【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯管理整套規(guī)定 電梯設(shè)備管理主要包括電梯設(shè)備的安全管理、運行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設(shè)備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設(shè)備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運行。 電梯設(shè)備的維修管理是規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)工作，使電梯各項性能指標(biāo)達標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。 電梯的使用安全管理 為防止電梯因使用不 當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 實施安全教育 由電梯管理員負責(zé)對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。 電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運行，司梯人員均持證上崗。并制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則： 1） 保證電梯正常運行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故； 2） 要求司機堅持正常出勤，不得擅離崗位； 3） 電梯不帶病運行、不超載運行； 4） 操作時不吸煙、不閑談等； 5） 執(zhí)行司機操作規(guī)程： a、每次開啟廳門進入轎箱內(nèi)，必須作試運行，確定正常時才能載人； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b、電梯運行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時要求修理； c、遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時聯(lián)系外援； d、禁止運超大、超重的物品； e、禁止在運行中打開廳門； f、工作完畢時，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。 加強對乘梯人員的安全管理 制 定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應(yīng)做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內(nèi)容是： a、 用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊 b、 不許吸煙，勿 *廂門 c、 運行之時，擠門危險 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) d、 危險物品，禁止進梯 e、 保持清潔，勿吐勿丟 f、 若遇危險，請按警鈴 g、 超載鈴響，后進退出 h、 兒童乘梯，成人攜帶 i、 樓內(nèi)火災(zāi)，切勿乘梯 電梯困人救援的安全管理 規(guī)范電梯困人救援工作，以確保乘客的安全是電梯困人救援管理 工作的目的，凡遇故障，司梯人員應(yīng)首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員 5 分鐘仍未到場，工程部經(jīng)過訓(xùn)練的救援人員可根據(jù)不同情況，設(shè)法先行釋放被困乘客。 援救程序： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1）、告知被困人員，等待救援 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員或援救人員通過對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。如果轎箱屬于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將廂門完全關(guān)閉。 2）、準(zhǔn)確判斷轎箱位置，作好援救準(zhǔn)備 根據(jù)樓層指示燈等判斷轎箱 的所在位置，然后設(shè)法援救乘客。 救援步驟： 1）、轎箱停于接近電梯口的位置時的援救步驟： a、 關(guān)閉機房電源開關(guān) b、 用專門外門鎖鑰匙開啟外門 c、 在轎箱頂用人力慢慢開啟轎門 d、 協(xié)助乘客離開轎箱 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) e、 重新關(guān)好廳門 2）、轎箱遠離電梯口時的援救步驟： a、 進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān) b、 拆除電機尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄 c、 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動至最接近廳門為止 d、 當(dāng)確認剎車制動無誤時，放開盤車手輪。然后按 1）的方式救援 遇到其它復(fù)雜的情況時，應(yīng)請電梯公司幫助救援。援救結(jié)束時，電梯管理員填寫援救記錄并存檔。 電梯設(shè)備的運行巡視監(jiān)控管理 巡視監(jiān)控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設(shè)備進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯設(shè)備巡視記錄表 巡 視 時 間 備注 電 梯 編 號 序號 運行監(jiān)控項目 1 機房溫度、濕度 2 曳引電動 機溫度、潤滑油、緊固情況 3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況 4 限速器、機械選層器運行情況 5 控制柜的繼電器工作情況 6 制動器 7 變壓器、電抗器 、電阻器 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 8 對講機、警鈴、應(yīng)急燈 9 轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇 10 廳外轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關(guān)門有無異常 13 井道底坑情況 14 各種標(biāo)示物及救援工具情況 15 電梯運行舒適感 電梯值班員： 負責(zé)人： 建立巡視監(jiān)控管理制度 公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯 的性能和運行情況制定出電梯巡視管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理制度。