【正文】 可行性研究報(bào)告湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行造價(jià)咨詢部二○一二年六月十八日項(xiàng)目評(píng)估小組人員名單直接評(píng)估人：姓名:向毅 職務(wù)：副總經(jīng)理 職稱: 高級(jí)工程師　　 注冊(cè)資格：注冊(cè)投資(咨詢)工程師、造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師、房地產(chǎn)估價(jià)師姓名:熊立志 職稱:工程師 注冊(cè)資格：注冊(cè)造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師 評(píng)估審核人姓名:劉金山 職務(wù):總經(jīng)理 職稱:經(jīng)濟(jì)師 目　　錄第一章　　總論：第二章 企業(yè)概況第三章 住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 2009年12月以來(lái)的相關(guān)政策: 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 “精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “賣點(diǎn)”分析 。第四章　項(xiàng)目選址及天城明珠修建性規(guī)劃第五章　　總體規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容、道路、停車場(chǎng)及廣場(chǎng)第六章 建筑工程第七章 公用工程、排水 消防與防雷措施第八章 節(jié)能措施第九章 環(huán)境影響分析第十章 物業(yè)管理及服務(wù)第十一章　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 招標(biāo)依據(jù)第十二章　投資估算與資金籌措第十三章　經(jīng)濟(jì)效益分析 第十四章　　風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策十五、結(jié)論及建議附件：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證公司資質(zhì)證書國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃圖建設(shè)用地許可證及地塊區(qū)位圖第一章　　總論：鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目：湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司：鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)位于鄖縣鄖陽(yáng)東路，鳳鳴紫東旁，鄖縣新客運(yùn)站斜對(duì)面。：鄖縣城關(guān)鎮(zhèn)武陽(yáng)嶺村四組：梅紅英；職務(wù)：董事長(zhǎng)。：梅紅英；職務(wù)：董事長(zhǎng)。：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行造價(jià)咨詢部：甲級(jí) 鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目是鄖縣政府2010年招商引資的項(xiàng)目，是鄖縣十二五規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目采取總體規(guī)劃分兩期實(shí)施。項(xiàng)目總用地30畝，總投資9850萬(wàn)元。一期建設(shè)用地20畝，投資6098萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年10月建成；，投資3752萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2013年12月建成。項(xiàng)目依托鄖縣農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)輻射能力，區(qū)域旅游市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)需求，經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證，項(xiàng)目完全可行。項(xiàng)目建成后將成為輻射鄖縣及鄂、豫、陜、渝等周邊市場(chǎng)的農(nóng)貿(mào)集散中心，鄖縣農(nóng)產(chǎn)品外銷的窗口，鄖縣農(nóng)產(chǎn)品向特色品牌旅游商品轉(zhuǎn)化的平臺(tái)，鄖縣居民生活消費(fèi)的商貿(mào)中心，將成為湖北省縣域農(nóng)貿(mào)的示范項(xiàng)目，必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。項(xiàng)目建成后可提供就業(yè)崗位1000個(gè)以上,年交易量30萬(wàn)噸，年交易總額預(yù)計(jì)達(dá)到4億元人民幣,年創(chuàng)稅收達(dá)500萬(wàn)元人民幣，將解決鄖縣城鄉(xiāng)居民的“菜籃子、果盤子”問(wèn)題，成為旅游商品集散中心，拓展鄖縣農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道與市場(chǎng)，真正做到“為農(nóng)民增收服務(wù)，為市民生活服務(wù)”，樹(shù)立“民生民心”工程典范。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第40號(hào)令：《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》；建設(shè)部和湖北省、鄖縣及鄖縣頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；湖北省“十一五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃綱要；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》 (2006年)；建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號(hào))；國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào))；鄖縣以及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；鄖縣城市總體發(fā)展規(guī)劃；土地使用權(quán)出讓協(xié)議書；企業(yè)提供的基礎(chǔ)資料；項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)況；項(xiàng)目提出的背景，需求分析及擬建規(guī)模；建設(shè)地址條件評(píng)價(jià)，規(guī)劃及布局；技術(shù)方案，建筑工程方案；公用工程及節(jié)能，環(huán)境保護(hù)；組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；投資估算及資金籌措，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析等。