【正文】 國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 9 稅務登記證 粵地稅字 441900739896802 號 住所 東莞市東城區(qū)東升路市政府宿舍旁邊 法定代表人 廖卓強 企業(yè)類型 有限責任公司 注冊資本 人民幣貳仟萬元 實收資本 人民幣貳仟萬元 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)。（憑有效資質(zhì)經(jīng)營） 成立日期 2020 年 6 月 24 日 營業(yè)期限 2020 年 6 月 24 日至長期 發(fā)證日期 2020 年 4 月 15 日 (二 ) 、股權結(jié)構 東莞市 星河傳說商住區(qū)有限公司股權結(jié)構： 股東名稱 出資額（萬元） 持股比例 東莞市聯(lián)華集團有限公司 1600 80％ 廖卓強 400 20％ 總計 2020 100% (三 ) 、管理素質(zhì) 公司部門設置齊全，組織架構合理，公司主要領導團隊成熟、穩(wěn)定，均具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)和工商管理經(jīng)驗。 (四 ) 、財務狀況 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)： 貨幣資金 260,661,544 153,732,778 115,450,235 預付款項 121,508,832 100,807,953 6,085,884 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 10 其他應收款 1,284,342,348 1,195,370,409 1,554,709,995 存貨 2,523,226,596 2,832,628,079 1,652,824,197 流動資產(chǎn)合計 4,189,739,321 4,282,539,220 3,329,070,311 固定資產(chǎn) 44,345,472 45,906,532 1,290,091,478 無形資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)合計 44,345,472 45,906,532 1,290,091,478 資產(chǎn)總計 4,269,418,672 4,366,922,351 4,631,557,534 流動負債： 應付賬款 2,732,938 1,159,376 1,838,020 短期借款 應交稅費 2,746,377 4,362,964 15,245,459 其他應付款 23,371,478 43,097,611 38,005,642 流動負債合計 39,851,086 82,663,115 72,837,766 非流動負債： 2,479,000,000 2,472,000,000 2,729,000,000 長期借款 2,479,000,000 2,472,000,000 2,729,000,000 負債合計 2,518,851,086 2,554,663,115 2,801,837,766 所有者權益： 實收資本 20,000,000 20,000,000 20,000,000 資本公積 1,265,000,000 1,265,000,000 1,265,000,000 未分配利潤 447,806,886 465,567,587 527,259,236 歸屬于母公司所有者權益合計 1,386,245,509 1,400,454,069 1,449,807,389 所有者權益合計 1,732,806,886 1,750,567,587 1,812,259,236 負債和所有者權益總計 4,251,657,972 4,305,230,702 4,614,097,001 利潤表： 主營業(yè)務收入 150,663,247 385,970,417 388,959,189 主營業(yè)務成本 111,054,223 259,857,026 310,203,799 營業(yè)稅金及附加 8,286,479 21,228,373 30,870,426 銷售費用 6,514,542 9,593,896 7,932,839 管理費用 9,639,394 12,391,170 16,007,332 財務費用 1,405,416 361,979 131,286 其它業(yè)務利潤 7,858,299 4,631 營業(yè)外收支 751,391 1,001,769 736,226 利潤總額（虧損總額以“ ”號填列） 23,680,934 82,255,532 23,339,854 減：所得稅費用 5,920,234 20,563,883 5,879,322 凈利潤（凈虧損以“ ”號填列） 17,760,701 61,691,649 17,460,533 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 11 利潤率 12% 16% 4% 現(xiàn)金流量表： 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1,112,582,094 229,916,294 1,104,797,902 其中：銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 137,449,885 409,013,289 372,321,549 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 2,559,793 1,561,060 1,244,184,946 其中：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 2,559,793 1,561,060 1,244,184,946 三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1,255,235,165 335,284,000 101,104,500 其中：借款所收到的現(xiàn)金 1,434,000,000 7,000,000 257,000,000 四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 140,093,278 106,928,766 38,282,544 數(shù)據(jù)來源：項目公司提供的財務報表，其中 11年、 12年報表經(jīng)審計， 13年報表未經(jīng)審計。 截至 2020 年底 ,公司總資產(chǎn)合計 億元，凈資產(chǎn) 億元，負債合計28 億元。 資產(chǎn)：存貨主要為正在建設的荷塘月色二期、天璽系列項目，與 2020 年存貨 28 億相比，減少的主要為轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的 IEO 辦公樓，該辦公樓約占資產(chǎn)的%，目前天璽一期已經(jīng)在售。 負債：主要為長期借款，詳見下表中明細。 項目公司流動資產(chǎn)為 億元，流動比率為 ，短期償債能力較強。長期負債率為 %，若扣除該 5 億信托貸款，則長期負債率為 %，由于占長期借款 64%的經(jīng)營性物業(yè)貸款為 10 年長期，因此對本信托貸款償還壓力尚小。 從利潤表看： 主營業(yè)務收入近兩年維持在 億左右，主要為荷塘 月色一期以及帕薩迪納公寓、天璽一期等項目陸續(xù)面市，使得現(xiàn)金流入較為平穩(wěn)。同時，主營業(yè)務成本的上升一方面是由于原材料成本的上升以及建筑單位的勞務成本，第二方面 2020年在建的荷塘月色二期及天璽一期的有部分樓盤為帶裝修，成本較前幾年更高?？傮w來看，近三年的利潤率在 2020 年由于成本的上升造成利潤率有大幅銳減。 從現(xiàn)金流量表看： 星河傳說項目公司是集團唯一一家具有二級資質(zhì)的公司，也是集團的最重要的核心子公司，名下項目較多，借此平臺從銀行借款也較為合規(guī)，由于項目公司于 2020 年 6 月獲得二級資質(zhì)，因此 2020 年籌資活 動現(xiàn)金流入較大。 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 12 (五 ) 、征信查詢及對外借款擔保等情況 項目公司貸款卡編碼為 4419010003254944，截止 2020 年底，項目公司的長期借款明細為： 明細 金額 農(nóng)業(yè)銀行東莞分行 279,000,000 東莞市商業(yè)銀行 150,000,000 廈門國際信托有限公司 500,000,000 渤海銀行 1,800,000,000 除此之外，項目公司無對外金融機構借款及對外擔保情況。 根據(jù)全國法院被執(zhí)行人信息查詢網(wǎng)的查詢結(jié)果，星河傳說項目公司有 12 條記錄，均已結(jié)案，其中最大的一筆為 2020 年中級人民法院第 00522 號的 1814 萬元，由于建設方浩河建筑有限公司未達到項目公司的質(zhì)量要求，項目公司遂為按期付款，經(jīng)協(xié)商，于 2020 年雙方達成一致意見，由建筑公司對承包項目進行返工，并在2020 年初項目公司支付了該款項。除此之外的其他訴訟均為與建筑方的糾紛，金額均較小，且已結(jié)案。 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 13 三、保證人基本情況 聯(lián)華集團 (一 ) 基本情況 聯(lián)華集團于 1999 年 8 月注冊成立。