【正文】 可行性研究報告湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場項目可行性研究報告中國建設銀行股份有限公司三峽分行造價咨詢部二○一二年六月十八日項目評估小組人員名單直接評估人：姓名:向毅 職務：副總經(jīng)理 職稱: 高級工程師　　 注冊資格：注冊投資(咨詢)工程師、造價工程師、監(jiān)理工程師、房地產(chǎn)估價師姓名:熊立志 職稱:工程師 注冊資格：注冊造價工程師、監(jiān)理工程師 評估審核人姓名:劉金山 職務:總經(jīng)理 職稱:經(jīng)濟師 目　　錄第一章　　總論：第二章 企業(yè)概況第三章 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 2009年12月以來的相關政策: 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “賣點”分析 。第四章　項目選址及天城明珠修建性規(guī)劃第五章　　總體規(guī)劃及建設內(nèi)容、道路、停車場及廣場第六章 建筑工程第七章 公用工程、排水 消防與防雷措施第八章 節(jié)能措施第九章 環(huán)境影響分析第十章 物業(yè)管理及服務第十一章　項目實施進度安排 招標依據(jù)第十二章　投資估算與資金籌措第十三章　經(jīng)濟效益分析 第十四章　　風險分析及對策十五、結(jié)論及建議附件：公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證公司資質(zhì)證書國有土地使用權(quán)成交確認書及國有建設用地使用權(quán)出讓合同建設工程規(guī)劃圖建設用地許可證及地塊區(qū)位圖第一章　　總論：鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場項目：湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司：鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場位于鄖縣鄖陽東路，鳳鳴紫東旁，鄖縣新客運站斜對面。：鄖縣城關鎮(zhèn)武陽嶺村四組：梅紅英；職務：董事長。：梅紅英；職務：董事長。：中國建設銀行股份有限公司三峽分行造價咨詢部：甲級 鄖縣城東農(nóng)貿(mào)大市場項目是鄖縣政府2010年招商引資的項目，是鄖縣十二五規(guī)劃重點項目。項目采取總體規(guī)劃分兩期實施。項目總用地30畝，總投資9850萬元。一期建設用地20畝，投資6098萬元，預計2012年10月建成；，投資3752萬元，預計2013年12月建成。項目依托鄖縣農(nóng)產(chǎn)品市場輻射能力，區(qū)域旅游市場發(fā)展契機、城鄉(xiāng)居民消費市場升級需求，經(jīng)過科學的論證，項目完全可行。項目建成后將成為輻射鄖縣及鄂、豫、陜、渝等周邊市場的農(nóng)貿(mào)集散中心，鄖縣農(nóng)產(chǎn)品外銷的窗口，鄖縣農(nóng)產(chǎn)品向特色品牌旅游商品轉(zhuǎn)化的平臺，鄖縣居民生活消費的商貿(mào)中心，將成為湖北省縣域農(nóng)貿(mào)的示范項目，必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益與社會效益。項目建成后可提供就業(yè)崗位1000個以上,年交易量30萬噸，年交易總額預計達到4億元人民幣,年創(chuàng)稅收達500萬元人民幣，將解決鄖縣城鄉(xiāng)居民的“菜籃子、果盤子”問題，成為旅游商品集散中心，拓展鄖縣農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道與市場，真正做到“為農(nóng)民增收服務，為市民生活服務”，樹立“民生民心”工程典范。國家發(fā)展和改革委員會第40號令：《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2005年本）》；建設部和湖北省、鄖縣及鄖縣頒布的相關法律、法規(guī)與政策；湖北省“十一五”國民經(jīng)濟發(fā)展計劃綱要；國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》 (2006年)；建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標[2000]205號)；國家發(fā)展與改革委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號)；鄖縣以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；鄖縣城市總體發(fā)展規(guī)劃；土地使用權(quán)出讓協(xié)議書；企業(yè)提供的基礎資料；項目建設單位簡況；項目提出的背景，需求分析及擬建規(guī)模；建設地址條件評價，規(guī)劃及布局；技術方案，建筑工程方案；公用工程及節(jié)能，環(huán)境保護；組織機構(gòu)及人力資源配置；項目實施進度；投資估算及資金籌措，財務評價；社會評價及風險分析等。項目首創(chuàng)縣域農(nóng)貿(mào)市場五大第一，將成為省級縣域農(nóng)貿(mào)市場的標桿，規(guī)模最大：33000平米；檔次最高：采用最先進的運作模式、先進的電子信息、物流運送平臺； 產(chǎn)品最全：產(chǎn)品覆蓋蔬菜、水果、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、調(diào)味品、海鮮、生活日用品等產(chǎn)品；配套最優(yōu)：配備冷藏加工、物流配送、電子結(jié)算、信息收集與處理、產(chǎn)品檢驗五大系統(tǒng)，配套齊全；輻射最廣：立足鄖縣，依托十堰，幅射周邊縣市。