【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯管理整套規(guī)定 電梯設(shè)備管理主要包括電梯設(shè)備的安全管理、運(yùn)行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設(shè)備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設(shè)備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運(yùn)行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運(yùn)行。 電梯設(shè)備的維修管理是規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作，使電梯各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運(yùn)行費(fèi)用。 電梯的使用安全管理 為防止電梯因使用不 當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強(qiáng)電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 實(shí)施安全教育 由電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯機(jī)房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實(shí)施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。 電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運(yùn)行，司梯人員均持證上崗。并制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則： 1） 保證電梯正常運(yùn)行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故； 2） 要求司機(jī)堅(jiān)持正常出勤，不得擅離崗位； 3） 電梯不帶病運(yùn)行、不超載運(yùn)行； 4） 操作時(shí)不吸煙、不閑談等； 5） 執(zhí)行司機(jī)操作規(guī)程： a、每次開啟廳門進(jìn)入轎箱內(nèi)，必須作試運(yùn)行，確定正常時(shí)才能載人； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b、電梯運(yùn)行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時(shí)要求修理； c、遇停電時(shí)，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時(shí)聯(lián)系外援； d、禁止運(yùn)超大、超重的物品； e、禁止在運(yùn)行中打開廳門； f、工作完畢時(shí)，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。 加強(qiáng)對(duì)乘梯人員的安全管理 制 定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識(shí)。乘梯須知應(yīng)做到言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內(nèi)容是： a、 用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊 b、 不許吸煙，勿 *廂門 c、 運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) d、 危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯 e、 保持清潔，勿吐勿丟 f、 若遇危險(xiǎn)，請(qǐng)按警鈴 g、 超載鈴響，后進(jìn)退出 h、 兒童乘梯，成人攜帶 i、 樓內(nèi)火災(zāi)，切勿乘梯 電梯困人救援的安全管理 規(guī)范電梯困人救援工作，以確保乘客的安全是電梯困人救援管理 工作的目的，凡遇故障，司梯人員應(yīng)首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員 5 分鐘仍未到場(chǎng)，工程部經(jīng)過訓(xùn)練的救援人員可根據(jù)不同情況，設(shè)法先行釋放被困乘客。 援救程序： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1）、告知被困人員，等待救援 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理員或援救人員通過對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。如果轎箱屬于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將廂門完全關(guān)閉。 2）、準(zhǔn)確判斷轎箱位置，作好援救準(zhǔn)備 根據(jù)樓層指示燈等判斷轎箱 的所在位置，然后設(shè)法援救乘客。 救援步驟： 1）、轎箱停于接近電梯口的位置時(shí)的援救步驟： a、 關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān) b、 用專門外門鎖鑰匙開啟外門 c、 在轎箱頂用人力慢慢開啟轎門 d、 協(xié)助乘客離開轎箱 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) e、 重新關(guān)好廳門 2）、轎箱遠(yuǎn)離電梯口時(shí)的援救步驟： a、 進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān) b、 拆除電機(jī)尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄 c、 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近廳門為止 d、 當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤時(shí)，放開盤車手輪。然后按 1）的方式救援 遇到其它復(fù)雜的情況時(shí)，應(yīng)請(qǐng)電梯公司幫助救援。援救結(jié)束時(shí)，電梯管理員填寫援救記錄并存檔。 電梯設(shè)備的運(yùn)行巡視監(jiān)控管理 巡視監(jiān)控管理，是由電梯機(jī)房值班人員實(shí)施的，定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理的管理方式。電梯機(jī)房值班人員每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯設(shè)備巡視記錄表 巡 視 時(shí) 間 備注 電 梯 編 號(hào) 序號(hào) 運(yùn)行監(jiān)控項(xiàng)目 1 機(jī)房溫度、濕度 2 曳引電動(dòng) 機(jī)溫度、潤滑油、緊固情況 3 減速箱油位油色、連軸器緊固情況 4 限速器、機(jī)械選層器運(yùn)行情況 5 控制柜的繼電器工作情況 6 制動(dòng)器 7 變壓器、電抗器 、電阻器 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 8 對(duì)講機(jī)、警鈴、應(yīng)急燈 9 轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇 10 廳外轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關(guān)門有無異常 13 井道底坑情況 14 各種標(biāo)示物及救援工具情況 15 電梯運(yùn)行舒適感 電梯值班員： 負(fù)責(zé)人： 建立巡視監(jiān)控管理制度 公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯 的性能和運(yùn)行情況制定出電梯巡視管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理制度。