)股%%%%%溫諾房地產(chǎn)有限公司 北京東城區(qū)華興房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營公司北京市第五建筑工程公司中央工藝美術(shù)學(xué)院環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)工程公司北京青云空調(diào)設(shè)備工程安裝公司注冊資本： 注冊資本： 4167萬美元 1993年華建房地產(chǎn)公司成立80% 20%香港銀建國際北京投資有限公司北京市東城區(qū)華興房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營公司（以現(xiàn)金出資） （以土地出資） 戰(zhàn)略調(diào)整的根源： 香港銀建集團(tuán)收縮工業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中于北京 增資擴(kuò)股以后，公司股東增至 5個(gè)，不僅優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，而且符合 《 公司法 》關(guān)于設(shè)立股份有限公司的條件，為公司將來的改制、上市打下基礎(chǔ)。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 6 相關(guān)利益者對東環(huán)置業(yè)的發(fā)展均抱有很高期望 大股東 溫諾公司擬將房地產(chǎn)作為在北京的主業(yè)，希望東環(huán)發(fā)展為上市公司，并躋身北京房地產(chǎn)前列 政府 （尤其是東城和朝陽）希望 東環(huán)改造和提升城市建設(shè)和人居 環(huán)境水平 東環(huán) 高層管理者 期望成功領(lǐng)導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)二次創(chuàng)業(yè) 東環(huán) 員工 希望公司繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展，實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司共同進(jìn)步 客戶 也希望東環(huán)創(chuàng)造出更加舒適的生活和工作環(huán)境 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 7 目前，東環(huán)置業(yè)正面臨三大戰(zhàn)略發(fā)展問題 企業(yè)發(fā)展要上新臺階，如何制定未來五至八年的發(fā)展戰(zhàn)略？ 如何實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的全面提升，以達(dá)到預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)？ 如何上市籌資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高速成長？ 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 8 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實(shí)施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實(shí)施要點(diǎn) 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標(biāo) 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 9 從房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈入手，分析東環(huán)置業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理 ?市場調(diào)研 ?項(xiàng)目策劃 ?投資分析 ?辦理用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證 ?拆遷 ?三通一平 ?招投標(biāo)，落實(shí)承發(fā)包 ?辦理開工證 ?開工建設(shè) ?工程監(jiān)管 ?竣工驗(yàn)收 ?房屋出售 ?房屋出租 ?委托服務(wù)型 ?自主經(jīng)營型 ?建筑設(shè)計(jì) ?市政設(shè)計(jì) ?報(bào)批方案 ?圖紙審核 ?辦理規(guī)劃證 ?籌資計(jì)劃 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 10 項(xiàng)目決策 ?市場調(diào)研 ?項(xiàng)目策劃 ?投資分析 ?辦理土地證、拆遷證 獲取土地階段的工作相對薄弱，缺乏專業(yè)人員和組織保證 申請、報(bào)批、辦理等事務(wù)性工作由東環(huán)內(nèi)部的總經(jīng)辦、開發(fā)部、工程部共同完成，工作職能劃分不太明確和規(guī)范 考慮到請策劃公司成本太高，所以策劃不外包，但 開發(fā)經(jīng)營部 沒有學(xué)建筑學(xué)的專業(yè)人員，缺乏科學(xué)決策 市場調(diào)研主要由開發(fā)經(jīng)營部完成 ,信息的來源有網(wǎng)絡(luò)、展銷會、咨詢顧問公司、項(xiàng)目調(diào)查，同時(shí)針對要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行周邊調(diào)查 ,并出具市場調(diào)研報(bào)告。