【正文】 目錄 31 總則 本手冊(cè)制定的主要目的 基本要求 32 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 63. 各類業(yè)務(wù)操作程序 程質(zhì)量控制作業(yè)指引 . 工程質(zhì)量評(píng)定制度 . 工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 檢查作業(yè) 指引 . 重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 程質(zhì)量、安全檢查考核分析指引 . 質(zhì)量保證資料核查指引 . 施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查指引 備制度 對(duì)監(jiān)理單位的檢查考核控制作業(yè)指引 監(jiān)理規(guī)劃審查指引 程進(jìn)度控制作業(yè)指引 目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理指引 部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收指引 化工程管理作業(yè)指引 采購(gòu)作業(yè)指引 指引 備材料驗(yàn)收作業(yè)指引 必要合格條件標(biāo)準(zhǔn) 《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》編制作業(yè)指引 指引 度 引 合作業(yè)指引 驗(yàn)收作業(yè)指引 宅交付主要材料、 使用功能設(shè)計(jì)變更情況一覽表 引 指引 指引 管理作業(yè)指引 指引 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃類 量及安全管理類 管理操作手冊(cè) 1 總則 本手冊(cè)制定的主要目的 增加一些制度中未包括的業(yè)務(wù)規(guī)定； 提供相關(guān)業(yè)務(wù)表單或案例模版； 明確或便捷各項(xiàng)模糊事項(xiàng)繁長(zhǎng)的業(yè)務(wù)審批流程； 制度中暫未明確約定的錯(cuò)綜復(fù)雜的相關(guān)業(yè)務(wù)處理，指出業(yè)務(wù)的解決方法和指引。 操作文件的基本要求 易于理解，將模糊事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范和指引，增加可操作性，明確清晰的作業(yè)流程。 2 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 項(xiàng)目管理細(xì)化規(guī)定 文件 上報(bào)規(guī)定及審批時(shí)限要求 聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起，需注明經(jīng)辦人，便于及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人處理文件；聯(lián)絡(luò)單和報(bào)告性文件必須注明由哪個(gè)部門(mén)進(jìn)行回復(fù)或批示，亦或僅作為知會(huì)等意圖，必須明確標(biāo)注，以明確文件和事務(wù)的處理責(zé)任；建議聯(lián)絡(luò)單上增加 “領(lǐng)導(dǎo)批示意見(jiàn) ”欄，便于領(lǐng)導(dǎo)可直接批示意見(jiàn)，提高工作效率。 重大技術(shù)方案專題論證會(huì) 大型土方方案、基坑支護(hù)與降水方案、施工工藝等與工期目標(biāo)或成本控制目標(biāo)關(guān)聯(lián)性很大的事項(xiàng)，需組織召開(kāi) “重大技術(shù)方案專題論證會(huì) ”，由副總發(fā)起和組織，項(xiàng)目管理中心協(xié)調(diào)，參與部門(mén)包括：工程、設(shè) 計(jì)和成本等。必要時(shí)，評(píng)請(qǐng)外部專家參與相關(guān)事項(xiàng)的論證。 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明等相關(guān)規(guī)定 方案、外立面、環(huán)境、泛光照明、標(biāo)識(shí)、廣告、室內(nèi)中庭及地面等工程設(shè)計(jì)按制度批示完成后，在工程招標(biāo)書(shū)之前和合同簽署前（實(shí)施前）須報(bào)項(xiàng)目管理中心經(jīng)主管副總批準(zhǔn)后方可申請(qǐng)招標(biāo)計(jì)劃和簽訂合同及工程實(shí)施（此要求主要是為了把好設(shè)計(jì)與日后使用中的矛盾關(guān)）。 業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì) 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，當(dāng)?shù)胤秸?、重大影響事?xiàng)、市場(chǎng)、招商或工期要求的邊界因素矛盾發(fā)生時(shí)，尤其是項(xiàng)目需按期開(kāi)業(yè)的邊 界條件下，如工程部發(fā)生業(yè)態(tài)調(diào)整、房產(chǎn)技術(shù)條件變更、單項(xiàng)成本招標(biāo)突破、工 ?討卮籩柿堪踩 侍獾扔跋旃て諢蚰勘瓿殺鏡氖孿睿 謨敫鞫鑰謚澳懿棵乓殉浞止低ㄈ勻晃薹ㄍ平 保 匭爰笆苯喙厥孿羆澳殼按 碇械奈侍饃媳 勺芫 硎右滴窶嘈妥櫓 倏 滴裥 骰?。绪会决覚壷R菰誆煌黃葡钅烤霾呶募 榭魷掠芍鞴芨弊懿們 ┓⒆ 魑 韃棵胖蔥幸餳蝗繽黃憑霾呶募 蠣 芙洗螅 刪 芫 硨俗肌 ⑶ 朧徑 魯ず缶霾擼 韃堪辭朧競(jìng)笠餳 蔥小 ? 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，尤其在項(xiàng)目工期緊迫、項(xiàng)目出現(xiàn)市場(chǎng)或經(jīng)濟(jì)、社會(huì)危機(jī)時(shí)，可由管理中心發(fā)起，組織定期或不定期 的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，在不突破總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況下，會(huì)議決定由主管副總簽發(fā)后，作為各有關(guān)部門(mén)的執(zhí)行依據(jù)。突破總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的，可經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)、請(qǐng)示董事長(zhǎng)后決策，各部按請(qǐng)示后意見(jiàn)執(zhí)行。 