【正文】 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策簡析 2020年 3月 17日 由 NordriDesign提供 主要內(nèi)容 一、房產(chǎn)稅基本規(guī)定 二、城鎮(zhèn)土地使用稅基本規(guī)定 三、房產(chǎn)稅、土地稅稅收優(yōu)惠 四、疑難問題解答 五、近期新政 第一部分 房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入為征稅依據(jù)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)人 ? 【基本規(guī)定】 ?房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，經(jīng)營管理的單位為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人； ?產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 納稅義務(wù)人 ? 【特殊規(guī)定】 ?融資租賃的房屋，在租賃期內(nèi)，出租方 (即金融性公司 )為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人 納稅義務(wù)人 ? 【特殊規(guī)定】 ? 在大連市范圍內(nèi) 出租 房屋的單位和個(gè)人，為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 ? 對單位或個(gè)人以分期付款方式購買房產(chǎn)，首次付款后，若已辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，產(chǎn)權(quán)已確定為購房者所有的，購房者為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；若購買方 未取得 房屋產(chǎn)權(quán)證但已投入使用該房產(chǎn)的，使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 ? 財(cái)稅（ 2020） 128號規(guī)定： 無租使用 其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值 代繳 納房產(chǎn)稅。 征稅對象 ? 房屋 是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 ? 對于獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 征稅對象 ? 【特殊規(guī)定】 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅 。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? 水泥廠貯存，氧化水泥的水泥罐不屬于房產(chǎn) ,不征收房產(chǎn)稅； ? 加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。 ? 已拆除不存在的房產(chǎn)不論其賬面是否保留原值都不征收房產(chǎn)稅； ? 超齡使用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅 ? 閑置不用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅 征稅對象 【特殊規(guī)定】 ? 對于 地下房屋 ，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅 [2020]181號）規(guī)定：“自2020年 1月 1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的 具備房屋功能的地下建筑 ，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。” 征稅范圍 目前我市行政區(qū)域內(nèi)，都屬房產(chǎn)稅征稅范圍。 計(jì)稅依據(jù) ? 【按照房屋原值征收】 房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值計(jì)算繳納。我市規(guī)定的減除比例為 30％ 。 ? 【按照房屋租金征收】 按照房屋租金計(jì)算繳納 計(jì)稅依據(jù) 從價(jià)計(jì)征 房屋原價(jià)、附屬設(shè)備和配套設(shè)施、地價(jià)、容積率等問題是影響從價(jià)計(jì)征計(jì)稅依據(jù)的重要因素，也是近兩年稽查部門檢查企業(yè)稅務(wù)方面容易出現(xiàn)偏差的方面。在本課疑難問題解答中會專題講解。 計(jì)稅依據(jù) 從價(jià)計(jì)征 地下建筑 對于具備房屋功能的地下建筑，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定問題，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［ 2020］ 181號）規(guī)定：“自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅： ? 1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 50— 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為 50%） ? 2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為 70%） 計(jì)稅依據(jù) 從租計(jì)征 根據(jù)大連市地方稅務(wù)局公告 [2020]5號規(guī)定，自2020年 4月 1日起，在大連市行政區(qū)域內(nèi)出租房屋的納稅人，應(yīng)當(dāng)自出租房屋的次月起，按月繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內(nèi)按月分?jǐn)偤蟮膬r(jià)值；合同約定有免租期的，分?jǐn)偟淖赓U期限不包含免租期；免租期內(nèi)，由房屋產(chǎn)權(quán)人根據(jù)房屋原值按月計(jì)算繳納當(dāng)月房產(chǎn)稅。 凡到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的出租房屋納稅人，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時(shí)，按照代開發(fā)票金額，一次性繳納房產(chǎn)稅。 計(jì)稅依據(jù) 從租計(jì)征 ? 租金收入的確定 《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（ 大地稅函〔 2020〕 149號 ）規(guī)定：“ 對出租房屋取得的租金收入應(yīng)按租金全額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 。 納稅人取得的出租房屋收入中含有水費(fèi)、電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的，在計(jì)算繳納房產(chǎn)稅時(shí)，對物價(jià)部門有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照物價(jià)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并提供合法、有效憑據(jù)，證明其確已交費(fèi)的部分可給予扣除；對物價(jià)部門沒有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，可據(jù)實(shí)給予扣除，但對于納稅人采取變相增加相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，致使房屋租金收入明顯低于市場租金標(biāo)準(zhǔn)的情況，主管地稅機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，核定其租金收入征收房產(chǎn)稅”。 計(jì)稅依據(jù) 從租計(jì)征 ? 轉(zhuǎn)租房屋 對于轉(zhuǎn)租房屋， 2020年 12月 31日以前是按照租金差額征收房產(chǎn)稅，自 2020年 1月1日起，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（大地稅函〔 2020〕 149號）規(guī)定：轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。 計(jì)稅依據(jù) 從租計(jì)征 ? 商品交易市場 對各類商品交易市場房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)問題，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（大地稅函〔 2020〕 149號）規(guī)定： 各類商品交易市場出租房屋的，按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；出租攤位、柜臺等的，按房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 稅率 ?按房屋原值征收－ ％ ?按租金收入征收－ 12% ?自 2020年 3月 1日起，財(cái)稅 [2020]24號文件規(guī)定：“對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按 4％ 的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租 用于居住 的住房，減按 4％ 的稅率征收房產(chǎn)稅。 ?遼地稅函（ 2020） 189號文件規(guī)定：對出租商住兩用房的，房產(chǎn)稅的稅率按出租住房的政策執(zhí)行。 稅率 ? 對個(gè)人出租住房： ? 個(gè)人所得稅：減按 10％的稅率征收。 簽訂的租賃合同，免征印花稅。 不區(qū)分用途， 營業(yè)稅 %稅率，房產(chǎn)稅按 4％的稅率征收 ? 免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 房產(chǎn)稅 計(jì)算公式 從值計(jì)征應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝房屋原值 （ 1－ 30％） % 從租計(jì)征應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝房屋租金收入 12％（ 4％） [以上都是年應(yīng)納稅額，實(shí)務(wù)中注意折算到月】 房產(chǎn)稅計(jì)算 例：甲公司 2020年年初房產(chǎn)原值為 8000萬元， 3月與乙公司簽訂租賃合同，約定自 2020年 4月起將原值 500萬元房產(chǎn)租賃給乙公司，租期3年，月租金 2萬元， 2020年 4～ 6月為免租使用期間。甲公司所在地計(jì)算房產(chǎn)稅余值減除比例為 30%，甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅？ 解答： 從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝ 8000（ 1－ 30%） % 1/2＋ 7500（ 1－30%） % 1/2＝ ＋ ＝ （萬元） 從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝ 2 6 12%＝ （萬元）； 甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ （萬元） 另一種方法： 從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝ 7500（ 1－ 30%） %＋ 500（ 1－ 30%） % 1/2＝ （萬元） 從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝ 2 6 12%＝ （萬元）； 甲公司 2020年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝ ＋ ＝ （萬元） 征管規(guī)定之一 【納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 】 ?納稅人自建的房屋，自 建成之次月 起征收房產(chǎn)稅。 ?納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從 辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月 起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ?納稅人新購入或撥入的房產(chǎn)應(yīng)從 購入或撥入的次月 起征收房產(chǎn)稅。 征管規(guī)定之一 【納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 】 ?