【正文】 1 電大 資產(chǎn)評估 期末 考試小抄 五、計(jì)算分析題 1． 對某煉油廠的一個(gè)鍋爐進(jìn)行評估。該鍋爐正常運(yùn)行需 7 名操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)約 9600 元，鍋爐的年耗電量為 10 萬千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需求 4 個(gè)人操作，年耗電量為 萬千瓦時(shí)，電的價(jià)格為 元 /千瓦時(shí)，被評估鍋爐的尚可使用年限為 8 年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，求被評估的鍋爐的功能性貶值額。 (P/A10,8＝ ) 2．待評估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積為 500 平方米，建筑面積為 2021 平方 米，月租金為 6 萬元，設(shè)定建筑物還原利率為 10%，尚可使用年限為 50 年，土地還原利率為 8%，房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用年總計(jì)劃 18 萬元，建筑物價(jià)格依成本法求得為 150 萬元，試運(yùn)用收益現(xiàn)值法估算該寫字樓所占基地的公平市場價(jià)值。（ （Ｐ /Ａ， 8％， 50） ＝ ） 3．甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為 100 萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升 50%，該專利法律保護(hù)期 10 年，已過 3 年，尚可保護(hù) 7年。經(jīng)專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為 400%，乙 企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 5000 萬元，成本利潤率為 10%，通過對該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為 5 年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品 20 萬臺(tái)，成本費(fèi)用每年約為400 元，未來 5 年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺(tái)售價(jià)要達(dá) 500 元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺(tái) 450 元，第五年下降到每臺(tái) 420 元，折現(xiàn)率確定為 10%。要求根據(jù)上述資料確定該專利的評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅 因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來 5 年的預(yù)期收益為 100 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元、 200 萬元，假定本金化率為 10%，試采用年金法估測企業(yè)的整體價(jià)值。另外，假定被估企業(yè)從未來第 6 年開始，企業(yè)的年收益率維持在 200 萬元水平，折現(xiàn)率為 10%，試采用分段法估測企業(yè)整體價(jià)值。 某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。具體資產(chǎn)如下： 該資產(chǎn)賬面原值 270 萬元，凈值 108 萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為 30 年，已計(jì)折舊年限 20 年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價(jià)格 和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為 480 萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為 57 600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為 50 400 小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用 8 年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運(yùn)成本 3萬元（該企業(yè)所得稅率為 33%，假定折現(xiàn)率為 10%）。（ P/A,10%,8=） 某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料： （ 1）該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)， 雙方設(shè)計(jì)能力分別為 600 萬箱和 400萬箱； （ 2）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國外引進(jìn)，賬面價(jià)格 500 萬元，已使用 3 年，尚可使用 9 年， 3 年通貨膨脹率累計(jì)為 10%； （ 3）該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后 9 年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為 100 萬元，增加開發(fā)費(fèi)以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為 30萬元。 根據(jù)上述資料，計(jì)算確定： （ 1）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值； （ 2）該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評估值。 被評估機(jī)組為 5 年前購置，賬面價(jià)值 20 萬元人民幣，評估時(shí)該類型機(jī)組已不 再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為 30 萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為 ，被評估機(jī)組尚可使用 8 年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為 1 萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 要求：試根據(jù)所給條件 （ 1）估測該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格； （ 2）估算該機(jī)組的成新率； （ 3）估算該機(jī)組的評估值。 2 甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)專家預(yù)測，其未來 5 年的凈利潤分別為 100 萬元、 120 萬元、150 萬元、 160 萬元、 200 萬元，從第六年起，每年的利潤處于穩(wěn)定 狀態(tài)，即保持在 200 萬元的水平上。該企業(yè)有一筆 10 萬元的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為 80 萬元、 120 萬元和 660 萬元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有 5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤 15 元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 10 萬件，經(jīng)分析：未來 5 年中，每年可以生產(chǎn) 12 萬件。若折現(xiàn)率和資本化率均為 10%，試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說明評估技術(shù)思路（以萬元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 有一待估宗地 A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示： 宗地 成交 價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 交易時(shí)間地價(jià)值數(shù) A 0 0 0 108 甲 780 +1% 2% 0 102 表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)的地價(jià)增加 5%。 要求：（ 1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù) （ 2）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。 （ 3）計(jì)算參照物 修正后的地價(jià) 10．某臺(tái)機(jī)床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià) 5 萬元，運(yùn)輸費(fèi) 萬元，安裝費(fèi) 萬元，調(diào)試費(fèi) 萬元，已服役 2 年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機(jī)床在市場上仍很流行，且價(jià)格上升了 20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為 40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了 15%。試評估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。 11．現(xiàn)有一臺(tái)與評估資產(chǎn) X 設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備 Y，使用 Y 設(shè)備比 X 設(shè)備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等約 60 萬元。 X 設(shè)備的尚可使用年限為 6 年，假定年折現(xiàn)率為 10%，該企業(yè)的所得稅稅率為 40%，求 X 設(shè)備的超額運(yùn)營成本。 12．