【正文】 2021/12/1 1 2021/12/1 2 ? 各位領導、各位同仁：新年好！ ? 今天非常榮幸與大家一起來共同學習契稅和耕地占用稅政策業(yè)務知識。本人水平有限，也是剛剛接觸“兩稅”，在政策的理解上可能不是那么透徹。因此，在學習的過程中，如果有講得不全面、不到位的地方請多包涵，多提寶貴意見建議。你們在工作中如果碰到政策業(yè)務方面解決不了的問題可以打電話來我們可以一起來探討。 2021/12/1 3 契 稅 知 識 講 座 侯曉峰 2021年 2月 2021/12/1 4 ? 基本概念 ? 納稅人 ? 稅目稅率 ? 計稅依據的確定 ? 應納稅額的計算 ? 納稅環(huán)節(jié) ? 減免稅規(guī)定 ? 不征收契稅的幾種規(guī)定 ? 辦理退稅的情形 2021/12/1 5 一、契稅的基本概念 （一）契稅的概念 ? 什么是契稅？ * 契稅是在 土地 、 房屋權屬發(fā)生轉移 時 ， 向 承受 土地使用權 、 房屋所有權的單位和個人征收的一種行為稅 。 是土地 、 房屋權屬轉移時向其 承受者 征收的一種稅收 。 * 它的要點有兩個方面： * 課稅對象：課稅對象是土地 、 房屋權屬發(fā)生轉移 （ 請問土地出租是否要繳納契稅 ） 這是一個重要的要點 。 納稅人：承受土地使用權 、 房屋所有權的單位和個人 。納稅人是承受方而不是出讓方 ， 像營業(yè)稅 、 土地增值稅 、所得稅往往是取得收入一方繳納稅款 。 * 現行 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 是國務院于1997年 7月 7日發(fā)布 ， 從 1997年 10月 1日起施行 。 2021/12/1 6 （二）契稅的特點 契稅有哪些特點？ ? 契稅除具有稅收的強制性、固定性、無償性三個特點外，還有其自身的特點： ? 土地、房屋權屬每轉移一次，就征收一次契稅； ? 契稅由承受房屋、土地權屬的一方繳納。 ? 俗稱誰買誰納稅。 2021/12/1 7 二、契稅的納稅人 ? 契稅的納稅人是怎樣規(guī)定的？ ? 在我國境內 轉移土地、房屋權屬 ， 承受 的 單位 和 個人為契稅的納稅人，即土地、房屋權屬的承受方。 ? 、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。 [細則第二條 ]。 ? ，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。 [細則第三條 ]。 ? 、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經營戶及其他個人。不論法人、自然人，不分所有制性質，不論內資、外資，中國公民、還是外國公民，只要在我國境內承受土地使用權、房屋所有權，都是契稅的納稅義務人。 ? 這就是對納稅人怎么界定的。 2021/12/1 8 三、稅目稅率 （一）稅目 ? 契稅稅目有 五 個： ? ? ? 房屋買賣 ? 房屋贈與 ? 房屋交換 2021/12/1 9 ? （一級市場） ? 是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。 ? 是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。 ? （劃撥）。 ? ，包括出售、贈與和交換（二級市場） ? 是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。是土地交易二級市場。 ? 注意： 土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。 ? 2021/12/1 10 ? ； ? 是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。 ? ； ? 是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。 ? 。 * 是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為 。 * 凡是有這 5種行為的都屬于轉移土地 、 房產權屬 。 2021/12/1 11 除了條例規(guī)定的 5種方式外還有 4種方式轉移土地房屋權屬的，應視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅（細則第八條）： 以土地、房屋權屬作價投資、入股（土地增值稅） 以土地、房屋權屬抵償債務 以獲獎的方式承受土地、房屋權屬（奧運村） 以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。 土地增值稅也有這么一條是不征收的，后來又明確凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的 ,或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的 ,是要征土地增值稅的。這個契稅還是非常明確是要征的，要視同銷售、轉讓。比如說奧運會建的奧運村獎給那些冠軍，一個人一套房子，那么像這種獲獎方式承受土地、房屋權屬也是要繳契稅的。 如果是預購方式就會存在退貨，退貨就會出現退稅的現象，按道理應該是取得權屬才能征稅，預購時期是沒有取得權屬的，所以這一條我認為還是有它不合理的地方 . 2021/12/1 12 （二）稅率 ? 國家規(guī)定： ? （ 1） 《 條例 》 規(guī)定：契稅稅率為 3%— 5%。 契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用 3%－ 5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率。 （ 2）財稅（ 2021） 94號規(guī)定：對個人購買普通住房（ 144㎡ 以下），且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的， 減半 征收契稅。對個人購買 90 ㎡ 及以下普通住房 ，且該住房屬于 家庭唯一住房 的 ，減按 1%稅率征收契稅。 ?