【正文】 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 1 中國民生 信托有限公司 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 盡職調(diào)查報(bào) 告 經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門： 金融市場三 部 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 2 聲明與保證 我們在此聲明與保證：本報(bào)告根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng) 目最主要、最基本的信息，我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 直接調(diào)查人 （項(xiàng)目經(jīng)理） ： 朱燁 調(diào)查審核人（部門總監(jiān)） ： 調(diào)查審核人（分管領(lǐng)導(dǎo)） ： 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 3 目錄 一、項(xiàng)目基本情況 5 （一）、項(xiàng)目背景 ...................................................... 5 （二）、項(xiàng)目方案 ...................................................... 6 （三）、項(xiàng)目交易模式及簡要流程 ......................................... 7 二、交易對手分析 8 (一 ) 基本情況 ..................................................... 8 (二 ) 、股權(quán)結(jié)構(gòu) ..................................................... 9 (三 ) 、管理素質(zhì) ..................................................... 9 (四 ) 、財(cái)務(wù)狀況 ..................................................... 9 (五 ) 、征信查詢及對外借款擔(dān)保等情況 .................................. 12 三、保證人基本情 況 聯(lián)華集團(tuán) 13 (一 ) 基本情況 ...................................................... 13 (二 ) 、歷史沿革 .................................................... 13 (三 ) 、集團(tuán)組織架構(gòu) ................................................ 14 (四 ) 集團(tuán)高層簡歷 .................................................. 18 (五 ) 、聯(lián)華集團(tuán)項(xiàng)目展示 ............................................. 19 (六 ) 、集團(tuán)已完工、在建項(xiàng)目及儲備土地情況 ............................ 27 (七 ) 、財(cái)務(wù)分析 .................................................... 35 (八 ) 、對外融資、擔(dān)保情況及訴訟情況 .................................. 37 四、用款項(xiàng)目分析 39 東城區(qū)辦公樓項(xiàng)目分析 39 （一）、基本情況 .................................................... 39 （二）、項(xiàng)目現(xiàn)狀 .................................................... 40 （三）、辦公樓經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析及測算 ...................................... 42 五、資金使用及未來還款來源分析 47 （一）第一還款來源 —— “ IEO 辦公樓”項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金回款； ............... 47 (二 )、第二還款來源 聯(lián)華集團(tuán)及實(shí)際控制人廖翊暢綜合收入 ................. 50 六、項(xiàng)目投資環(huán)境及經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析 51 東莞市場整體分析 ................................................. 51 東城區(qū)辦公樓項(xiàng)目分析 ............................................. 53 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 4 七、增信措施 54 八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及主要防范措施 ........................................... 55 借款人信用風(fēng)險(xiǎn) ................................................... 55 借款人經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) ............................................... 56 保證人信用風(fēng)險(xiǎn) ................................................... 56 向保證人追償風(fēng)險(xiǎn) ................................................. 56 質(zhì)押物貶值風(fēng)險(xiǎn) ................................................... 56 信托發(fā)行不足風(fēng)險(xiǎn) ................................................. 57 信托延期風(fēng)險(xiǎn) ..................................................... 57 其他風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 57 九、項(xiàng)目推介安排及結(jié)論 57 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 5 一、項(xiàng)目基本情況 （一）、項(xiàng)目背景 聯(lián)華集團(tuán)成立于 1999年 8月，注冊地址位于東莞市莞城旗峰路 159號三樓，注冊資本人民幣 10000 萬元，實(shí)際控制人為 廖翊暢 。 2020 年 8 月，集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，正式更名為聯(lián)華國際控股集團(tuán)（ 以下 簡稱 “ 聯(lián)華國際 ” ），總部 擬 由東莞遷至北京。