【正文】 認(rèn)可 ? 我們項目的定位，以市場和競爭為基礎(chǔ)，但目前北海市場品質(zhì)水平比較低，我們的定位要跳出這個體系，另立價值體系 ,走差異化 . ? 以現(xiàn)有價格體系為參照，穩(wěn)健突破 ? 在控制成本的前提下，產(chǎn)品適度創(chuàng)新，將細(xì)節(jié)做到位，提高附加價值，是項目成功的關(guān)鍵 ? 對多層中 1層小高層逐漸接受， 18層小高層逐漸接受中， 18層以上有一定抗性 區(qū)域價值 配套細(xì)節(jié) 性價比 關(guān)鍵點 北海競爭環(huán)境分析 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭分析 客戶分析 北海樓盤客戶分為五類： 一般來自東北、西北、貴州、四川。 北海競爭環(huán)境分析 興海 〃 龍福苑 項目名稱： 興海 ?這個板塊外來消費(fèi)人群比重較大，占 7成甚至更多。市中心區(qū)公寓 4000元/平米。但由于北海房價基數(shù)低，仍有部分投資客逢低買進(jìn)。承諾回報的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓慢銷。 ? 07年房價增長明顯 北海市場環(huán)境分析 現(xiàn)北海房地產(chǎn)總體市場概況 全市商品房項目 共 251個，在售 99個 可供約 50萬人居住 北海市區(qū)人口僅 約 30萬 屬中小城市 相對當(dāng)?shù)匦枨? 供應(yīng)量明顯過剩 在售新房均價 為 3500元 /平米 全市城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 13989元 當(dāng)?shù)刭徺I力極弱 80%為外地人 以東北人居多 外地購房者購買目的 以投資、養(yǎng)老過冬 和休閑度假為主 超過 70%為炒房 自住型購買者不足 5萬 07年 3月起房價快速 攀升，而進(jìn)入 10月后 交易量卻驟減 09年至今北海市樓市 慢慢“復(fù)蘇”，交易量 和房價逐漸回暖 《 北部灣規(guī)劃 》 刺激 外地購房者大量求購 居民收入水平低 有效購房需求不足以 支撐整體樓市。 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為13989元、 4308元，分別增長 ％、 12%。 ? 戶籍人口 ； ? 全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有 27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個街道辦事處。二小等 ? 處在北部灣廣場 ? 城市發(fā)展的核心區(qū)域 ? 未來城市改造的重點 ? 從規(guī)劃上北海市的策略是東進(jìn)南擴(kuò)，但中心區(qū)依然是發(fā)展重點 ? 未來城市重點改造項目都將改善中心區(qū)的環(huán)境和交通 項 目 屬 性 ? 城市核心地段的開發(fā)項目 ? 商業(yè)＋居住用地 ? 部分商業(yè)、部分居住，歷史遺留原因。 客戶整體目標(biāo) 項目背景和約束條件 ?北海市老城區(qū)的一個爛尾樓，周邊配套齊全。 ?所在板塊為北部灣東路板塊，區(qū)域規(guī)模效應(yīng)明顯。 ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 生活配套完善 ? 宜城路和華中西路道路寬闊，交通非常便利 ? 成熟區(qū)域，市政配套完善 ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 城市中心區(qū)周邊老居民房多，環(huán)境嘈雜和雜亂 ? 地塊內(nèi)部無自然資源 項目屬性研判和界定 項目界定： 屬性 詮釋 三四線城市 北海屬于廣西省地級城市，經(jīng)濟(jì)總量低 中心城區(qū) 城市傳統(tǒng)中心區(qū)域，距離最核心商圈步行 5分鐘距離 規(guī)模較小 商業(yè)體量大 配套齊全 購物、教育、醫(yī)療、運(yùn)動設(shè)施齊全 項目成本高 本地塊前期已付 2700萬 三四線城市、中心城區(qū)的、高成本的、帶有歷史遺留問題的項目 項目屬性研判和界定 專項市場研究報告思路 項目屬性研判和界定 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項目目標(biāo)和約束條件 結(jié)構(gòu)化分析和問題界定 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，達(dá)到有效去化。 北海市場環(huán)境分析 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)重要的商貿(mào)、工業(yè)、港口城市，泛北部灣最適宜人類居住的濱海花園城市，區(qū)域性國際化的旅游城市。 北海市場環(huán)境分析 北海產(chǎn)業(yè)分析 :經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，第二 ,三產(chǎn)業(yè)占主要比重 ,提高消費(fèi)后勁 . 