新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本 關(guān)于新增大額成本事項(xiàng)或突破目標(biāo)成本，由歸口業(yè)務(wù)職能部門(mén)牽頭處理，如執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議影響項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)，必須及時(shí)將相關(guān)事項(xiàng)及目前處理中的問(wèn)題上報(bào)，由管理中心組織成本部、財(cái)務(wù)部或營(yíng)銷部進(jìn)行會(huì)審后，報(bào)主管項(xiàng)目的副總和主管成本、財(cái)務(wù)副總審批后執(zhí)行，如突破目標(biāo)成本，則需上報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn) 后執(zhí)行。 工程款提前支付或工程款超付申請(qǐng) 關(guān)于工程款提前支付或工程款超付的申請(qǐng)（不允許累計(jì)申請(qǐng)支付額超過(guò)實(shí)際已完工程量），按財(cái)務(wù)審批制度規(guī)定執(zhí)行。 說(shuō)明： ■ 各項(xiàng)目總包合同及主要大分包（指直接分包）合同，必須經(jīng)成本部、法務(wù)、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理中心等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后簽訂。 ■ 工程款支付控制原則： 項(xiàng)目竣驗(yàn)以后原則上支付至 90%（商業(yè)）或 85%（住宅）以內(nèi)，特殊項(xiàng)目可支付至 90％（須經(jīng)批準(zhǔn)）； 在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負(fù)責(zé)，并執(zhí)行擬定的獎(jiǎng)罰 條款； 各項(xiàng)目須體現(xiàn)對(duì)施工單位有管控能力，要求各項(xiàng)目必須做到不得發(fā)生勞資糾紛事件。 ■ 如有特殊原因，則可以同意提前支付部分工程款（前提是：支付該筆工程款后，不會(huì)出現(xiàn)實(shí)際超付工程款的情況）；否則，如施工單位不嚴(yán)格遵循合同約定付款條件而提出提前支付工程款的申請(qǐng)，說(shuō)明該公司的資金誠(chéng)信度嚴(yán)重欠缺，則在今后其它工程項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，將會(huì)加大該施工單位資金實(shí)力的扣分權(quán)重。 ■ 各項(xiàng)目部將施工單位在各節(jié)日前（尤其是春節(jié)前）需結(jié)清民工工資作為申請(qǐng)?zhí)岣吒犊畋壤睦碛刹怀闪ⅲ蚝炇鸷贤瑫r(shí)已明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，即本階段 施工單位應(yīng)預(yù)留足夠的流動(dòng)資金來(lái)結(jié)清民工工資。即要求各項(xiàng)目部與施工單位簽訂合同時(shí)必須強(qiáng)調(diào)其資金的合理安排。 ■ 關(guān)于項(xiàng)目部上報(bào)的付款審批單，各業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)辦人或部門(mén)經(jīng)理及副總經(jīng)理、總經(jīng)理，在會(huì)簽時(shí)必須明確簽署相關(guān)意見(jiàn)（是否符合合同付款條件，同意或不同意等）；付款審批單上報(bào)集團(tuán)后的審批時(shí)限原則上為 5個(gè)工作日內(nèi)完成。必須杜絕 “當(dāng)天上報(bào)付款審批單當(dāng)天就要求審批反饋執(zhí)行 ”的情況。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商 公司商務(wù)（招商）管理制度中，均沒(méi)有包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商，本手冊(cè)規(guī)定：所有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)招商由物業(yè)公司 負(fù)責(zé)，合同簽訂前需將租賃合同報(bào)公司和法務(wù)進(jìn)行會(huì)審后由總經(jīng)理批準(zhǔn)簽署。 目前分包單位比較多，開(kāi)業(yè)后發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題難以得到及時(shí)的維修。鑒于此，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，公司可和承包商（總包或分包）協(xié)商：與一家本地施工單位簽訂三方（承包商、業(yè)主、第三方）委托維修協(xié)議，即承包商委托第三方代為完成其承包工程的維修工作，但第三方的代為維修并不因此免除承包商的連帶責(zé)任。該維修工程所發(fā)生的一切費(fèi)用均由承包商承擔(dān)，業(yè)主將在承包商的質(zhì)保金中扣除該費(fèi)用，支付給第三方。維修管理中應(yīng)突 出物業(yè)管理公司的權(quán)利，即三方委托維修協(xié)議中需明確在維修事務(wù)提出、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和維修款支付方面應(yīng)由物業(yè)公司加批意見(jiàn)（總經(jīng)理簽字生效），同時(shí)，公司劃拔質(zhì)保金到物業(yè)公司，質(zhì)保達(dá)不到要求的物業(yè)公司有權(quán)扣款并組織自行維修。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)檔案管理 公司必須高度重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的檔案管理，采取切實(shí)可行的有效措施，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作。詳見(jiàn)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)檔案管理工作指引》。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū) ■ 上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。 ■ 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 決策文件簽訂后 15個(gè)工作日內(nèi)。 ■ 審批目的：以合約形式明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法，是規(guī)范和激勵(lì)公司員工的執(zhí)行文件。