【正文】 北海項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位 本報(bào)告要解決的核心問題 前提：市場可實(shí)現(xiàn) + 地塊特性 本報(bào)告要解決的核心問題是項(xiàng)目城市化、地段價(jià)值最大化 城市化和地段價(jià)值最大化 住宅優(yōu)化 項(xiàng)目開發(fā)策略 商業(yè)開發(fā)定位 1 2 3 專項(xiàng)市場研究報(bào)告思路 項(xiàng)目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 ?第一層級(jí)：財(cái)務(wù)目標(biāo)。本項(xiàng)目最大目標(biāo)是利潤最大化，追求快速現(xiàn)金流 ?第二層級(jí)：開發(fā)目標(biāo)。短、平、快。 客戶整體目標(biāo) 項(xiàng)目背景和約束條件 ?北海市老城區(qū)的一個(gè)爛尾樓，周邊配套齊全。 ?所在板塊為北部灣東路板塊，區(qū)域規(guī)模效應(yīng)明顯。 ?地塊性質(zhì)是商業(yè)及居住用地。 ?前期已付 2700萬，加后期改造費(fèi)用 , 成本上不占優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 專項(xiàng)市場研究報(bào)告思路 項(xiàng)目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 地塊處于北海市次中心區(qū)的核心位置，周邊交通、配套等優(yōu)勢(shì)明顯 ? 項(xiàng)目位于北海市中心區(qū)核心區(qū)域，距離北部灣廣場商圈不超過 8分鐘，項(xiàng)目周邊商業(yè)形成一定規(guī)模，是北海市最為繁華的區(qū)域之一 ? 項(xiàng)目周邊為城市主要交通干道，交通便利，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施齊全 ? 海濱花園、中山花園。 任何城市的核心地段都是寸土寸金，北海市目前以及未來兩年內(nèi)不會(huì)再有城市中心區(qū)域地塊出讓作為住宅用地 廣東 路 北部灣東 路 項(xiàng)目屬性研判和界定 地塊周邊情況 :形象較差 ,但交通通達(dá)性好 ,商業(yè)氛圍較好 ,但檔次低 . ? 東：靠南珠農(nóng)貿(mào)市場 ? 南：原體育館現(xiàn)改為商住用地 ? 北：汽車總站 ? 項(xiàng)目整體規(guī)劃已不能做太大改動(dòng)，且只有南面沿街，限制沿街面商業(yè)貢獻(xiàn)率。 南珠農(nóng)貿(mào)市場 項(xiàng)目屬性研判和界定 地塊優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在區(qū)域、地段價(jià)值上，而劣勢(shì)則主要是環(huán)境因素和歷史因素 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域價(jià)值：中心區(qū)一直以來是北海的核心，是北海次繁華、土地價(jià)值比較高的區(qū)域 地段價(jià)值：項(xiàng)目所在地，是中心區(qū)的核心，同時(shí)也在北海東進(jìn)的主軸線上，地段價(jià)值高 配套價(jià)值：周邊成熟的配套，使該地塊成為生活最便利的區(qū)域 認(rèn)知度價(jià)值：在北海人心目中，項(xiàng)目地塊是城市核心，購房的最理想選擇地 項(xiàng)目的劣勢(shì)： 外部因素：周邊環(huán)境較為嘈雜、附近較多低檔次小區(qū)、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，區(qū)域還沒有形成高端居住地區(qū)的氛圍。項(xiàng)目沿街面過小，直接影響商業(yè)規(guī)劃、影響項(xiàng)目展示 歷史因素：原規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、形象較差、口碑不好、市場信心不足、投資置業(yè)者接受度較低 項(xiàng)目屬性研判和界定 項(xiàng)目界定 —— 區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于廣西省的北部灣經(jīng)濟(jì)圈龍頭位置 ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般 ? 中國一東盟 “ 一軸兩翼 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 ? 北海市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，整體水平不高 ? 位于北海市中心區(qū) ? 區(qū)域配套完善 ? 區(qū)域認(rèn)知度高 ? 位于廣東路、北部灣東路交界處，北臨汽車總站 ? 周邊擁有北海市汽車總站、農(nóng)貿(mào)市場、海濱公園和中山公園。二小等 ? 處在北部灣廣場 ? 城市發(fā)展的核心區(qū)域 ? 未來城市改造的重點(diǎn) ? 從規(guī)劃上北海市的策略是東進(jìn)南擴(kuò)，但中心區(qū)依然是發(fā)展重點(diǎn) ? 未來城市重點(diǎn)改造項(xiàng)目都將改善中心區(qū)的環(huán)境和交通 項(xiàng) 目 屬 性 ? 城市核心地段的開發(fā)項(xiàng)目 ? 商業(yè)＋居住用地 ? 部分商業(yè)、部分居住，歷史遺留原因。 ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 生活配套完善 ? 宜城路和華中西路道路寬闊，交通非常便利 ? 成熟區(qū)域，市政配套完善 ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 城市中心區(qū)周邊老居民房多，環(huán)境嘈雜和雜亂 ? 