【正文】 房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識開發(fā)流程及案例分析 XX銀行 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 培 訓 內(nèi) 容 房 地 產(chǎn) 專 業(yè) 基 本 概 念 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 前 期 流 程 簡 介 土 地 儲 備 貸 款 評 估 實案例 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 一、 房地產(chǎn)專業(yè)基本名詞釋義 （一） 土地及城市方面 地類劃分類 一級地類 ：為實施土地用途管制制度 ， 強化土地管理 ， 根 據(jù)土地用途 、 利用方式 、 經(jīng)營特點和覆蓋特征等因素 ， 對土 地利用現(xiàn)狀劃分的類型之一 。 根據(jù)國土資源部 《 關于印發(fā)試 行 〈 土地分類 〉 的通知 ， 自 2021年 1月 1日起試行新的土地分 類辦法 。 新的全國土地分類采用三級分類 ， 統(tǒng)一編碼 。 其中 一級地類 3個 ， 二級地類 15個 ， 三級地類 71個 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 二級地類 15個 ， 三級地類 71個 。 二級地類： 3個一級地類編號和名稱是：農(nóng)用地 、建設用地 、 未利用地 。 15個二級地類的編號和名稱是：耕地 、 園地 、 林地 、牧草地 、 其他農(nóng)用地 、 商服用地 、 工礦倉儲用地 、 公用設施用地 、 公共建筑用地 、 住宅用地 、 交通運輸用地 、水利設施用地 、 特殊用地 、 未利用土地 、 其他用地 。 三級地類： 71個三級地類的編號名稱是：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地、果園、桑園、茶園、橡膠園、其他園地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧飼養(yǎng)地、設施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場用地、商業(yè)用地、金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地、工業(yè)用地、采礦地、倉儲用地、公共設施用地、瞻仰景觀用地、機關團體用地、教育用地、科研設施用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合用地、農(nóng)村宅基地、空閑宅基地、鐵路用地、公路用地、民用機場、港口碼頭用地、管道運輸用地、街巷、水庫用地、水工建筑用地、軍事設施用地、使領館用地、宗教用地、監(jiān)教場用地、墓葬地、荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、葦?shù)亍┩?、冰川及永久積雪。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 土地等級 對土地的自然 、 經(jīng)濟屬性和它在社會經(jīng)濟活動中的作用進行綜合評定 ， 并以土地優(yōu)劣程度劃分等級 。 城鎮(zhèn)土地等級采用 “ 等 ” 和 “ 級 ” 兩個層次的劃分體系 ， 共分 10個 “ 等 ”和 10個 “ 級 ” 。 不同城市的土地可有不同的幾個 “ 等 ” 。 每個 “ 等 ” 下又可分為若干 “ 級 ” 以此確定征收土地稅費 、 計算土地補償 、 確定土地基準地價 。 住宅劃分 一類住宅： 根據(jù) 1999年國家最新頒布的 《 住宅設計規(guī)范 》指每套使用面積為 3444平方米的普通住宅 。 二類住宅： 指每套使用面積 4555平方米的普通住宅 。 三類住宅： 指每套使用面積 5667平方米的普通住宅。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 三通一平 指施工現(xiàn)場路通 、 水通 、 電通和現(xiàn)場平整的簡稱 。 “ 三通 ” 指把開發(fā)區(qū)域或建筑工地紅線以外的道路 、 給排水 管道 、 供電線路引入施工現(xiàn)場 。 “ 一平 ” 指施工現(xiàn)場土地平 整 。 七通一平 “ 七通 ” 指通路 、 上水通 、 雨污水通 、 電力通 、 通訊通 、 煤氣通 、 熱力通 。 一平同上 。 主要區(qū)別是 ， 一般工業(yè)項 目三通一平即可 ， 商品房開發(fā)要求七通一平 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 工程形象進度 指以建設階段或施工階段表示的工程建設或施工進展情況的指標。是反映和檢查投資活動進度或施工進度的重要指標之一。工程形象進度的劃分，應按合理的建設、施工順序，以一個建設階段和施工階段為對象，并考慮建設周期和施工周期等因素，既有利于安排建設、施工活動，又便于檢查考核。對單項工程的形象進度，可分為：準備、土建施工、設備安裝調(diào)試、建成投產(chǎn)或交付使用等階段。對單位工程的形象進度，在民用建筑工程，可分為：基礎、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修、竣工等部位。在工業(yè)建筑工程，可分為：打樁、基礎、構(gòu)件吊裝、砌筑、屋面、門窗安裝、裝修、地面、設備基礎、竣工等部位 。 毛地 指城市舊區(qū)改造中須先進行動遷安置 ， 拆除舊有建筑物后方可使用的土地 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 生地 指未經(jīng)開發(fā) ， 尚未形成建筑用地條件的農(nóng)地或荒地 。 熟地 生地的對稱 。 指經(jīng)開發(fā)已形成一定建設用地條件的土地 。 通常要達到 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 要求 。 未利用地 指目前還未利用主要包括難以利用的土地 。 根據(jù)國土資 源部制定的 《 全國土地分類 》 中 ， 未利用地包括荒草地 、 鹽 堿地沼澤地 、 沙漠等 7個地類 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 宗地 可供建筑使用的基本土地單位 。 在土地評估中 ， 宗地的概念應包括以下含義： A、 有明確的權(quán)屬 ， 既可以是土地所有權(quán) ， 也可以是土地使用權(quán) ， 還可以是其他有關土地利用的權(quán)利； B、 在使用功能上具有一定獨立性； C、 必須有一定的面積 ， 能夠在其上建造一定面積的建筑物 。 