建設地點本項目建設地點位于鄖縣鄖陽東路，鳳鳴紫東旁，鄖縣新客運站斜對面。項目建設期項目建設期為2年，分為二期建設，一期建筑面積21100 m2，二期建筑面積15948 m2。建設規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積18838m2（）， m2，項目建成后，㎡，㎡，共92套。建設內(nèi)容本項目擬建面積37048m2，配套商業(yè)及建設道路、生態(tài)停車位、給排水管網(wǎng)、供配電及照明設施和消防、綠化工程等。：：；（其中一期3000萬元，二期1500萬元）。，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司以鄖縣“十二五”期間推進城市化進程為契機，順應人居環(huán)境不斷改善的社會需求，積極推進以農(nóng)貿(mào)大市場為重點的鄖縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。項目有利于保持鄖縣國民經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。據(jù)鄖縣統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)和市場調(diào)查，本項目的市場需求是充分的，項目建設是必要的。，采用的技術方案適用、有效，達到為鄖縣各收入階層提供舒適、便利的人性化居住環(huán)境的目的，在技術上是可行的。，是促進城市經(jīng)濟建設發(fā)展的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目本身盈利能力較強，并有較好的社會效益，在經(jīng)濟運行上是合理的。，遵循前瞻性、舒適性原則，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。項目對環(huán)境的影響是積極的。 ，是可行的。項目主要經(jīng)濟技術指標見表一。序號指標名稱單位數(shù)據(jù)　　　一期二期整個項目1總占地面積m2　　 2總建筑面積m2 　 住宅面積m2 　 商鋪面積m2 　 公建面積m2　　 地下車庫m2　3建筑容積率　　4小區(qū)綠化率%　　5戶數(shù)　　　92　　　　　　6萬元7（總建筑面積）元/m2811萬元12萬元13萬元14萬元15 %16年217萬元其中：出售銷售收入 計算期租金總收入18萬元19萬元20　所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后21 %22 %23 年24 %25 萬元26 年第二章 企業(yè)概況開發(fā)商：湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司公司法人：梅紅英公司地址：鄖縣城關鎮(zhèn)武陽嶺村四組注冊資本：叁仟萬元整實收資本：叁仟萬元整房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級：暫定湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司控股股東為大漢隆城企業(yè)機構(gòu)，是武漢本土一家專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務范圍涵蓋地產(chǎn)投資管理、置業(yè)開發(fā)、策劃咨詢。旗下設有七家公司和二個事業(yè)部。2009年含代理總銷售收入達到31億元，其中自營銷售收入2億元，上繳國家稅收近20000萬元。公司現(xiàn)有員工1000余人，并聘請法律、金融、經(jīng)濟學、土地運營、商業(yè)管理、商業(yè)運營、建筑規(guī)劃、工程管理、區(qū)域城市經(jīng)濟等各方專家顧問20余人。這支專業(yè)、高效的團隊、正以“激情、專注、執(zhí)行、超越”的企業(yè)精神，用智慧和汗水，勇敢面對挑戰(zhàn)，不斷創(chuàng)造出新的更加輝煌的業(yè)績。大漢隆城企業(yè)機構(gòu)法定代表人、董事長陳明星先生，清華大學實戰(zhàn)型房地產(chǎn)EmBA班畢業(yè)。1993年進入房地產(chǎn)行業(yè)，在深圳從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作，1997年出任深圳住隆公司副總經(jīng)理。1999年回武漢創(chuàng)業(yè)，2000年6月成立武漢大漢隆城房地產(chǎn)營銷策劃有限公司任董事長一職，2006年成立鄂州大漢隆成置業(yè)開發(fā)有限公司擔任公司法人、董事長，2010年更名為湖北大漢隆城置業(yè)開發(fā)有限公司。有15年從事房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、項目營銷、項目開發(fā)的經(jīng)驗。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)業(yè)協(xié)作專業(yè)委員會副主任委員，清華百年房地產(chǎn)同學聯(lián)誼會總會副會長，曾榮獲武漢市“十大杰出創(chuàng)業(yè)家”稱號。湖北大漢隆城置業(yè)開發(fā)有限公司系“武漢大漢隆城企業(yè)機構(gòu)”旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售的專營公司。該公司注冊資金1000萬元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定，擁有專業(yè)人員10人。公司于二00六年在鄂州花湖開發(fā)區(qū)以天價創(chuàng)下先河，“東方華爾街”中檔綜合小區(qū)。