【正文】 1 潤(rùn) 和 谷 物 業(yè) 管 理 方 案 南寧天宇物業(yè)管理公司 2020 年 10 月 10 日 2 目 錄 一、 前言…………………………………………… 3 二、 開(kāi)標(biāo)一覽表…………………………………… 4 三、 公司規(guī)章管理制度及程序文件……………… 5 四、 中標(biāo)后服務(wù)計(jì)劃……………………………… 7 五、 管理人員配置情況…………………………… 36 六、 管理總體目標(biāo)………………………………… 38 七、 合作方式……………………………………… 38 八、 質(zhì)量保證方式…………………… …………… 39 3 前 言 南寧天宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 成立于二 00 四年，目前是具有獨(dú)立法人資格，具有建設(shè)廳核準(zhǔn)的物業(yè)管理資質(zhì)三級(jí)企業(yè)，是南寧市專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。 公司中層管理人員大多是來(lái)自榮和物業(yè)公司，均有對(duì)大型住宅物業(yè)管理的綜合領(lǐng)導(dǎo)能力和很強(qiáng)的操作管理經(jīng)驗(yàn)，絕大部份的管理人員都取得了全國(guó)物業(yè)管理上崗證。公司現(xiàn)有員工 50 多人，其中包括經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、建筑工程師在內(nèi)的各類管理人員、專業(yè)技術(shù)人員。主要管理人員大都畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)，大專以上學(xué)歷，是一支專業(yè)、高效、團(tuán)結(jié)、敬業(yè)的優(yōu)秀管理隊(duì)伍。 公司 始終遵循 “服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”之管理服務(wù)理念，以管理住宅小區(qū)、寫字樓及商業(yè)樓為主，近年來(lái)不斷地發(fā)展，在南寧市承接了仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的彩虹家園小區(qū)、半島別墅山莊等幾個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理。 天宇物業(yè)管理公司 在不斷的推出“酒店式管理”、“人性化管理”、“個(gè)性化管理服務(wù)”之物業(yè)管理模式。實(shí)施物業(yè)管理智能化，不輟超越服務(wù)境界，傾力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。 敝司祈愿致力于 潤(rùn)和谷 項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和后勤服務(wù)，以天宇物業(yè)卓越的管理、細(xì)致周到的服務(wù)，創(chuàng)造并保持一個(gè)優(yōu)雅舒適、美觀整潔的生活環(huán)境。并與“潤(rùn)和谷”的業(yè)主們攜手并進(jìn) ，共同努力，共同締造“潤(rùn)和谷”服務(wù)社會(huì)化與物業(yè)管理之典范。 4 文件一 . 開(kāi)標(biāo)一覽表 投標(biāo)單位 ： 南寧天宇物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià) 住宅樓物業(yè)管理費(fèi)單價(jià) （ 元 /M2/月 ） 元 商鋪物業(yè)管理費(fèi)單價(jià) （ 元 /M2/月 ） 元 車庫(kù)物業(yè)管理費(fèi)單價(jià) （ 元 /M2/月 ） 露天停車場(chǎng)停放費(fèi)單價(jià) （ 元 /輛 /月 ） 元 元 5 文件二 . 公司規(guī)章管理制度及程序文件 一、 辦公室規(guī)范性文件 1 員工形象及著裝管制辦法 2 員工考勤規(guī)定 3 工作場(chǎng)所管理規(guī)定 4 （長(zhǎng)途）電話使用管理規(guī)定 5 空調(diào)使用管理規(guī)定 6 員工餐廳管理制度 7 公司公車管理使用規(guī)定 8 公司員工在小區(qū)使用公共自來(lái)水的管理規(guī)定 9 公共管理制度質(zhì)檢處罰規(guī)定 10 績(jī)效考核管理規(guī)定 11 目標(biāo)計(jì)劃管理辦法 12 檔案管理辦法 13 復(fù)印機(jī)、紙張管理規(guī)定 二、 辦公室程序文件 1 員工培訓(xùn)管理程序 2 人事招聘程序 3 人事任免程序 4 人事異動(dòng)程序 5 員工入職、轉(zhuǎn) 正、離職管理運(yùn)作程序 6 外來(lái)商家在小區(qū)內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng)管理辦法 7 社區(qū)活動(dòng)組織開(kāi)展部門間配合協(xié)調(diào)辦法 8 辦公用品申購(gòu)程序 9 公文處理運(yùn)作程序 三、 財(cái)務(wù)室程序文件 1 費(fèi)用報(bào)銷審核管理運(yùn)作程序 2 現(xiàn)金管理程序 3 銀行存款管理運(yùn)作程序 4 水電、物業(yè)管理、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)收費(fèi)管理規(guī)定 四、 綠化部規(guī)范性文件 1 時(shí)花養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范 2 喬灌木養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范 