地塊內(nèi)部無自然資源 項(xiàng)目屬性研判和界定 項(xiàng)目界定： 屬性 詮釋 三四線城市 北海屬于廣西省地級(jí)城市，經(jīng)濟(jì)總量低 中心城區(qū) 城市傳統(tǒng)中心區(qū)域，距離最核心商圈步行 5分鐘距離 規(guī)模較小 商業(yè)體量大 配套齊全 購物、教育、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全 項(xiàng)目成本高 本地塊前期已付 2700萬 三四線城市、中心城區(qū)的、高成本的、帶有歷史遺留問題的項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性研判和界定 專項(xiàng)市場研究報(bào)告思路 項(xiàng)目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，達(dá)到有效去化。 R1 R2 控制成本，避免競爭，走短平快戰(zhàn)略 目前市場銷售最為快速的是中小戶型 體育館項(xiàng)目即將啟動(dòng)，競爭壓力巨大 R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 ？ R2 利潤最大化要求可售商業(yè)利潤貢獻(xiàn)最大化 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較低，不符合項(xiàng)目定位 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ?Q1. 如何在市場可接受情況下重新定位產(chǎn)品，使商業(yè)貢獻(xiàn)最大彌補(bǔ)項(xiàng)目成本的高昂？ ?，樹立項(xiàng)目形象？ ?Q3 .啟動(dòng)資金有限成本控制的情況下如何突破競爭壓力？ 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 專項(xiàng)市場研究報(bào)告思路 項(xiàng)目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭分析 客戶分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市背景 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 市場分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 城市背景分析 房地產(chǎn)市場 中國 — 東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作帶來的歷史性機(jī)遇 ? 由于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)包括了大部分東盟國家和中國多個(gè)沿海省區(qū)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺(tái)灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強(qiáng)，而且 21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼”格局中，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮螅菛|亞乃至亞太地區(qū)層面的一個(gè)區(qū)域合作。 北海市場環(huán)境分析 泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機(jī)遇。 ? 一個(gè)富庶的大珠三角將推動(dòng)一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會(huì)吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。 北海市場環(huán)境分析 北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級(jí)市。 ? 北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置。 ? 總面積 3337平方公里，市區(qū)面積 957平方公里。 ? 戶籍人口 ； ? 全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有 27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處。 北海市場環(huán)境分析 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)重要的商貿(mào)、工業(yè)、港口城市，泛北部灣最適宜人類居住的濱?；▓@城市，區(qū)域性國際化的旅游城市。 廣西南端，北部灣東北岸 為大西南海南東南亞中樞位置 西距南寧206公里 東距湛江198公里 東南距海口市 147公里 北海 ,“ 北部灣” 經(jīng)濟(jì)區(qū)窗口 全國十大宜居 城市之一 ? 優(yōu)勢(shì)分析 :城市競爭力優(yōu)勢(shì) /區(qū)位條件優(yōu)勢(shì) /生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 /資源條件優(yōu)勢(shì) /城市功能優(yōu)勢(shì) /產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì) /對(duì)外開放優(yōu)勢(shì) . ? 劣勢(shì)分析 :綜合實(shí)力不強(qiáng) /工業(yè)基礎(chǔ)薄弱 /利用外資偏少 /投資力度不足 /基礎(chǔ)設(shè)施功能不完善 北海市場環(huán)境分析 “南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián)” 的城市發(fā)展