【正文】 美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標(biāo)書） 提 綱（目錄） 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 第三章 探求，創(chuàng)造 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況 第三章 資源配置情況 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對象的定位 第二章 配合銷售的措施 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財務(wù)管理 第 二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第六部分 未來接管中的新舉動，新設(shè)想 第一章 建立 物業(yè)信息島 ，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化 第七部分 社區(qū)文化建設(shè) 第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾 第一章 經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施 第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施 第九部分 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 安全管理 第六章 車輛及交通管理 第七章 消防管 理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 第九章 機(jī)電，智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù) 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 為使管理服務(wù)工作更加貼近美麗莎高尚住宅小區(qū)中的 宅 與 人 ，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下： 【美麗莎 位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約 79。 7畝。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)迦南新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計。以迦南湖為核心，依次向外分設(shè)三個發(fā)展圈層 ：一是迦南湖風(fēng)景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)，別墅，植物，療養(yǎng)，游樂，國際會議六大中心；二是金融，科技，社團(tuán)及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地 6000 畝，可容納 5 萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。迦南路，迦南南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心 綠島 ，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來 蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)。】 如何把美麗莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求，美麗莎高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題： 從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工 (配套工程收尾 )長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，管理壓力較大。 美麗莎高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家 ，和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高，要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息，衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此 要求未來物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 美麗莎文化區(qū) 這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù) 社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合 國家安定團(tuán)結(jié)的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要 社區(qū)活動的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者， IT 產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。 美麗莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是 精品服務(wù) ，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷 滿足顧客不斷增長的需求。 受住宅商品化進(jìn)程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識不強(qiáng)等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對此如何應(yīng)對。 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計說明，美麗莎高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：美麗莎住宅小區(qū)是 都市文化人 的居所， 文化人 重情，講理，守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視 他們的文化需求，服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 我們提出構(gòu)建 美麗莎文化區(qū) 的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的 文化社區(qū) 的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使 睦鄰親善 的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降 低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是： 一，倡導(dǎo) 天天讓您滿意 的服務(wù)理念 我們秉持 實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意 的質(zhì)量方針，對小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)，每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過大量的培訓(xùn)，足以達(dá)到省時，高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施 管理報告制度 ，每季度如實(shí)向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 二，營建 事業(yè)至真，生活至愛 的文化服務(wù) 理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的，具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 生活至愛 的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的 人情沙漠 。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 我們將圍繞 環(huán)境保護(hù)，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居 等五大主題來組織，策劃社區(qū)活動，努力把美麗莎高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。 三，塑造 樸實(shí)無華，追求時尚 的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的 人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 城市家園文化區(qū) 。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異，業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的迦南物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代 的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們在管理體制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵機(jī)制，建立了競爭上崗，雙向選擇的用人機(jī)制。 第三章 探求，創(chuàng)造 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式 美麗莎迦南置業(yè)有限公司開發(fā)的 美麗莎小區(qū) ，是專為有識之士和迦南市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計，工程建設(shè)，樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，美麗莎高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以 精品服務(wù)，全心全 意滿足顧客需求 為目標(biāo)開展。 住宅產(chǎn)業(yè) 三分建，七分管 的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速，健康的發(fā)展，滿足作為受益主體 高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 近段時間以來，我們反復(fù)探討研究 美麗莎文化區(qū) 到底需要什么樣的管理模式 我們認(rèn)為，管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于：解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。 我們確立美麗莎的物業(yè)管理模式是： 緊密圍繞 服務(wù)業(yè)主，報效社會 的核心理念 提供 精品服務(wù) 的優(yōu)質(zhì) 產(chǎn)品 倡導(dǎo) 以客戶為中心 的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)， 規(guī)范管理服務(wù)行為 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系， 推廣 天天讓您滿意 的服務(wù)理念 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對美麗莎高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。 我們的管理思路是： 采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法 強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序 強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾服務(wù) 的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識 致力于共用設(shè)施，設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合美麗莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)，重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給： 一，導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理體系 迦南 物業(yè)已于國內(nèi)較早通過 ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進(jìn)行 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在 說到，做到 的基礎(chǔ)上為 做好 創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在美麗莎物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。迦南物業(yè)于九七年建立了 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并順利通過英國 BSI 的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。隨著國 際標(biāo)準(zhǔn)化組織于 2021年 12月頒布了 2021版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進(jìn)，及時對原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年 12 月份成功獲得 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在美麗莎物業(yè)管理的實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行 ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。 二，結(jié)合自身優(yōu)勢，提升服務(wù)質(zhì)量 迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式，并于 2021 年成功進(jìn)入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇 承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家， 蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理項(xiàng)目，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。 我們認(rèn)為對于企業(yè)而言，美麗莎物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用迦南物業(yè)的管理模式以及在蘭州市場成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及蘭州市政策法規(guī)。 三，建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍 要 實(shí)現(xiàn)我們在管理方案中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行， 我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。 在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批 品德好，素質(zhì)好，身體好 的有志之士充實(shí)到 迦南物業(yè)管理人 的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時對他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加 薪，升職的機(jī)會，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 四，建立 全方位式 的員工培訓(xùn)機(jī)制 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種 準(zhǔn)則 ，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次，內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了 全方位式 的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層 級員工保持服務(wù)知識，技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡。 五，建立 數(shù)碼社區(qū) ，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總部的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大 量信