1 宗地地價 指城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗土地的評估價格 ， 是被評估宗地在當?shù)厥袌稣９┣鬆顩r和一般經(jīng)營管理水平下的使用權(quán)價格 。 宗地地價評估主要有兩種方法：一是利用基準地價評估結(jié)果 ， 采用系數(shù)修正法評估宗地價格；二是利用市場交易資料 ， 采用比較法 、 收益還原法 、 剩余法 、 成本逼近法等常規(guī)方法直接評估宗地地價 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 標定地價 指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi) ， 以基準地價為基礎 ， 對不同土地級別按照宗地用途 、 條件等評估確定的標準宗地的土地使用權(quán)價格 。 標定地價以 “ 元 /平方米 ” 表示 ， 政府物價和土地管理部門定期公布 ， 一般每兩年調(diào)整一次 。 1 基準地價 指按照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)不同土地級別或均質(zhì)地域分別評估確定的商業(yè) 、 工業(yè) 、 居住等各類用途的土地使用權(quán)的平均價格 。 標定地價以 “ 元 /平方米 ” 表示 ， 政府物價和土地管理部門定期公布 ， 一般每一年調(diào)整一次 。 與標定地價的區(qū)別在于一是按用途確定平均價格；二是以不同級別確定宗地價格 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 城市詳細規(guī)劃 指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù) ， 對一 定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用 、 空間環(huán)境 和各項建筑用地所作的具體安排 。 城市詳細規(guī) 劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃 。 城 市詳細規(guī)劃由市政府規(guī)劃部門負責組織編制 ， 由市政府審批 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 修建性詳細規(guī)劃 根據(jù)建設部 《 城市規(guī)劃編制辦法 》 ， 修建性詳細規(guī)劃應當包括以下內(nèi)容： （ 1） 建設條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證； （ 2） 作出建筑 、 道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設計 （ 3） 道路交通規(guī)劃設計； （ 4） 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計； （ 5） 工程管線規(guī)劃設計； （ 6） 估算工程量 、 拆遷量和總造價 ， 分析投資效益 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 控制性詳細規(guī)劃 根據(jù)建設部 《 城市規(guī)劃編制辦法 》 ， 控制性詳細規(guī)劃應當包括以下內(nèi)容： （ 1） 詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)的各類不同使用性質(zhì)用地的界限 ，規(guī)定各類用地內(nèi)適建 、 不適建或有條件地允許建設的建筑類型； （ 2） 規(guī)定各地塊建筑高度 、 建筑密度 、 容積率 、 綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位 、 停車泊位 、 建筑后退紅線距離 、建筑間距等要求； （ 3） 提出各地塊的建筑體量 、 體型 、 色彩要求； （ 4） 確定各級支路的紅線位置 、 控制點坐標和標高 ‘ （ 5） 根據(jù)規(guī)劃容量 、 確定工程管線的走向 、 管徑和工程設施的用地界限； （ 6） 制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 紅線圖 指在地形圖紙上用紅色線條劃分的建筑用地和道路用地的界線 ， 以標明其合法位置和范圍 。 在城市規(guī)劃和管理中 ， 紅線一般有四種： （ 1） 建設用地紅線 ， 是已批準的建設用地的合法范圍 ，又稱 “ 實紅線 ” 。 （ 2） 建筑紅線 ， 經(jīng)核準的建筑物范圍 。 （ 3） 規(guī)劃道路紅線 ， 道路紅線圖中兩線之間的范圍為道路范圍 。 （ 4） 管線紅線 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 （ 二 ） 商品房開發(fā)建設方面 工程形象進度 指以建設階段表示的工程建設或施工階段表示的工程建設或施工進展情況的指標 。 對單位工程的形象進度 ， 在民用建筑工程 ， 可分為：基礎 、 結(jié)構(gòu) 、 屋面 、 裝修 、 竣工等部位 。 公共建筑面積 指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房公建空間的面積 。 公共建筑面積包括電梯井 、 電梯間 、 變電室 、 設備間公共門廳等以及單元與公共建筑空間之間的分隔 、 外墻體水平投影面積 。 其分攤公式為： 分攤的公共建筑面積 =公共建筑面積分攤系 *套內(nèi)建筑面積 分攤系數(shù) =公共建筑面積 /套內(nèi)面積之和 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 我國目前分為 6類：鋼結(jié)構(gòu) 、 鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 鋼 筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 混合結(jié)構(gòu) 、 磚木結(jié)構(gòu) 、 其他結(jié)構(gòu) 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn) 、 專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng) 營業(yè)績等情況綜合評定的 ， 反映企業(yè)實際開發(fā)經(jīng)營能力的 資質(zhì)級別 。 共分五等： 一級資質(zhì) 、 二