聯(lián)華國際立足房地產(chǎn)、旅游酒店、實(shí)業(yè)投資、文化產(chǎn)業(yè)，不斷創(chuàng)新經(jīng)營模式，經(jīng)過 20 年的辛勤耕耘，現(xiàn)已具有優(yōu)質(zhì)精品、忠實(shí)客戶、國際風(fēng)格和文化理念相結(jié)合的企業(yè)綜合競爭力，聯(lián)華國際已成為一家綜合性跨地區(qū)跨行業(yè)的多元化國際集團(tuán)，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)集團(tuán)、廣東新聯(lián)華集團(tuán)、白玉蘭酒店集團(tuán)、千山旅游集團(tuán)、聯(lián)華物業(yè)集團(tuán)、廣東聯(lián)華文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在職員工 3000 余人，累計(jì)解決 5 萬人就業(yè) ， 納稅額名列東莞民營企業(yè)納稅大戶前茅。 東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司（以下簡稱“項(xiàng)目公司”）為聯(lián)華集團(tuán)的子公司，成立于 2020 年，具備房地產(chǎn)開 發(fā)二級資質(zhì)，公司注冊資金 2020 萬元，已開發(fā)雍華庭、新天地、荷塘月色等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，開、竣工面積 100 多萬平米，累計(jì)已實(shí)現(xiàn) 80 余億元的銷售收入。 其持有并運(yùn)營的 IEO 辦公樓進(jìn)行裝修后將對外進(jìn)行租售，我項(xiàng)目組經(jīng)過認(rèn)真研究及多次溝通，擬申請成立“民生信托 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)放 5 億元貸款。主要用于如下三個(gè)方面： ① 農(nóng)業(yè)銀行及東莞銀行貸款 億元，此款項(xiàng)為 IEO 辦公樓的前期建設(shè)所借款項(xiàng)。 ② IEO 辦公樓的裝修及運(yùn)作 5000 萬元；自 2020 年開業(yè)至今已有 7 年，相對目前來說設(shè)施比較陳舊， 為更好的吸引租戶，并提供更為優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，使其更契合高端的定位，計(jì)劃對該辦公樓群及園區(qū)設(shè)施進(jìn)行裝修改造。 ③ 其余 1 億元用于補(bǔ)充項(xiàng)目公司經(jīng)營所需流動資金。 第一還款來源為辦公樓的租金或出售收入，第二還款來源聯(lián)華集團(tuán)、 聯(lián)華集團(tuán)實(shí)際控制人廖祤暢及股東廖麗芬、袁倩貞，景天實(shí)業(yè)股東廖偉波、毛鶴玲 的綜合收入為本信托項(xiàng)目提供保證擔(dān)保。 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 6 （二）、項(xiàng)目方案 信托計(jì)劃要點(diǎn) 說明 項(xiàng)目名稱 民生信托 聯(lián)華星河 IEO經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 信托類型 集合資金信托 信托規(guī)模 人民幣 5 億，分兩批發(fā)行，第一批為 億，第二批為 億。 期限 10 年，但信托計(jì)劃分期發(fā)行，每期發(fā)行規(guī)模為 5 億元，期限 2年，每期信托計(jì)劃可根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況分批成立。信托設(shè)立滿18 月后可提前還款，每期信托資金到期時(shí)，受托人有權(quán)選擇發(fā)行下一期信托計(jì)劃或要求項(xiàng)目公司償還全部貸款，如受托人選擇發(fā)行下一期信托計(jì)劃的，聯(lián)華集團(tuán)承諾對信托計(jì)劃發(fā)行不足部分提供差額補(bǔ)足。 交易對手 東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司 委托人 具有完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織 委托人預(yù)期收益率 待 定 受托人 中國民生信托有限公司 信托管理費(fèi) %（暫定） 資金運(yùn)用方式 主要用于如下三個(gè)方面： ① IEO 辦公樓的裝修及運(yùn)作 5000 萬元；自 2020 年開業(yè)至今已有 7 年，相對目前來說設(shè)施比較陳舊，為更好的吸引租戶，并提供更為優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，使其更契合高端的定位，計(jì)劃對該辦公樓群及園區(qū)設(shè)施進(jìn)行裝修改造。 ② 其余用于補(bǔ)充項(xiàng)目公司經(jīng)營所需流動資金。 1代銷機(jī)構(gòu) 待定 1支付方式 信托計(jì)劃成立 5 個(gè)工作日內(nèi)支付一部分 ,之后半年付息一次 1交易對手成本 %（暫定） 1 還款來源 （一）第一還款來源： IEO 辦公樓的租金或出售收入； 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 7 （二）第二還款來源： 聯(lián)華集團(tuán)、 聯(lián)華集團(tuán)實(shí)際控制人廖祤暢及股東廖麗芬、袁倩貞，景天實(shí)業(yè)股東廖偉波、毛鶴玲 的綜合收入 。 1增信措施 ① 位于東城區(qū) CBD(IEO)21 棟商用樓作抵押。 具體見 63 頁描述。 若辦公樓出售需辦理解押，需提供銷售回款進(jìn)入監(jiān)管賬戶后保留 50%的沉淀資金； ② 聯(lián)華集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保； ③ 聯(lián)華集團(tuán)實(shí)際控制人廖祤暢及股東廖麗芬、袁倩貞，景天實(shí)業(yè)股東廖偉波、毛鶴玲提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 ④ 本信托計(jì)劃《借款合同》、《抵押合同》以及其他相關(guān)合同協(xié)議均辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。 ⑤ 主動監(jiān)管： 1） 銷售回款： IEO 辦公樓的銷售及出租收入均進(jìn)入統(tǒng)一的監(jiān)管賬戶，如企業(yè)出售辦公樓，需將擬解押房產(chǎn)的出售收入的 50%作為沉淀資金。 2） 每期資金歸集包括：信托成立滿 22 個(gè)月時(shí) 開始?xì)w集資金， 第 22 個(gè)月至第 24 個(gè)月的歸集比例分別為未償還貸款本金的 10%、 30%、 60%，上述歸集的資金不視為提前還款。 （三）、項(xiàng)目交易模式及簡要流程 本項(xiàng)目擬采用的交易結(jié)構(gòu)圖如下： 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計(jì)劃 8 本項(xiàng)目法律關(guān)系及擬采用的簡要流程如下： 委托人與民生信托簽署《信托合同》，認(rèn)購本信托； 代銷機(jī)構(gòu)與民生信托簽署相關(guān)交易協(xié)議，負(fù)責(zé)本信托的資金募集工作； 民生信托與項(xiàng)目公司簽署《信托貸款合同》、《房屋抵押合同》、《資金監(jiān)管協(xié)議》，將所募集的信托資金向項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款，并簽署《資金歸集協(xié)議》 ,在相關(guān)交易文件約定，定期或不定期對租金歸集及使用情況進(jìn)行核查，確認(rèn)銷售的真實(shí)性。確保星河 IEO 項(xiàng)目的出租或銷售收入作為本信托的還款來源； 聯(lián)華集團(tuán)實(shí)際控制人廖祤暢及股東廖麗芬、袁倩貞、景天實(shí)業(yè)股東廖偉波、毛鶴玲 為本信托提供連帶責(zé)任擔(dān)保。 信托計(jì)劃存續(xù)期間，我司進(jìn)行項(xiàng)目中后期管理，并將信托收益支付給受益人。 信托計(jì)劃到期時(shí)，我司向受益人支付信托本金及利息，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。 二、交易對手分析 (一 ) 基本情況 企業(yè)名稱 東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司 注冊號 441900000049718 組織機(jī)構(gòu)代碼 739896802 中