北海三大產(chǎn)業(yè)對比分析第一產(chǎn)業(yè)23%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)34%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)? 一二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別為、 、分別增長%、 %、 %，三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整為： 43： 。 北海市場環(huán)境分析 0 08 、 09年北海房地產(chǎn)價格情況 ?07年 3月份起，北海房價漲幅持續(xù)居全國首位 (1720%)， ?價格由每平方米 1500元左右升到 20213000元 ?部分超過 3000元。 ? 說明北海房子價格基數(shù)低，仍有大量外來客認(rèn)為便宜、可投資。 ?“提高第二套住房按揭首付”的政策對北海市影響較明顯，統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房僅１７３套， 十一 期間的１０月３日到５日，成交為空白。） 北海市場環(huán)境分析 可以推導(dǎo)出 :新政對北海市場影響較大 ,隨著物業(yè)稅的出臺 ,以目前北海市場情況 , 投資者很可能撤出市場 .大量物業(yè)拋售 ,造成供求關(guān)系失衡 . 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－初步發(fā)展階段，健康穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展 對本項目有利因素 ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入的提高促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資逐年上升 ? 從房價收入比和人均居住面積等指標(biāo)來看，北海市房地產(chǎn)市場上漲空間不大 ? 北海市房地產(chǎn)隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)將成為住宅供應(yīng)稀缺區(qū)域 ? 小高層、高層產(chǎn)品已被接受 . 本地人更傾向于市中心樓盤 . ? 產(chǎn)品品質(zhì)一般，社區(qū)概念初步形成，細(xì)節(jié)注重不足。 北海競爭環(huán)境分析 城西板塊 ?北海城市西部板塊分兩個區(qū)域，西藏路以西區(qū)域和西藏南路與云南南路之間區(qū)域，有工業(yè)園區(qū)及國家級北海出口加工區(qū)，近期規(guī)劃建設(shè)有經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房。 龍福苑 項目地址 ：北海市北部灣中路汽車總站對面 開 發(fā) 商： 廣西興海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住宅 銷售狀態(tài)： 已銷售 70% 單價： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價： 15萬起 去化： 65% 中間層價格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數(shù)： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競爭環(huán)境分析 金海灣 項目名稱： 金海灣 項目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開 發(fā) 商： 北海市銀基房地產(chǎn) 銷售狀態(tài)： 在售 單價： 1號樓 606單價 :5118元 /㎡ 特價房 1號樓 217單價 :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價： 2230萬 去化 :50% 中間層價格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)： 多層 \西班牙建筑風(fēng)格 優(yōu)惠方式： 一次性 92折優(yōu)惠 ,按揭 95折 60平米戶型 72平米戶型 北海競爭環(huán)境分析 春天海景 項目名稱： 春天海景 項目地址 ：北海市北部灣東路與廣東路交匯處 開 發(fā) 商： 北海華華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售狀態(tài)： 內(nèi)部認(rèn)購 單價： 均價 4200元 /㎡ 商業(yè)價格： 70002021元 /㎡ 戶型概況： 一 房 :㎡ 二房 :㎡ 三房 :㎡ 總價： 去化：未開盤 中間層價格： 主力戶型： 二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 952 綠 化 率： 39% 建筑形態(tài)： 高層 優(yōu)惠方式：暫無 北海競爭環(huán)境分析 香