【正文】 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 第九章 房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法 ?第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 ?第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 ?第三節(jié) 耕地占用稅法 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 ? 【 教學(xué)目的 】 本章是一個多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等 不動產(chǎn)擁有、使用、占用 中的 財產(chǎn) 征稅或行為 征稅。本章包括 3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解各稅的基本原理，掌握各稅的主要稅收制度，熟練掌握稅額計算和征收管理的主要方法。 ? 【 教學(xué)重點 】 各稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算方法及征管 ? 【 教學(xué)難點 】 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅額計算 ? 【 教學(xué)方法 】 課堂講授、自學(xué) 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 本章考情分析 ? 本章是一個多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等不動產(chǎn)擁有、使用、占用中的財產(chǎn)征稅或行為征稅。本章包括 3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。 ? 本章中的房產(chǎn)稅法和城鎮(zhèn)土地使用稅法，在以往的稅法考試教材中就涉及，但是作為歷年考試的非重點章，題型以客觀題為主，每個稅種題量 2～3小題，分值 2～ 3分；耕地占用稅法是 2021教材新加入的內(nèi)容。 2021年 ，預(yù)計本章分數(shù) 5～ 8分左右。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 2021年變化： ?：產(chǎn)權(quán)出典、無租使用，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)；融資租賃的房產(chǎn)納稅時間。 ?：對地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 本節(jié)屬于非重點章中較為重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題，預(yù)計題量 2～ 3小題，分值 2～ 3分左右。 本節(jié)新增及變化內(nèi)容： （ 1）明確了房屋產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。 （ 2）明確了融資租賃的房產(chǎn)納稅時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 一、基本原理 二、課稅對象與征稅范圍 三、納稅人 四、稅率 五、應(yīng)納稅額的計算 六、減免稅 七、征收管理 第一節(jié) 房產(chǎn)稅 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 一、基本原理① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的特點： 稅中的個別財產(chǎn)稅； 鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 用方式規(guī)定征稅辦法。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 二、征稅對象與征稅范圍 ② 房產(chǎn)稅的征稅對象是 房產(chǎn) 。房產(chǎn)是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅在 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 征收，房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 三、納稅人② 房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的 產(chǎn)權(quán)所有人 。具體為： ，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 ，由承典人納稅。 、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 ，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 ，由房產(chǎn)使用人納稅。 【 重要變化 】 自 2021年 1月 1日起， 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人 ，依照 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 繳納房產(chǎn)稅。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 四、稅率 ②（記?。? 房產(chǎn)稅采用比例稅率，稅率分別為： ?從價計征： % ?從租計征： 12%（個人， 4%） 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 五 、應(yīng)納稅額的計算 ③ 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) ② *適用稅率 (一 )從價計征 房產(chǎn)稅從價計征，是指以 房產(chǎn)余值 為計稅依據(jù)，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值減除 10%30%后的余值。 【 解析 1】 自 2021年 1月 1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。 【 解析 2】 納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 需要注意的特殊問題： 第一：以房產(chǎn) 聯(lián)營投資 的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待： （ 1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資， 共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值 為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅； （ 2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資， 收取固定收入 ，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方 按租金收入 計征房產(chǎn)稅。 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 案例 （ 2021年）某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值 1000萬元， 2021年 7月l日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險），投資期為 5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入 50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 20%。該企業(yè) 2021年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 【 答案 】 C 【 解析 】 以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅；應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 1000 （ 120%） %247。 2+50 12% ＝ （萬元） 2021年 6月 16日 9時 33分 管理技術(shù)學(xué)院 第二， 融資租賃 房屋的，以 房產(chǎn)余值 為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。 對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征