項(xiàng)目首創(chuàng)縣域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)五大第一，將成為省級(jí)縣域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)桿，規(guī)模最大：33000平米；檔次最高：采用最先進(jìn)的運(yùn)作模式、先進(jìn)的電子信息、物流運(yùn)送平臺(tái)； 產(chǎn)品最全：產(chǎn)品覆蓋蔬菜、水果、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、調(diào)味品、海鮮、生活日用品等產(chǎn)品；配套最優(yōu)：配備冷藏加工、物流配送、電子結(jié)算、信息收集與處理、產(chǎn)品檢驗(yàn)五大系統(tǒng)，配套齊全；輻射最廣：立足鄖縣，依托十堰，幅射周邊縣市。建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于鄖縣鄖陽(yáng)東路，鳳鳴紫東旁，鄖縣新客運(yùn)站斜對(duì)面。項(xiàng)目建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期為2年，分為二期建設(shè)，一期建筑面積21100 m2，二期建筑面積15948 m2。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積18838m2（）， m2，項(xiàng)目建成后，㎡，㎡，共92套。建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬建面積37048m2，配套商業(yè)及建設(shè)道路、生態(tài)停車位、給排水管網(wǎng)、供配電及照明設(shè)施和消防、綠化工程等。：：；（其中一期3000萬(wàn)元，二期1500萬(wàn)元）。，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司以鄖縣“十二五”期間推進(jìn)城市化進(jìn)程為契機(jī)，順應(yīng)人居環(huán)境不斷改善的社會(huì)需求，積極推進(jìn)以農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)為重點(diǎn)的鄖縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目有利于保持鄖縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。據(jù)鄖縣統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求是充分的，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。，采用的技術(shù)方案適用、有效，達(dá)到為鄖縣各收入階層提供舒適、便利的人性化居住環(huán)境的目的，在技術(shù)上是可行的。，是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，并有較好的社會(huì)效益，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上是合理的。，遵循前瞻性、舒適性原則，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響是積極的。 ，是可行的。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表一。序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)　　　一期二期整個(gè)項(xiàng)目1總占地面積m2　　 2總建筑面積m2 　 住宅面積m2 　 商鋪面積m2 　 公建面積m2　　 地下車庫(kù)m2　3建筑容積率　　4小區(qū)綠化率%　　5戶數(shù)　　　92　　　　　　6萬(wàn)元7（總建筑面積）元/m2811萬(wàn)元12萬(wàn)元13萬(wàn)元14萬(wàn)元15 %16年217萬(wàn)元其中：出售銷售收入 計(jì)算期租金總收入18萬(wàn)元19萬(wàn)元20　所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后21 %22 %23 年24 %25 萬(wàn)元26 年第二章 企業(yè)概況開(kāi)發(fā)商：湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司公司法人：梅紅英公司地址：鄖縣城關(guān)鎮(zhèn)武陽(yáng)嶺村四組注冊(cè)資本：叁仟萬(wàn)元整實(shí)收資本：叁仟萬(wàn)元整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司控股股東為大漢隆城企業(yè)機(jī)構(gòu)，是武漢本土一家專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)投資管理、置業(yè)開(kāi)發(fā)、策劃咨詢。旗下設(shè)有七家公司和二個(gè)事業(yè)部。2009年含代理總銷售收入達(dá)到31億元，其中自營(yíng)銷售收入2億元，上繳國(guó)家稅收近20000萬(wàn)元。公司現(xiàn)有員工1000余人，并聘請(qǐng)法律、金融、經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、建筑規(guī)劃、工程管理、區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)等各方專家顧問(wèn)20余人。這支專業(yè)、高效的團(tuán)隊(duì)、正以“激情、專注、執(zhí)行、超越”的企業(yè)精神，用智慧和汗水，勇敢面對(duì)挑戰(zhàn)，不斷創(chuàng)造出新的更加輝煌的業(yè)績(jī)。大漢隆城企業(yè)機(jī)構(gòu)法定代表人、董事長(zhǎng)陳明星先生，清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)EmBA班畢業(yè)。1993年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在深圳從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作，1997年出任深圳住隆公司副總經(jīng)理。1999年回武漢創(chuàng)業(yè)，2000年6月成立武漢大漢隆城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司任董事長(zhǎng)一職，2006年成立鄂州大漢隆成置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司擔(dān)任公司法人、董事長(zhǎng)，2010年更名為湖北大漢隆城置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。有15年從事房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、項(xiàng)目營(yíng)銷、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)協(xié)作專業(yè)委員會(huì)副主任委員，清華百年房地產(chǎn)同學(xué)聯(lián)誼會(huì)總會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，曾榮獲武漢市“十大杰出創(chuàng)業(yè)家”稱號(hào)。湖北大漢隆城置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司系“武漢大漢隆城企業(yè)機(jī)構(gòu)”旗下從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售的專營(yíng)公司。該公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元人民幣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)暫定，擁有專業(yè)人員10人。