但工作仍不很深入細(xì)致。 因?yàn)闁|環(huán)原來的項(xiàng)目投資并非完全市場化，沒嚴(yán)格地從投資收益角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，作為分析主體之一的計(jì)劃財(cái)務(wù)部也沒有擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的職責(zé)，僅僅發(fā)揮著財(cái)務(wù)會計(jì)的職能 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 11 ?建筑設(shè)計(jì) ?市政設(shè)計(jì) ?報(bào)批方案 ?圖紙審核 ?辦理規(guī)劃證 ?籌資計(jì)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)分外包和自己完成兩部分，水平參差不齊 在東環(huán)的項(xiàng)目實(shí)施過程中，籌資的方式除自有資本金以外，還有銀行貸款和預(yù)售房款，東環(huán)具有較成熟的運(yùn)作能力。但隨著項(xiàng)目數(shù)量的大幅增加，以及公司逐步走向市場化，資金壓力加大，必須切實(shí)提高籌資能力 同前一個(gè)價(jià)值活動相同，申請、報(bào)批、辦理等事務(wù)性工作由東環(huán)內(nèi)部幾個(gè)部門共同完成，由于同政府等的多年良好關(guān)系，這部分工作完成較好 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要采用外包的方式，東環(huán)先根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃確立設(shè)計(jì)概念，然后與外包設(shè)計(jì)單位不斷溝通。因?yàn)闁|環(huán)缺乏專業(yè)人士，所以如何貫徹策劃思想，與乙方更好地互動，東環(huán)需要提高 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 12 建設(shè)施工、工程監(jiān)理實(shí)行外包，拆遷等工作由東環(huán)完成 ?拆遷 ?招投標(biāo)，落實(shí)承發(fā)包 ?辦理開工證 ?三通一平 ?開工建設(shè) ?工程監(jiān)管 ?峻工驗(yàn)收 監(jiān)理公司根據(jù)監(jiān)理文本，替東環(huán)行使資金、進(jìn)度、質(zhì)量三位一體的管理；同時(shí)，東環(huán)的駐場代表也通過巡視、現(xiàn)場開會、檢查資料進(jìn)行監(jiān)督觀察 東環(huán)自己完成的工作。拆遷由臨時(shí)機(jī)構(gòu)拆遷辦公室負(fù)責(zé)，這項(xiàng)工作的特點(diǎn)是歷時(shí)長，耗資大，但東環(huán)完成效果較好，能使總體工期縮短；招投標(biāo)方面，仍是缺乏專業(yè)人士參謀把關(guān) 工程建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目外包，工程管理部委派駐場代表對項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)控。控制工程成本有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)力求考慮周全，以避免施工過程中進(jìn)行重大設(shè)計(jì)更改；二是采購管理要規(guī)范 建設(shè)施工 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 13 物業(yè)管理 ?委托服務(wù)型 自己管理 招標(biāo)委托 ?自主經(jīng)營型 市場銷售、物業(yè)管理兩方面，東環(huán)涉及較少 前期的物業(yè)管理，請著名的香港第一太平物業(yè)管理公司的一名顧問來參謀，由自己的物業(yè)部負(fù)責(zé)；目前由銀建下屬公司 ——銀達(dá)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé) 東環(huán)廣場的房屋采取出售和出租兩種方式。在市場銷售方面，原來由自己的銷售公關(guān)部負(fù)責(zé)，目前銷售工作東灣顧問公司全權(quán)負(fù)責(zé) 市場銷售 ?房屋出售 ?