并監(jiān)督機(jī)房值班人員執(zhí)行。 巡視內(nèi)容 機(jī)房值班人員巡視應(yīng)注意按照上表提示內(nèi)容檢查。 巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理 當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀況，機(jī)房值班人員應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則及時(shí)報(bào)告公司工程部主管，協(xié)同主管進(jìn)行解決。整修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。 異常情況處置管理 當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時(shí)，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。 發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置： 1）、當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電 梯的機(jī)房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動(dòng) “ 消防開關(guān) ” ，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打 119 電話。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2）、井道或轎箱內(nèi)失火時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或 1211 滅火器滅火。同時(shí)，電話通知工程部。若火勢(shì)較猛就應(yīng)撥打 119，以便保證人員和財(cái)產(chǎn)的安全。 電梯遭到水侵的處置： 電梯的坑道遭水侵，應(yīng)將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進(jìn)行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。試梯正常后才能投入使用。 電梯機(jī)房的 管理 電梯機(jī)房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。電梯管理員負(fù)責(zé)制定電梯機(jī)房的管理制度。機(jī)房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行電梯機(jī)房管理制度。 電梯機(jī)房管理制度： 1）、非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必須進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過公司工程部經(jīng)理同意，在機(jī)房人員的陪同下進(jìn)入； 2）、機(jī)房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆品； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3）、每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔； 4）、為防止不必要的麻煩，機(jī)房要隨時(shí)上鎖。 交接班制度： 1）、正常時(shí)，按時(shí)交接班。并簽署《電梯設(shè)備巡視記錄》； 2）、當(dāng)遇到 接班人員未到崗時(shí)，交班人員不得離崗。應(yīng)請(qǐng)示工程部電梯管理員尋求解決； 3）、電梯發(fā)生事故后，未處理完，應(yīng)由交班人員繼續(xù)負(fù)責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。 電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 機(jī)房： a、 機(jī)房通風(fēng)良好，溫度在 5― 40 度之間，相對(duì)濕度不大于 85%，保證沒有雨水侵入； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b、 機(jī)房的干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力； c、 機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)齊全，并掛在明顯處； d、 轎箱平層標(biāo)志明顯可見； e、 機(jī)房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處； f、 機(jī)房電源、插座良好； g、 機(jī)房不得進(jìn)入，應(yīng)保持清潔； h、 曳引輪對(duì)鉛垂線的偏差小于 ； i、 限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封，非勞動(dòng)局專業(yè)人員禁止調(diào)整； j、 限速器、安全開關(guān)靈活可 *； k、 限速器－安全鉗－安全開關(guān)連動(dòng)可 *； l、 曳引輪標(biāo)出的運(yùn)行方向清楚； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) m、 各軸承靈活，運(yùn)行時(shí)無異常聲音，溫度不高于 80 度； n、 導(dǎo)體各相間和相地之間的絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良好； o、 供電電壓波動(dòng)在上下 7%范圍內(nèi)，頻率波動(dòng)上下 2%范圍內(nèi)； p、 制動(dòng)裝置制動(dòng)良好，轎箱以額定速度空載上行至行程 上部范圍內(nèi)斷電時(shí)，應(yīng)能完全停止。 井道與轎箱 底坑（保養(yǎng)參照 ） 電梯的維修保養(yǎng)制度 為使電梯安全運(yùn)行，需要對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)、檢查和修理。電梯管理員和電梯機(jī)房值班電工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作，公司工程部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作，并負(fù)責(zé)建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括： 月維修保養(yǎng)制度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 檢修完成后填寫《電梯月維修保養(yǎng)記錄》。 電梯月維修保養(yǎng)記錄 維修保養(yǎng)項(xiàng)目 清理 檢查 調(diào)查 記錄 不良情況部分記錄及處理結(jié)果 機(jī)房 1 曳引輪清潔 2 限速器及電器接點(diǎn)檢查 3 制動(dòng)閘瓦磨損檢查 4 選層器詳查 5 控制柜各機(jī)電接點(diǎn)清潔，各接觸器、繼電器電阻 機(jī)身及井道 1 干電池、蓄電池檢查 2 內(nèi)外門藕合檢查、清掃、注油 3 內(nèi)外吊門輪、限位輪，外門關(guān)閉器，路軌檢查清掃 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 47 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 內(nèi)外門閘鎖及門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部及接點(diǎn)清潔 5 門聯(lián)鎖接線檢查 6 接合板裝置 7 各種開關(guān)接點(diǎn)檢查