并監(jiān)督機房值班人員執(zhí)行。 巡視內(nèi)容 機房值班人員巡視應(yīng)注意按照上表提示內(nèi)容檢查。 巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理 當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀況，機房值班人員應(yīng)及時采取措施進行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則及時報告公司工程部主管，協(xié)同主管進行解決。整修時應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。 異常情況處置管理 當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。 發(fā)生火災(zāi)時的處置： 1）、當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時，電 梯的機房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動 “ 消防開關(guān) ” ，使電梯進入消防運行狀態(tài)。電梯運行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打 119 電話。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2）、井道或轎箱內(nèi)失火時，司機應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或 1211 滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應(yīng)撥打 119，以便保證人員和財產(chǎn)的安全。 電梯遭到水侵的處置： 電梯的坑道遭水侵，應(yīng)將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。試梯正常后才能投入使用。 電梯機房的 管理 電梯機房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。電梯管理員負責(zé)制定電梯機房的管理制度。機房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行電梯機房管理制度。 電梯機房管理制度： 1）、非機房工作人員不準(zhǔn)進入機房，必須進入時應(yīng)經(jīng)過公司工程部經(jīng)理同意，在機房人員的陪同下進入； 2）、機房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆品； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3）、每周打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔； 4）、為防止不必要的麻煩，機房要隨時上鎖。 交接班制度： 1）、正常時，按時交接班。并簽署《電梯設(shè)備巡視記錄》； 2）、當(dāng)遇到 接班人員未到崗時，交班人員不得離崗。應(yīng)請示工程部電梯管理員尋求解決； 3）、電梯發(fā)生事故后，未處理完，應(yīng)由交班人員繼續(xù)負責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 機房： a、 機房通風(fēng)良好，溫度在 5― 40 度之間，相對濕度不大于 85%，保證沒有雨水侵入； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b、 機房的干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力； c、 機房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項齊全，并掛在明顯處； d、 轎箱平層標(biāo)志明顯可見； e、 機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處； f、 機房電源、插座良好； g、 機房不得進入，應(yīng)保持清潔； h、 曳引輪對鉛垂線的偏差小于 ； i、 限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封，非勞動局專業(yè)人員禁止調(diào)整； j、 限速器、安全開關(guān)靈活可 *； k、 限速器－安全鉗－安全開關(guān)連動可 *； l、 曳引輪標(biāo)出的運行方向清楚； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) m、 各軸承靈活，運行時無異常聲音，溫度不高于 80 度； n、 導(dǎo)體各相間和相地之間的絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良好； o、 供電電壓波動在上下 7%范圍內(nèi)，頻率波動上下 2%范圍內(nèi)； p、 制動裝置制動良好，轎箱以額定速度空載上行至行程 上部范圍內(nèi)斷電時，應(yīng)能完全停止。 井道與轎箱 底坑（保養(yǎng)參照 ） 電梯的維修保養(yǎng)制度 為使電梯安全運行，需要對電梯進行經(jīng)常性的維護、檢查和修理。電梯管理員和電梯機房值班電工負責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作，公司工程部主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作，并負責(zé)建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括： 月維修保養(yǎng)制度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 檢修完成后填寫《電梯月維修保養(yǎng)記錄》。 電梯月維修保養(yǎng)記錄 維修保養(yǎng)項目 清理 檢查 調(diào)查 記錄 不良情況部分記錄及處理結(jié)果 機房 1 曳引輪清潔 2 限速器及電器接點檢查 3 制動閘瓦磨損檢查 4 選層器詳查 5 控制柜各機電接點清潔，各接觸器、繼電器電阻 機身及井道 1 干電池、蓄電池檢查 2 內(nèi)外門藕合檢查、清掃、注油 3 內(nèi)外吊門輪、限位輪，外門關(guān)閉器，路軌檢查清掃 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 內(nèi)外門閘鎖及門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部及接點清潔 5 門聯(lián)鎖接線檢查 6 接合板裝置 7 各種開關(guān)接點檢查