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：所有經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)與批準(zhǔn)的是否一致，獎(jiǎng)罰規(guī)則和考核辦法是否明晰，所有附件是否完整等。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果考核 ■ 上報(bào)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)決算文件（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)期暨銷售收入）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)評(píng)估報(bào)告（含費(fèi)用及稅金決算書(shū)、 ?こ探崴愀春吮 ǜ媯 ■ 上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后。 ■ 審批目的：對(duì)項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)目標(biāo)完成情況進(jìn)行合理、客觀的評(píng)價(jià)考核，明確項(xiàng)目可發(fā)放的獎(jiǎng)金額。 ■ 關(guān)注要點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)期實(shí)際結(jié)束時(shí)點(diǎn)和銷售回款額的確認(rèn)，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否有調(diào)整，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)是否有重大質(zhì)量、安全事故，是否有影響結(jié)算獎(jiǎng)金的相關(guān)通報(bào)等。 3. 各類業(yè)務(wù)操作程序 工程項(xiàng)目管理總流程 招標(biāo)工作程序 監(jiān)理工作程序 質(zhì)量控制程序 工期控制程序 成本控制程序 重要材料控制程序 設(shè)計(jì)變更程序 隱蔽工程驗(yàn)收程序 竣工驗(yàn)收程序 合同管理程序信息、資料管理 工程項(xiàng)目管理總流程 招 標(biāo) 工 作 程 序 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 監(jiān)理工作程序 總 監(jiān) 理 工 程 師 建 立 項(xiàng) 目 監(jiān) 理 部 編 制 項(xiàng)目監(jiān)理部 監(jiān)理規(guī)劃 進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng) 按 工 程 進(jìn) 度 分 專 業(yè) 編 制 監(jiān) 理 實(shí) 施 細(xì) 則 參加業(yè)主組織的設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì) 參加業(yè)主主持召開(kāi)的第一次工地會(huì)議 實(shí) 施 工 程 監(jiān) 理 積累監(jiān)理資料并及時(shí)整理、歸檔 組織工程預(yù)驗(yàn)收 并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 參加竣工驗(yàn)收、交付使用 監(jiān)理實(shí)施階段工作總結(jié) 建立監(jiān)理任務(wù)完成后 向業(yè)主提交工程監(jiān)理檔案資料 質(zhì)量控制程序 質(zhì) 量 控 制 工期控制程序 成本控制程序 重要材料控制程序 設(shè)計(jì)變更程序 竣工驗(yàn)收程序 合同管理程序 信息、資料管理程序 類 目錄 1. 工程質(zhì)量控制作業(yè)指引 2. 工程質(zhì)量評(píng)定制度 3. 工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查 內(nèi)容指引 4. 工程事故處理指引 5. 工程細(xì)部檢查作業(yè)指引 6 .重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 7. 工程質(zhì)量、安全檢查考核分析指引 8. 質(zhì)量保證資料核查指引 9. 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理制度 10. 施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查指引 11. 技術(shù)交底及施工圖會(huì)審指引 12. 項(xiàng)目實(shí)施階段技術(shù)文件報(bào)批報(bào)備制度 13. 對(duì)施工單位的檢查考核控制作業(yè)指引 14. 對(duì)監(jiān)理單位的檢查考核控制作業(yè)指引 15. 監(jiān)理規(guī)劃審查指引 16. 工程進(jìn)度控制作業(yè)指引 17. 安全文明施工管理作業(yè)指引 18. 項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理指引 19. 工程圖紙管理作業(yè)指引 20. 分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收指引 21. 工程管理巡查評(píng)分表 22. 綠化工程管理作業(yè)指引 目的 使項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到合同要求。 適用范圍 適用于本公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目在實(shí)施階段的工程質(zhì)量管理和控制。 術(shù)語(yǔ)和定義 項(xiàng)目工程質(zhì)量控制：指工程部以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。 各職能部門(mén)職責(zé) 在施工 過(guò)程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。 為監(jiān)理開(kāi)展工作創(chuàng)造有利條件，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理的工作能力和監(jiān)理效果的進(jìn)行有效監(jiān)控。 每月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行月評(píng)估，并提交評(píng)估報(bào)告。 技術(shù)支持。 、設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控； 責(zé)對(duì)隱蔽工程及工序的監(jiān)控； ； 會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)審核、開(kāi)工預(yù)備會(huì)、工程例會(huì)和專