某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前 5 年的稅前凈收益分別為 40 萬元， 45 萬元， 50 萬元， 53 萬元和 55 萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在 55 萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為 10%，企業(yè)所得稅稅率為 40%，試計(jì)算該企業(yè)的評估值是多少？ 13．機(jī)器設(shè)備 1 臺(tái)， 3 年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為 10 萬元，其中買價(jià)為 8 萬元，運(yùn)輸費(fèi)為 萬元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 1 萬元，調(diào)試費(fèi)用為 萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比 3 年前上漲了 40％、 30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)） 14．被評估設(shè)備為 1989 年從德國引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的 FOB 價(jià)是 20 萬馬克。 1994 年評估時(shí)德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的 FOB 報(bào)價(jià)為 35 萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè) 1994 年從德國進(jìn)口設(shè)備的 CIF 價(jià)格為 30 萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的 70%～ 90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占 FOB 價(jià)格的 5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占 FOB 價(jià)格的 %，被評估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按 CIF 價(jià)格的 %計(jì)，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按 CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的 3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評估設(shè)備尚可使用5 年，評估時(shí)馬克與美元的匯率為 ﹕ 1，人民幣與美元的匯率為 8﹕ 1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。 15．待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5 萬元 /畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)） 3 萬元 /畝，開發(fā)費(fèi)用 億元 /平方公里 ，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價(jià)值。 16．某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40 年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為 2%，后 5 年租金按每年 15 萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？ 3 要求： （ 1）按分段法計(jì)算并寫出公式，其中后 5 年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算； （ 2）寫出計(jì)算過程； （ 3）寫出正確結(jié)論。 17． A 企業(yè)被 B 企業(yè)兼并，需要對 A 企業(yè)自創(chuàng)的一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行評估。據(jù)資料可知：該技術(shù)研發(fā)時(shí)發(fā)生原材料費(fèi) 10000 元，輔助材料費(fèi) 4000 元，燃料動(dòng)力費(fèi) 1100 元，有關(guān)人員工資和津貼 5000 元，專用設(shè)備費(fèi) 1000 元，旅差費(fèi) 500 元，管理費(fèi) 1200 元，占用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi) 3500 元，人員培訓(xùn)費(fèi)和資料費(fèi)等 1300 元，專利申請費(fèi) 800 元。該技術(shù)的創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為 3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)率為 6%，無形資 產(chǎn)的貶值率為 20%。據(jù)預(yù)測，該技術(shù)使用后， B 企業(yè)每年可新增利潤 90000 元。該專利技術(shù)剩余有效期限為 5 年。若提成率為 20%，貼現(xiàn)率 10%，求該專利技術(shù)的重置價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 ，已知其資產(chǎn)總額為 13300萬元，長期負(fù)債 3000萬元。市場平均收益率為 20％，國債利率 15％，該企業(yè)適用的 ?系數(shù)為 ，長期負(fù)債利率 17％。若所得稅稅率為 30％，試計(jì)算加權(quán)平均資金成本（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 19． A 企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 2021 年 12 月 31 日。預(yù)計(jì)其 未來 5 年的預(yù)期利潤總額分別為 100 萬元、 110 萬元、 120 萬元、 150 萬元和 160 萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為 50%，平均長期負(fù)債成本為 7%，在未來 5 年中平均每年長期負(fù)債利息額為 20 萬元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為 40 萬元。評估時(shí)市場平均收益率為 8%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 3%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為 。 A 企業(yè)為正常納稅企業(yè)，且生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。試運(yùn)用年金法計(jì)算 A 企業(yè)的投資資本價(jià)值。 20．甲企業(yè)是一家生產(chǎn)家用電器的制造企業(yè)，其 2021 年的收益情況見利潤表，表中補(bǔ)貼收入 50 萬元中包括了 企業(yè)增值稅出口退稅 30 萬元和因洪災(zāi)政府專項(xiàng)補(bǔ)貼 20 萬元；表中營業(yè)外支出 25 萬元為企業(yè)遭受洪災(zāi)的損失支出。經(jīng)分析，預(yù)計(jì)從 2021 年到 2021 年企業(yè)的凈利潤將在 2021 年正常凈利潤水平上每年遞增 1%，從 2021 年到 2021 年企業(yè)凈利潤將保持在 2021 年至 2021 年各年凈利潤按現(xiàn)值計(jì)算的平均水平上。企業(yè)將在 2021 年底停止生產(chǎn)、整體變現(xiàn)，預(yù)計(jì)變現(xiàn)值約為 150 萬元。若折現(xiàn)率為 10%，現(xiàn)行稅收政策保持不變，試評估 2021年 12 月 31 日該企業(yè)的價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 利潤表單位：元 項(xiàng)目 行次 本年累計(jì)數(shù) 一、主營業(yè)務(wù)收入 1 9 000 000 減 :：主營業(yè)務(wù)成本 4 5 000 000 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 5 300 000 二、主營業(yè)務(wù)利潤 10 3 700 000 加：其他業(yè)務(wù)利潤 11 0 減：營業(yè)費(fèi)用 14 300 000 管理費(fèi)用 15 1 800 000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 16 400 000 三、營業(yè)利潤 18 1 200 000 加：投資收益 19 0 補(bǔ)貼收入 22 500 000 營業(yè)外收入 23 0 減：營業(yè)外支出 25 250 000 四、利潤總額 27 1 450 000 減：所得稅（ 33%） 28 478 500 五、凈利潤 30 971 500 2被評估對象為甲企業(yè)于 2021 年 12 月 31 日購入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品 100萬件，設(shè)計(jì)使用年限為 10 年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為 120 萬元，甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)，評估基準(zhǔn)日為 2021 年 12月 31 日。 4 評估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需要增加操作工人 2 人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn) 轉(zhuǎn)能耗費(fèi)4 萬元。同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn) 80 萬件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投產(chǎn)使用之日起， 10 年必須報(bào)廢，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 ，評估基準(zhǔn)日之前 5 年