【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)開發(fā)流程及案例分析 XX銀行 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 房 地 產(chǎn) 專 業(yè) 基 本 概 念 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 前 期 流 程 簡(jiǎn) 介 土 地 儲(chǔ) 備 貸 款 評(píng) 估 實(shí)案例 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 一、 房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義 （一） 土地及城市方面 地類劃分類 一級(jí)地類 ：為實(shí)施土地用途管制制度 ， 強(qiáng)化土地管理 ， 根 據(jù)土地用途 、 利用方式 、 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和覆蓋特征等因素 ， 對(duì)土 地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一 。 根據(jù)國(guó)土資源部 《 關(guān)于印發(fā)試 行 〈 土地分類 〉 的通知 ， 自 2021年 1月 1日起試行新的土地分 類辦法 。 新的全國(guó)土地分類采用三級(jí)分類 ， 統(tǒng)一編碼 。 其中 一級(jí)地類 3個(gè) ， 二級(jí)地類 15個(gè) ， 三級(jí)地類 71個(gè) 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 二級(jí)地類 15個(gè) ， 三級(jí)地類 71個(gè) 。 二級(jí)地類： 3個(gè)一級(jí)地類編號(hào)和名稱是：農(nóng)用地 、建設(shè)用地 、 未利用地 。 15個(gè)二級(jí)地類的編號(hào)和名稱是：耕地 、 園地 、 林地 、牧草地 、 其他農(nóng)用地 、 商服用地 、 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 、 公用設(shè)施用地 、 公共建筑用地 、 住宅用地 、 交通運(yùn)輸用地 、水利設(shè)施用地 、 特殊用地 、 未利用土地 、 其他用地 。 三級(jí)地類： 71個(gè)三級(jí)地類的編號(hào)名稱是：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場(chǎng)用地、商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用地、采礦地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)施用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷、水庫(kù)用地、水工建筑用地、軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、宗教用地、監(jiān)教場(chǎng)用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、葦?shù)?、灘涂、冰川及永久積雪。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 土地等級(jí) 對(duì)土地的自然 、 經(jīng)濟(jì)屬性和它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用進(jìn)行綜合評(píng)定 ， 并以土地優(yōu)劣程度劃分等級(jí) 。 城鎮(zhèn)土地等級(jí)采用 “ 等 ” 和 “ 級(jí) ” 兩個(gè)層次的劃分體系 ， 共分 10個(gè) “ 等 ”和 10個(gè) “ 級(jí) ” 。 不同城市的土地可有不同的幾個(gè) “ 等 ” 。 每個(gè) “ 等 ” 下又可分為若干 “ 級(jí) ” 以此確定征收土地稅費(fèi) 、 計(jì)算土地補(bǔ)償 、 確定土地基準(zhǔn)地價(jià) 。 住宅劃分 一類住宅： 根據(jù) 1999年國(guó)家最新頒布的 《 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 》指每套使用面積為 3444平方米的普通住宅 。 二類住宅： 指每套使用面積 4555平方米的普通住宅 。 三類住宅： 指每套使用面積 5667平方米的普通住宅。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 三通一平 指施工現(xiàn)場(chǎng)路通 、 水通 、 電通和現(xiàn)場(chǎng)平整的簡(jiǎn)稱 。 “ 三通 ” 指把開發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路 、 給排水 管道 、 供電線路引入施工現(xiàn)場(chǎng) 。 “ 一平 ” 指施工現(xiàn)場(chǎng)土地平 整 。 七通一平 “ 七通 ” 指通路 、 上水通 、 雨污水通 、 電力通 、 通訊通 、 煤氣通 、 熱力通 。 一平同上 。 主要區(qū)別是 ， 一般工業(yè)項(xiàng) 目三通一平即可 ， 商品房開發(fā)要求七通一平 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo)。是反映和檢查投資活動(dòng)進(jìn)度或施工進(jìn)度的重要指標(biāo)之一。工程形象進(jìn)度的劃分，應(yīng)按合理的建設(shè)、施工順序，以一個(gè)建設(shè)階段和施工階段為對(duì)象，并考慮建設(shè)周期和施工周期等因素，既有利于安排建設(shè)、施工活動(dòng)，又便于檢查考核。對(duì)單項(xiàng)工程的形象進(jìn)度，可分為：準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝調(diào)試、建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對(duì)單位工程的形象進(jìn)度，在民用建筑工程，可分為：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎(chǔ)、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋面、門窗安裝、裝修、地面、設(shè)備基礎(chǔ)、竣工等部位 。 毛地 指城市舊區(qū)改造中須先進(jìn)行動(dòng)遷安置 ， 拆除舊有建筑物后方可使用的土地 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 生地 指未經(jīng)開發(fā) ， 尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地 。 熟地 生地的對(duì)稱 。 指經(jīng)開發(fā)已形成一定建設(shè)用地條件的土地 。 通常要達(dá)到 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 要求 。 未利用地 指目前還未利用主要包括難以利用的土地 。 根據(jù)國(guó)土資 源部制定的 《 全國(guó)土地分類 》 中 ， 未利用地包括荒草地 、 鹽 堿地沼澤地 、 沙漠等 7個(gè)地類 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 宗地 可供建筑使用的基本土地單位 。 在土地評(píng)估中 ， 宗地的概念應(yīng)包括以下含義： A、 有明確的權(quán)屬 ， 既可以是土地所有權(quán) ， 也可以是土地使用權(quán) ， 還可以是其他有關(guān)土地利用的權(quán)利； B、 在使用功能上具有一定獨(dú)立性； C、 必須有一定的面積 ， 能夠在其上建造一定面積的建筑物 。 1 宗地地價(jià) 指城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗土地的評(píng)估價(jià)格 ， 是被評(píng)估宗地在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)正常供求狀況和一般經(jīng)營(yíng)管理水平下的使用權(quán)價(jià)格 。 