【正文】 陜西省寶雞市金葉馨城住宅小區(qū)物業(yè)管理方案寶雞好貓物業(yè)管理有限公司二○一六年目 錄前言…………………………………………………………………………………24第一部分 物業(yè)公司簡(jiǎn)介………………………………………………………… 5第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施……………6－10一、 服務(wù)理念二、 方針三、 內(nèi)容四、 管理運(yùn)作機(jī)制五、 管理措施第三部分 管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)…………………………………11－14一、 管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架二、 人員編制計(jì)劃三、 管理服務(wù)目標(biāo)第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作………………………………………………15－22一、 前期介入階段的管理二、 入住裝修階段的管理三、 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分 物業(yè)管理制度……………………………………………………23－33一、 公司辦公室工作二、 公司物業(yè)部管理工作三、 物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理四、 機(jī)電設(shè)備管理五、 房屋管理六、 治安、保衛(wèi)七、 小區(qū)清潔八、 園林綠化九、 車輛管理十、 維修、養(yǎng)護(hù)十一、 消防、安全十二、 社區(qū)文化十三、 物業(yè)接管、入住前 言金葉馨城住宅小區(qū)坐落于陜西省寶雞市火車南站的站南大道上 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積 212畝，總建筑面積 ，，機(jī)動(dòng)車停車位 1296 個(gè)。綠化率為43%。小區(qū)配套設(shè)施完善。 若我們有幸進(jìn)駐金葉馨城住宅小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使金葉馨城住宅小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將金葉馨城住宅小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。我公司具有： 雄厚的資金實(shí)力本公司是國有專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金50萬元。 一流的管理和合理的收費(fèi)現(xiàn)本公司具備物業(yè)管理水平，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)——考核——淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我公司入駐金葉馨城住宅小區(qū)，特別承諾：＊ 公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“寶雞市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“陜西省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介寶雞市好貓物業(yè)管理有限公司系陜西省金雁集團(tuán)好貓公司投資組成，于2014年11月份組成，公司注冊(cè)資金50萬元，主營樓宇（多層、高層）的管理；房屋修繕；設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)；停車服務(wù)；清潔環(huán)衛(wèi)服務(wù)；綠化服務(wù)；消防管服務(wù)；房產(chǎn)中介；房屋清掃保潔；康樂健身；家政服務(wù)；物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。公司現(xiàn)管理面積20萬平方米,員工40多人，其中管理、技術(shù)人員 60%以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱人員4人，物業(yè)管理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)的條件。公司以“ 以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)——考核——淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分　管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有：第一類　　前期管理（一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉诙? 物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一） 房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。（二） 房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 清潔管理：包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。（二） 綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。（三） 消防管理：包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。（四） 安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。（五） 車輛管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。（六） 社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使金葉馨城住宅小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：（一）計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的