3 草坪養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范 4 綠籬養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范 6 5 綠化機(jī)具使用維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 和作業(yè)規(guī)程管理 6 綠化機(jī)具操作規(guī)范 五、 綠化部程序文件 1 綠化養(yǎng)護(hù)程序 2 綠化部管理運(yùn)作程序 3 綠化上門服務(wù)程序 六、 保安部程序文件 1 消防管理運(yùn)作程序 2 器械管理運(yùn)作程序 3 保安部管理運(yùn)作程序 4 車輛停放管理運(yùn)作程序 七、 維修服務(wù)部程序文件 1 工程維修報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行程序 2 供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)程序 3 工程維修部機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作程序 4 工具管理標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行程序 5 設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 6 柴油發(fā)機(jī)電運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 7 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作程序 八、 規(guī)范性文件 1 保潔部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè) 2 垃圾收集與處理作業(yè)規(guī)范 3 特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)范 4 衛(wèi)生消殺作業(yè)規(guī)范 5 清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 6 保潔部各區(qū)域清潔實(shí)施標(biāo)準(zhǔn) 九、 保潔部程序文件匯總表 1 保潔部管理運(yùn)作程序 2 保潔部上門服務(wù)運(yùn)作程序 十一、 業(yè)主服務(wù)中心程序文件 1 管家收費(fèi)運(yùn)作程序 2 樓宇巡查運(yùn)作程序 3 房屋裝修與服務(wù)管理程序 4 辦理業(yè)主入伙手續(xù)運(yùn)作程序 7 十二、 業(yè)主服務(wù)中心規(guī)范性文件 1 前臺(tái)接待工作規(guī)范 2 業(yè)主服務(wù)中心部門內(nèi)部協(xié)調(diào)辦法 3 業(yè)主服務(wù)中心文檔管理作業(yè)規(guī)程 4 業(yè)主服務(wù)中心回訪制度 文件三 . 中標(biāo)后服務(wù)計(jì)劃 內(nèi)容包括： 對(duì)標(biāo)的物業(yè)管理模式，應(yīng)包括： ◆ 內(nèi)部管理架構(gòu) ◆ 管理運(yùn)行機(jī)制 ◆ 工作流程 ◆ 信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間 ◆ 物業(yè)資料管理 ◆ 投標(biāo)單位認(rèn)為有必要的其它內(nèi)容 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，其中包括： ◆ 招標(biāo)項(xiàng)目要求中的所有內(nèi)容，及其達(dá)到的最終效果； ◆ 投標(biāo)單位可以提供的其它服務(wù)項(xiàng)目，及其達(dá)到的最終效 果。 管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容，其中包括： ◆ 培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo) 投標(biāo)單位提供的具有特色的物業(yè)管理服務(wù) 投標(biāo)單位提供的優(yōu)惠服務(wù)措施 8 潤(rùn)和谷物業(yè)管理服務(wù)宗旨 —— 締造卓越 永恒追求 管理服務(wù)之目的 ? 創(chuàng)造并保持一流的辦公、生活環(huán)境和物業(yè)形象 ? 保證物業(yè)使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命 ? 為日常工作和辦公秩序提供有力之后勤保障 卓越管理服務(wù)之內(nèi)涵體現(xiàn) ? 管理服務(wù)品質(zhì) ? 服務(wù)人員素質(zhì) ? 員工服務(wù)意識(shí) ? 員工精神風(fēng)貌 ? 員工職業(yè)禮儀 ? 職業(yè)著裝服飾 ? 合作友好誠(chéng)信 ? 后勤服務(wù) 到位 ? 顧客滿意度高 9 物業(yè)管理模式 10 壹 內(nèi)部管理架構(gòu) 一、組織管理架構(gòu) 完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理處保證管理服務(wù)成效的前提，本公司物業(yè)管理處擬采用如下圖所示之管理架構(gòu)。 圖一 物業(yè)管理處職能架構(gòu)圖 財(cái)務(wù)管理 設(shè)備及公用設(shè)施管理 保潔綠化管理 安全管理 加壓系統(tǒng)設(shè)備維護(hù) 綠化維護(hù)保養(yǎng) 供配電系統(tǒng)維護(hù) 給排水系統(tǒng)維護(hù) 其它公用設(shè)施 房屋修繕維護(hù) 治安管理 消防管