房屋出租 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 14 導(dǎo) 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務(wù)分析 實(shí)施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實(shí)施要點(diǎn) 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標(biāo) 戰(zhàn)略選擇 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 15 通過資源與能力分析，進(jìn)一步挖掘東環(huán)置業(yè)存在的優(yōu)勢和亟待改進(jìn)之處 物資 人力 技術(shù) 財(cái)務(wù) 隱形 體制 公關(guān)能力 前期策劃能力 資本運(yùn)作能力 市場營銷能力 管理控制能力 東環(huán)置業(yè)以現(xiàn)有的 6大企業(yè)資源為平臺， 進(jìn)行資源整合與能力提升，發(fā)揮優(yōu)勢， 彌補(bǔ)劣勢，即可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，企業(yè)成長 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 16 東環(huán)置業(yè)的物資資源尚未充分發(fā)揮效能 物資資源 具體情況 資源利用狀況 原因分析 東環(huán)廣場 占地 ，總建筑面積 23萬平方米，東區(qū)為寫字樓、住宅及配套設(shè)施；西區(qū)為大型綜合性建筑 公寓：出租 寫字樓： A、 B座都已售出（僅 A座 1－ 3層為出租） 商用樓： A座為商用自營， B座售出 公寓樓部分，東環(huán)欲尋求集團(tuán)購買，以簡化面積核算、產(chǎn)權(quán)過戶等事務(wù)性工作，側(cè)面反映出公司銷售環(huán)節(jié)較為薄弱，未形成直接面向市場的態(tài)勢 海運(yùn)倉 占地 ，總建筑面積 24萬平方米，共 20棟建筑群（在建） 東環(huán)的兩個(gè)利潤點(diǎn)為資金使用費(fèi) ％，工程管理費(fèi) ％，總體利潤不大 該項(xiàng)目由政府開發(fā)，東環(huán)置業(yè)相當(dāng)于總承包商；對建設(shè)施工單位而言，東環(huán)置業(yè)又相當(dāng)于開發(fā)商的角色，同時(shí)又沒有決策權(quán) 望京 54萬平方米中偏高檔住宅區(qū)（擬建） 尚處于項(xiàng)目初期階段 略 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 17 東環(huán)置業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)不盡合理 員工職位構(gòu)成圖一般員工41% 管理人員59%專業(yè)職稱構(gòu)成圖高級職稱6%中級職稱38%初級職稱15%無專業(yè)職稱41%研究生以上 1人 大學(xué) 9人 大專 17人 中專及以下 7人 員工學(xué)歷表 2030歲(3人) 3140歲(6人)4150歲(20人) 51歲以上(5人)（平均年齡 ） 員工年齡構(gòu)成圖 東環(huán)正式員工共 34 人，有一批創(chuàng)業(yè)元 老，有近 10年的房 地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和彼 此合作的積累。但 公司員工年齡偏大 學(xué)歷低、專業(yè)人員 少、管理人員偏 多。 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 18 東環(huán)置業(yè)的隱形資源有待進(jìn)一步開發(fā)利用 東環(huán)有獨(dú)特的企業(yè)文化，盡管有利有弊，褒貶不一，但有值得充分肯定和發(fā)揚(yáng)的部分。比如敬業(yè) 精神，很多員工在工作上不計(jì)個(gè)人得失，以公司為家；凝聚力很強(qiáng)，沒有小團(tuán)體，都擰成一股繩； 員工的團(tuán)隊(duì)精神很強(qiáng)，雖然東環(huán)的部門職能、崗位職責(zé)不明晰，但從不遇事推諉，始終協(xié)作良好 東環(huán)在多年的房地產(chǎn)運(yùn)作過程中，堅(jiān)持“信譽(yù)是企業(yè)的立足之本”的思想和做法。對政府，達(dá)到和 滿足其改造和提升城市建設(shè)和人居水平的期望；對業(yè)主，從樓書承諾到產(chǎn)權(quán)交割，始終堅(jiān)持誠信 原則；對項(xiàng)目外包單位，從不拖款欠款。這些都贏得了良好的商譽(yù)，應(yīng)該充分加以利用 東環(huán)從 1994起開發(fā)的“東環(huán)廣場”項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)是北京市東城區(qū)繼“東方廣場”之后的一大重點(diǎn)工程， 屬大型綜合類項(xiàng)目，占地 ，總建筑面積 23萬平方米，占據(jù)幾乎整個(gè)東中街，曾榮獲 1994 年首都十佳設(shè)計(jì)方案獎、 1998年度“長城杯”、 1999年度“魯班獎”，有可大力開發(fā)的品牌資源 東環(huán)的 5個(gè)股東是銀行、房地產(chǎn)公司、建筑公司、裝修工程公司、設(shè)備安裝公司，都與房地產(chǎn)行 業(yè)有直接的關(guān)系，蘊(yùn)藏非常豐富的公共關(guān)系資源，有待充分挖掘；同時(shí)，東環(huán)在房地產(chǎn)業(yè)界多年， 與政府、設(shè)計(jì)院所、建材供應(yīng)商、工建公司等業(yè)務(wù)交往頻繁，也積累下了豐富的公共關(guān)系資源 公共關(guān)系 商 譽(yù) 品 牌 企業(yè)文化 2021716 ALLPKU——東環(huán)置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告 19 東環(huán)置業(yè)資產(chǎn)規(guī)模壓縮 ,資產(chǎn)質(zhì)量有所提