【正文】 第一部分 中海物業(yè)簡介 深圳市中海物業(yè)管理有限公司 （以下簡稱“中海物業(yè)”）為中國海外集團旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設部首批甲級資質物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴格遵循“業(yè)主至上、服務第一”的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。在掌握并導入香港先進物業(yè)管理模式的基礎上，融匯世界各國先進物業(yè)管理經驗，結合中國大陸的實際國情，探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學管理和優(yōu)質服務， 全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。 多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質的服務質量和先進的管理技術不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港《文匯報》、《大公報》、《商報》、《星島日報》，國內的《人民日報》、《經濟日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體對中海物業(yè)管理經營情況的報道多達 700 余次，慕名前來公司參觀考察的國內外各界人士已逾兩萬人次。 隨著 中海物業(yè)在行業(yè)內地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應國內廣大地產消費者和房地產界對先進物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞 ?? 等 30 多個全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè) 120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17 個，占全國國優(yōu)總數的 3%強，雄居國內 同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國際質量管理體系認證； 1999 年 10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū) ISO14001 國際環(huán)境管理體系認證 ?? 中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設備破損事故、無火災事故、無管理責任導致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導管理高科技、服務酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質服務標志”為核心內容的品牌風格。 在長期的物業(yè)管理實踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應和物超所值的優(yōu)良服務提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 肩負 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領導者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質為己任，以完美、科學的專業(yè)物業(yè)管理與服務來推動中國現代城市文明的進程。 中國海外集團有限公司 于 1979 年在香港注冊成立，是隸屬 于 中華人民共和國國務院的中國最大建筑聯合企業(yè) —— 中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。 1992 年，集團之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團現有雇員約 4,300 名。 中國海外集團自成立以來，便致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標，專門從 事建筑工程承包、 咨詢 、設計管理，以及地產發(fā)展與基建投資等，業(yè)務現時遍及香港和內地。公司以 “ 服務社會、繁榮香港、建設祖國 、造福人群 ” 為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運做氣魄， 集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現著對社會的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國內地完成了 500 多個工程項目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾9,000 公頃；鋪設輸水管道 26 公里，其中打通隧道近 15 公里。塑造了如 被譽為二十世紀全球十大建筑的 香港新機場客運大樓 及 西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地 、香 港警察總部、 香港的南浪海灣、雅利德樺臺 等項目。已經建成和在建各種樓宇可容納 30 萬人居住，占香港總人口的二十分之一。 從 1988 年起，中國海外集團積極投身中國內地風起云涌的現代化建設事業(yè)，房地產投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成 上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會影響的高質素的工程項目 ，逐漸成為享譽內地的知名企業(yè)。此外，中海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設計等業(yè)務領域亦取得累累碩果。 已發(fā)展 成擁有總資產183 億港元的大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會影響與日俱增。 展望未來，中國海外集團將積極因應全球經濟一體化及中國經濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認的施工經驗、技術能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為 “ 服務社區(qū)、 繁榮香港、建設祖國、 造福 人群” 作出更加杰出的 貢獻。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點位置。項目占地 9593 平 方米，總建筑面積達 52020 平方米，綠化率高達 25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項目精益求精，精心雕琢，加之項目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經典樓盤的典范之作。 為保證銀信商座高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，并力求在較長時期內保證銀信商座內各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領域十幾年的豐富管理經驗、先進的管理模式、一流的管理人才， 有決心、有信心成功承接銀信商座項目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務全程式的全新理念全程導入到該項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質的服務。 我司針對銀信商座項目的實際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作系統(tǒng)的闡述。 第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧 問方式概述： 為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，中海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導沈陽深銀信房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司 (以下簡稱“管理商” )負責銀信商座項目物管工作的具體實施運作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經驗、管理模式、以及規(guī)范化的服務體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質的物業(yè)管理服務。 雙方合作關系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團及委派駐場顧問，根據銀信商座的具體 情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設施設備亦將較為復雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標的實現及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實操指導階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理，作為管理商管理的實體“核心”，并輔之以公司顧問團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術支持， 結合銀信商座物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現場進行考察指導，根據項目現場發(fā)現的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 我司提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也必將促進銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內，我司允許發(fā)展商就銀信商座項目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。 ◆ 顧問服務方式示意圖： 二、 顧問期限 顧問期限預計 共計二十五個月（以項目入伙時間預計為 2020 年 3月 1 日為準）。顧問期分前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為 10 個月（預計自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月），實操指導階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預計自 2020 年 1 月 1 日起）；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后首三個月。 三、駐場顧問和顧問團工作職責 ◆ 駐場顧問工作職責：根據項目的實際情況，在實操指導階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理，常駐現場負責以下各類工作： ? 全面考察項目，收集關于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。 ? 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 ? 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。 ? 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。 ? 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。 ? 緊急事故的應對與處理技巧。 ◆ 顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物雙向溝通 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據反饋信息 修訂方案 傳達、推行方案 制定物管方案 顧問團 駐場顧問 管理商 業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現場考察指導， 以下為建議各階段赴現場的時間供參考 ： ? 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗收階段 ? 實操指導階段 ? 物業(yè)入伙當月 ? 入伙后的正常管理期 ? 服務質量跟蹤階段 ? 本階段末 顧問團（約 35 人）于前期介入階段、實操指導階段和服務質量跟蹤階段三個階段的考察次數總共不超過五次，顧問團具體赴現場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進度和項目的實際需要來安排。 顧問團主要 負責工作如下： ? 由顧問團根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。 ? 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 ? 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構 成 工 作 方 式 現 場 工 作 安 排 前期介入階段（ 10 個月） 顧問團 3— 5人 駐場經理 1人（開盤前后各一個月） 定期赴現場考察指導 建議赴現場 工作 2 次 實操指導 （ 12 個月） 顧問團 3~5人 定期赴現場考察指導 建議赴現場工作 2 次。 駐場顧問 1人 常駐現場作日常指導 本階段內常駐現場實地工作。 服務質量跟蹤 （ 3 個月） 顧問團 3~5人 定期赴現場考評指導 建議本階段末赴現場工作 1次。 另：除上表中所列顧問團定期赴現場考察的安排之外，在顧問期內，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。顧問團不定期赴現場的費用另計 ,收費標準為人民幣 元 /次（往返差旅費及現場食宿由發(fā)展商承擔）。 說明： ，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。 ，顧問團除完成上表中提及的現場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務。 ◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經理一名，配合開發(fā)商開展以下工作： 對售樓 人員進行物業(yè)管理方面的培訓 職業(yè)禮儀培訓 售樓現場的布置及人員崗位職責指導 第二節(jié) 顧問管理工作范圍 一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓等工作中關于物業(yè)管理方面的指導。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。