公司于二00六年在鄂州花湖開(kāi)發(fā)區(qū)以天價(jià)創(chuàng)下先河，“東方華爾街”中檔綜合小區(qū)。該小區(qū)總規(guī)劃建筑十一棟（其中多層6棟（6+1）、小高層5棟（11+1），（，），%。該小區(qū)已于2009年9月正式向業(yè)主交付使用。2009年12月，公司又在花湖地區(qū)成功競(jìng)拍下約7萬(wàn)方的土地用于新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。公司有一套熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷售的科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)高效的工作作風(fēng)，專業(yè)素質(zhì)較高，精通國(guó)土征地、規(guī)范設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、現(xiàn)場(chǎng)管理、成本節(jié)約、竣工驗(yàn)收等操作流程。各職能部門及崗位制度健全，職責(zé)明晰。公司本著“以人為本、生態(tài)環(huán)?！钡拈_(kāi)發(fā)理念，堅(jiān)持以“質(zhì)量第一、信譽(yù)至上”為宗旨，著力打造大漢隆城品牌（實(shí)行封閉、全電子監(jiān)控和智能化管理）。梅紅英，女，36歲，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)，從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資15年，對(duì)房地產(chǎn)投資有非常熟練的經(jīng)驗(yàn)。樊啟煌，男，45歲，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司公司總經(jīng)理，大學(xué)文化，從事房地產(chǎn)投資10年，先后管理運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目10與個(gè)，對(duì)房地產(chǎn)投資有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。蔣忠祥，男，60歲，湖北大漢隆城置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司與湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理，從事房地產(chǎn)開(kāi)放16年，對(duì)項(xiàng)目的管理有著極為豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司秉誠(chéng)“志在百年”的經(jīng)營(yíng)理念，提倡“團(tuán)結(jié)、拼搏、創(chuàng)新、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，奉行“銳意進(jìn)取、永不言敗”的企業(yè)信念，創(chuàng)造出一種積極向上的企業(yè)氛圍，力爭(zhēng)一流的企業(yè)，一流的管理、一流的效益。　第三章 農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略鄖縣位于大巴和秦嶺山脈的東緣，漢江把全縣分為南北兩大部分，地勢(shì)由南、北邊境向中部江漢谷地傾斜，谷地兩側(cè)有狹窄而斷續(xù)的平地與丘陵相間分布。北部間有峽谷深切、山形陡峭的石灰?guī)r，南部有懸崖陡壁的山嶺出現(xiàn)。境內(nèi)以南部和西部邊境地勢(shì)最高，海拔最高山峰（蒼浪山）1824米，最低山峰150米。全縣版圖面積3863平方公里，呈“八山半水一分田，半分道路和莊園”的格局。鄖縣在大地構(gòu)造上位于秦嶺褶皺系東段南緣，楊子準(zhǔn)地臺(tái)的北側(cè)，境內(nèi)橫跨兩個(gè)大地構(gòu)造單元，其中秦嶺褶皺系面積占全縣版圖面積的60%以上，區(qū)內(nèi)出露12個(gè)系及相當(dāng)系的地層。在地球演化中經(jīng)歷了多旋回發(fā)展階段，主要構(gòu)造運(yùn)動(dòng)為晉寧運(yùn)動(dòng)和印支運(yùn)動(dòng)，區(qū)內(nèi)巖漿活動(dòng)頻繁，形成主要為地槽階段的火山巖與火山作用有關(guān)的侵入巖。前寒武紀(jì)地層是全縣的主要成礦層位，其礦產(chǎn)普遍受地層、構(gòu)造、巖漿巖和沉積環(huán)境所控制。 鄖縣目前市場(chǎng)環(huán)境2010年，鄖縣突出“一區(qū)兩帶”農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，四大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，加快推進(jìn)與十堰城區(qū)的“六個(gè)對(duì)接”，縣域經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。2010年，在全省縣域經(jīng)濟(jì)綜合排名中一步躍升18位，實(shí)現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新跨越。全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值439263萬(wàn)元，按可比價(jià)計(jì)算，%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值134627萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值162268萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142368萬(wàn)元，%。::。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到7845元，%。城鄉(xiāng)居民生活條件繼續(xù)改善。2010年全縣城鎮(zhèn)居民可支配收入8837元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6751元，%。人民可支配收入的快速增長(zhǎng)，對(duì)鄖縣現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物的要求也在逐步提高，市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)需要更新升級(jí)。隨著公路（209國(guó)道、316國(guó)道鄖漫路、丹鄖路、鮑竹路省道、銀武高速、隕十一級(jí)公路、隕十高速、十白高速、隕房高速（在建））、鐵路（襄渝一線、二線以及在建的運(yùn)十鐵路）、水路（漢江、褚河兩條水路直通長(zhǎng)江）交通的完善，商貿(mào)物流條件發(fā)展迅猛，為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提供了更為廣闊的市場(chǎng)圈層。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研可以看到，目前鄖縣城市商業(yè)有以下特點(diǎn)：首先，商業(yè)形態(tài)為單極商圈，以老城區(qū)中心商圈（鄖陽(yáng)路、解放路、金沙路主干道以及朝陽(yáng)街、雙慶街等支干道圍成的商圈）為主體。其次，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)不盡合理：商貿(mào)業(yè)定位低，分散化；一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在區(qū)域內(nèi)顯得相對(duì)飽和，而面向區(qū)域外則顯得