【正文】 物業(yè)管理基本制度與政策 第一章 物業(yè)管理概述 如何認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的概念？ 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 理解就是： 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)； 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同； 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 怎樣理解我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展？ 我國物業(yè)的產(chǎn)生：隨著住房商品化的深入開展，如 何管好新建住宅和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切需要，也是新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索，對(duì)長期行政管房的方式做出了不同的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房推向市場，沒有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。 1981 年 3 月 10日，深圳市第一家涉外商品房 管理的專業(yè)公司掛牌成立，該公司按照社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營方式對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。由此我國城鎮(zhèn)房屋專管理逐步走向 專業(yè)化的物業(yè)管理道路。 物業(yè)管理的發(fā)展： 1993 年深圳市人大頒布了第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行了規(guī)范；建設(shè)部于 1994 年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、市場化模式。 2020 年 中國物業(yè)協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。實(shí)踐證明，物業(yè)管理已在房地產(chǎn)與其他服務(wù)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會(huì)，經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)。 將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的和現(xiàn)實(shí)意義是什么？ 目的有 2 點(diǎn)： 是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須 依法得到保護(hù)； 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。 意義 ：將市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現(xiàn)階段尤為重要。我國物業(yè)管理活動(dòng)，是在傳統(tǒng)的包修包養(yǎng)的行政房基礎(chǔ)上逐步開展的，無論業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，市場意識(shí)和合同觀念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問題的 關(guān)鍵就是立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場，納入合同秩序，這對(duì)提高業(yè)主的責(zé)權(quán)意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進(jìn)企業(yè)管理市場 秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。 物業(yè)管理的基本特征是什么？ 社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理三大基本特征。 物業(yè)管理在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用？ 實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長 ； 有利于提高人們?nèi)罕?居住質(zhì)量 ； 有利于 增加就業(yè) ； 有利于維護(hù)社區(qū) 穩(wěn)定 ； 有利于推動(dòng) 房地產(chǎn)業(yè) 的良性發(fā)展。 簡述現(xiàn)階段政府在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中的必要性和現(xiàn)實(shí)性？ 在我國短暫的物業(yè)管理發(fā) 展史中，政府之所以起到了不可或缺的作用，主要是以下三個(gè)原因： 我國仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，由福利制的住房模式向市場化的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)換，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系的城市的管理水平，而城市管理是政府管理的主要職能，從城市管理職能的角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理適度干預(yù)； 普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定， 需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)督。無論是推動(dòng)引導(dǎo)還是監(jiān)督，政 府主要通過制定相關(guān)法律法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實(shí)工作來發(fā)揮作用。 比較分析《條例》頒布前后我國物業(yè)管理制度建設(shè)的特征？ 頒布前特性 ： 借鑒性； 過渡性； 針對(duì)性。 頒布后特性： 配套性； 經(jīng)驗(yàn)性； 操作性。 如何理解《條例》的立法概念、指導(dǎo)思想和立法原則？ 《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重，平衡利益，保護(hù)弱者的立法理念?！稐l例》立法的 指導(dǎo)思想是： 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主共同利益的關(guān)系； 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服 務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主通過公平、公開和協(xié)商的方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。 立法原則是 ： 物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則； 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則； 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則； 從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。 《條例》確定了哪些基本制度？如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？ 確立了 7 項(xiàng)制度： 業(yè)主大會(huì)； 管理公約； 前期物業(yè)管理招投標(biāo)； 物業(yè)承接驗(yàn)收； 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理； 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格； 住宅專項(xiàng)維修資金等 7 項(xiàng)物業(yè)管理制度。 內(nèi)涵： 尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利； 建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制； 《條例》的法律法規(guī)共同規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)； 妥善處理市場和政府的關(guān)系。 《條例》涉及的主要問題有哪幾方面？主要內(nèi)涵是什么？ 總則，主要 對(duì)條例的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制做了規(guī)定； 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容； 前期物業(yè)管理，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容； 物 業(yè)服務(wù)管理，包括物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理； 物業(yè)的使用與維修，對(duì)物業(yè)的使用與維修等相關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)范； 法律責(zé)任，他是《條例》不可缺少的重要組成部分，包括了適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個(gè)要素； 附則，確定了《條例》的生效日期 ，明確了條例自 2020 年 9 月 1 日?qǐng)?zhí)行。 1 《條例》在“法律責(zé)任”的規(guī)定上有哪些特點(diǎn)？ 他是與違法行為相聯(lián)系的； 他的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的； 他具有國際強(qiáng)制性。 他是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。 1 如何準(zhǔn)確把握《條例》確立的物 業(yè)管理的基本法律關(guān)系？ 業(yè)主相互之間的關(guān)系。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體； 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為； 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際上是建立在兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)上，一個(gè)是前期物業(yè)服務(wù)合同一個(gè)是商品房銷售合同； 供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系， 供電、供水等單位給業(yè)主提供產(chǎn)品服務(wù)， 業(yè)主繳納費(fèi)用，他們之間存在合同關(guān)系，他們與物業(yè)管理企業(yè)不存在任何關(guān)系。 社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主，業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間無關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與居委會(huì)法律上沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 第二章 物業(yè)管理 ◆ 物業(yè)管理 服務(wù) 有哪些特點(diǎn) ？ 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性； 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性；物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無形性； 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。 ◆ 物業(yè)管理的特點(diǎn)是 ： 社會(huì)化、專業(yè)化、市場化 物業(yè) 管理服務(wù)的內(nèi)容 有哪些？ 8 項(xiàng) 物業(yè)管理服務(wù)是指： 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合 同約定的公共性服務(wù)。 內(nèi)容： 房屋公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 房屋公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境、綠化管理服務(wù)； 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)； 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 物業(yè)檔案資料的管理； 專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中界定的 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 有幾方面？ 6 個(gè)方面 。 其中一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別是什么？ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有 ：中國物業(yè)協(xié)會(huì)與 2020 年印發(fā)了 《普通住宅小 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》規(guī)定了一下內(nèi)容： 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求； 服務(wù)管理； 公共設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)； 協(xié)助維護(hù)公共秩序； 保潔服務(wù)； 綠化養(yǎng)護(hù)管理 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別是： 基本要求中的服務(wù)電話開通時(shí)間和急修到達(dá)時(shí)間不同；每年一次業(yè)主服務(wù)意見滿意率不同。 房屋管理巡查頻次不同，樓道完好率