該小區(qū)總規(guī)劃建筑十一棟（其中多層6棟（6+1）、小高層5棟（11+1），（，），%。該小區(qū)已于2009年9月正式向業(yè)主交付使用。2009年12月，公司又在花湖地區(qū)成功競拍下約7萬方的土地用于新項目的開發(fā)。公司有一套熟悉房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售的科學管理經(jīng)驗，嚴謹高效的工作作風，專業(yè)素質(zhì)較高，精通國土征地、規(guī)范設計、報建審批、現(xiàn)場管理、成本節(jié)約、竣工驗收等操作流程。各職能部門及崗位制度健全，職責明晰。公司本著“以人為本、生態(tài)環(huán)?！钡拈_發(fā)理念，堅持以“質(zhì)量第一、信譽至上”為宗旨，著力打造大漢隆城品牌（實行封閉、全電子監(jiān)控和智能化管理）。梅紅英，女，36歲，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司董事長，從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資15年，對房地產(chǎn)投資有非常熟練的經(jīng)驗。樊啟煌，男，45歲，湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司公司總經(jīng)理，大學文化，從事房地產(chǎn)投資10年，先后管理運作房地產(chǎn)項目10與個，對房地產(chǎn)投資有著豐富的經(jīng)驗。蔣忠祥，男，60歲，湖北大漢隆城置業(yè)開發(fā)有限公司與湖北禾溢置業(yè)投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理，從事房地產(chǎn)開放16年，對項目的管理有著極為豐富的經(jīng)驗。公司秉誠“志在百年”的經(jīng)營理念，提倡“團結(jié)、拼搏、創(chuàng)新、奉獻”的企業(yè)精神，奉行“銳意進取、永不言敗”的企業(yè)信念，創(chuàng)造出一種積極向上的企業(yè)氛圍，力爭一流的企業(yè)，一流的管理、一流的效益。　第三章 農(nóng)貿(mào)大市場市場分析與營銷戰(zhàn)略鄖縣位于大巴和秦嶺山脈的東緣，漢江把全縣分為南北兩大部分，地勢由南、北邊境向中部江漢谷地傾斜，谷地兩側(cè)有狹窄而斷續(xù)的平地與丘陵相間分布。北部間有峽谷深切、山形陡峭的石灰?guī)r，南部有懸崖陡壁的山嶺出現(xiàn)。境內(nèi)以南部和西部邊境地勢最高，海拔最高山峰（蒼浪山）1824米，最低山峰150米。全縣版圖面積3863平方公里，呈“八山半水一分田，半分道路和莊園”的格局。鄖縣在大地構(gòu)造上位于秦嶺褶皺系東段南緣，楊子準地臺的北側(cè)，境內(nèi)橫跨兩個大地構(gòu)造單元，其中秦嶺褶皺系面積占全縣版圖面積的60%以上，區(qū)內(nèi)出露12個系及相當系的地層。在地球演化中經(jīng)歷了多旋回發(fā)展階段，主要構(gòu)造運動為晉寧運動和印支運動，區(qū)內(nèi)巖漿活動頻繁，形成主要為地槽階段的火山巖與火山作用有關的侵入巖。前寒武紀地層是全縣的主要成礦層位，其礦產(chǎn)普遍受地層、構(gòu)造、巖漿巖和沉積環(huán)境所控制。 鄖縣目前市場環(huán)境2010年，鄖縣突出“一區(qū)兩帶”農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，四大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)和重點項目建設，加快推進與十堰城區(qū)的“六個對接”，縣域經(jīng)濟得到了快速健康發(fā)展。2010年，在全省縣域經(jīng)濟綜合排名中一步躍升18位，實現(xiàn)了縣域經(jīng)濟發(fā)展的新跨越。全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值439263萬元，按可比價計算，%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值134627萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值162268萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142368萬元，%。::。按常住人口計算，人均GDP達到7845元，%。城鄉(xiāng)居民生活條件繼續(xù)改善。2010年全縣城鎮(zhèn)居民可支配收入8837元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費支出6751元，%。人民可支配收入的快速增長，對鄖縣現(xiàn)有商業(yè)購物的要求也在逐步提高，市場現(xiàn)有商業(yè)需要更新升級。隨著公路（209國道、316國道鄖漫路、丹鄖路、鮑竹路省道、銀武高速、隕十一級公路、隕十高速、十白高速、隕房高速（在建））、鐵路（襄渝一線、二線以及在建的運十鐵路）、水路（漢江、褚河兩條水路直通長江）交通的完善，商貿(mào)物流條件發(fā)展迅猛，為農(nóng)貿(mào)市場提供了更為廣闊的市場圈層。根據(jù)市場調(diào)研可以看到，目前鄖縣城市商業(yè)有以下特點：首先，商業(yè)形態(tài)為單極商圈，以老城區(qū)中心商圈（鄖陽路、解放路、金沙路主干道以及朝陽街、雙慶街等支干道圍成的商圈）為主體。其次，商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)不盡合理：商貿(mào)業(yè)定位低，分散化；一些商業(yè)網(wǎng)點在區(qū)域內(nèi)顯得相對飽和，而面向區(qū)域外則顯得