宗地地價(jià)評(píng)估主要有兩種方法：一是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果 ， 采用系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格；二是利用市場(chǎng)交易資料 ， 采用比較法 、 收益還原法 、 剩余法 、 成本逼近法等常規(guī)方法直接評(píng)估宗地地價(jià) 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 標(biāo)定地價(jià) 指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi) ， 以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ) ， 對(duì)不同土地級(jí)別按照宗地用途 、 條件等評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地使用權(quán)價(jià)格 。 標(biāo)定地價(jià)以 “ 元 /平方米 ” 表示 ， 政府物價(jià)和土地管理部門定期公布 ， 一般每?jī)赡暾{(diào)整一次 。 1 基準(zhǔn)地價(jià) 指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)不同土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估確定的商業(yè) 、 工業(yè) 、 居住等各類用途的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 標(biāo)定地價(jià)以 “ 元 /平方米 ” 表示 ， 政府物價(jià)和土地管理部門定期公布 ， 一般每一年調(diào)整一次 。 與標(biāo)定地價(jià)的區(qū)別在于一是按用途確定平均價(jià)格；二是以不同級(jí)別確定宗地價(jià)格 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 城市詳細(xì)規(guī)劃 指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù) ， 對(duì)一 定時(shí)期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用 、 空間環(huán)境 和各項(xiàng)建筑用地所作的具體安排 。 城市詳細(xì)規(guī) 劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 。 城 市詳細(xì)規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門負(fù)責(zé)組織編制 ， 由市政府審批 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 修建性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部 《 城市規(guī)劃編制辦法 》 ， 修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （ 1） 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； （ 2） 作出建筑 、 道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 3） 道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)； （ 4） 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)； （ 5） 工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)； （ 6） 估算工程量 、 拆遷量和總造價(jià) ， 分析投資效益 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 控制性詳細(xì)規(guī)劃 根據(jù)建設(shè)部 《 城市規(guī)劃編制辦法 》 ， 控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （ 1） 詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限 ，規(guī)定各類用地內(nèi)適建 、 不適建或有條件地允許建設(shè)的建筑類型； （ 2） 規(guī)定各地塊建筑高度 、 建筑密度 、 容積率 、 綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位 、 停車泊位 、 建筑后退紅線距離 、建筑間距等要求； （ 3） 提出各地塊的建筑體量 、 體型 、 色彩要求； （ 4） 確定各級(jí)支路的紅線位置 、 控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高 ‘ （ 5） 根據(jù)規(guī)劃容量 、 確定工程管線的走向 、 管徑和工程設(shè)施的用地界限； （ 6） 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 紅線圖 指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路用地的界線 ， 以標(biāo)明其合法位置和范圍 。 在城市規(guī)劃和管理中 ， 紅線一般有四種： （ 1） 建設(shè)用地紅線 ， 是已批準(zhǔn)的建設(shè)用地的合法范圍 ，又稱 “ 實(shí)紅線 ” 。 （ 2） 建筑紅線 ， 經(jīng)核準(zhǔn)的建筑物范圍 。 （ 3） 規(guī)劃道路紅線 ， 道路紅線圖中兩線之間的范圍為道路范圍 。 （ 4） 管線紅線 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （ 二 ） 商品房開發(fā)建設(shè)方面 工程形象進(jìn)度 指以建設(shè)階段表示的工程建設(shè)或施工階段表示的工程建設(shè)或施工進(jìn)展情況的指標(biāo) 。 對(duì)單位工程的形象進(jìn)度 ， 在民用建筑工程 ， 可分為：基礎(chǔ) 、 結(jié)構(gòu) 、 屋面 、 裝修 、 竣工等部位 。 公共建筑面積 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房公建空間的面積 。 公共建筑面積包括電梯井 、 電梯間 、 變電室 、 設(shè)備間公共門廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔 、 外墻體水平投影面積 。 其分?jǐn)偣綖椋? 分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e =公共建筑面積分?jǐn)傁?*套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù) =公共建筑面積 /套內(nèi)面積之和 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 我國(guó)目前分為 6類：鋼結(jié)構(gòu) 、 鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 鋼 筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 混合結(jié)構(gòu) 、 磚木結(jié)構(gòu) 、 其他結(jié)構(gòu) 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn) 、 專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng) 營(yíng)業(yè)績(jī)等情況綜合評(píng)定的 ， 反映企業(yè)實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的 資質(zhì)級(jí)別 。 共分五等： 一級(jí)資質(zhì) 、 二