公司位于東莞市旗峰路 159 號，注冊資本 10000 萬元人民幣，法人代表人員袁倩貞，實際控制人為 廖翊暢 。 二十年來，聯(lián)華地產(chǎn)朝著專業(yè)化、國際化的方向不斷邁進。聯(lián)華集團是以房地產(chǎn)、旅游、酒店開發(fā)運營為主業(yè)的跨地區(qū)綜合型企業(yè)集團。目前，集團公司在廣東、北京、香港、海南、安徽、貴州、江西、廣西、吉林、黑龍江、寧夏等14 個省（市、區(qū)）擁有 42 家項目公司，產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)、旅游、酒店、碼頭、工業(yè)園、文化、體育、環(huán)保、絲綢生產(chǎn)、物業(yè)管理、國際貿(mào)易等五大板塊十多個行業(yè)領域。累計向國家及地方政府 繳納稅收約 18 億元人民幣，納稅名列當?shù)孛駹I納稅大戶前三甲，屬下成員企業(yè)曾連續(xù)多年榮獲“年度民營企業(yè)納稅大戶”稱號。公司在迪拜、鹿特丹、馬德里、臺灣等設有國際業(yè)務辦事處，目前在職員工3000 余人，帶動相關產(chǎn)業(yè)解決就業(yè) 5 萬多人。 主要榮譽： 2020 年珠三角品牌企業(yè)、責任企業(yè)；星河傳說迪納國際公寓區(qū)獲 2020 年度最具投資價值樓盤獎，星河傳說星河城獲廣東購物中心 30 強之城市商業(yè)新地標獎。 2020 年度聯(lián)華集團入選中國企業(yè)數(shù)據(jù)庫“中國優(yōu)秀企業(yè)” ,董事長廖翊暢榮贗“中國優(yōu)秀企業(yè)家”稱號； 2020 年度全國企業(yè)文化先進單位； 三亞陽光海岸榮獲全國用戶滿意樓盤、最佳健康生態(tài)名盤等殊榮；東莞星河傳說獲2020 年度中國房地產(chǎn)企業(yè) 500 強（列 81 位，由國家統(tǒng)計局頒發(fā)），國際奧斯卡商業(yè)地產(chǎn)金獎。 (二 ) 、歷史沿革 聯(lián)華集團發(fā)展歷程分三步曲：第一步曲緣于上世紀 90 年代初，也即聯(lián)華從工業(yè)地產(chǎn)起步階段。聯(lián)華先后承建了韓國三星，臺灣富士康、光寶、金寶、晟銘、聯(lián)聿電子，芬蘭諾基亞，美國金霸王，日本豐田、三井、先鋒、西鐵城，香港偉易達等國際制造業(yè)巨頭在廣東的工業(yè)園區(qū)，銀城、嘉華、海悅、東城國際等高星中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 14 級酒店，并以承建商的身份與地產(chǎn)界的前輩 —— 新世界集團有過非 常良好的合作。由此，聯(lián)華完成了創(chuàng)業(yè)資本的原始積累，奠定了企業(yè)在東莞同行中的領先地位。第二步曲由上世紀 90年代末至 2020年前后，也即是聯(lián)華全線進入商住地產(chǎn)階段。聯(lián)華與麥當勞、周大福、美林正大、易初蓮花、王子廚房等知名商家攜手，他們幾乎全部將在東莞的第一家分支機構設立在了聯(lián)華開發(fā)的項目中。由此，聯(lián)華實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構的首次調(diào)整，創(chuàng)立了“聯(lián)華國際 ?專業(yè)地產(chǎn)”的專業(yè)品牌。第三步曲由 2020 年到現(xiàn)在，也即是聯(lián)華開始嘗試旅游地產(chǎn)。海航集團（全國四大民航集團之一）、魯能集團（全國土地資源儲備第一）、世紀金源集團（中國慈善第 一人，北京樓市連續(xù)三年銷量總冠軍）、奧中置地集團（首都最具國際化、精品化之世貿(mào)國際公寓開發(fā)商）、黃山股份集團（世界自然、文化雙遺產(chǎn)及世界地質(zhì)公園 —— 黃山的經(jīng)營管理者）、英國思嘉伯集團（英國房地產(chǎn)業(yè)前三名企業(yè)）等國際國內(nèi)實力雄厚的一流企業(yè)先后成為了聯(lián)華的盟友。同時，聯(lián)華集團在文化傳播領域也嶄露頭角， 2020 年 6 月 28 日，聯(lián)華集團與麗新集團旗下星藝文創(chuàng)天地項目公司進行意向洽談，雙方已初步確定合作模式框架。星藝文創(chuàng)天地將為港澳臺以至海外影視在進入內(nèi)地拍攝制作等方面提供產(chǎn)業(yè)化服務，在珠海投資文化產(chǎn)業(yè)項目，除可方便本 港電影的后期制作之外，也可推動兩地文化電影業(yè)發(fā)展。星藝文創(chuàng)天地將充分利用澳門游客每年逾 3000 萬人次的優(yōu)勢，營造好萊塢式效應，舉辦大型電影節(jié)、音樂節(jié)及大型演唱會等，打造一座超高人氣“粵港澳 中國文化創(chuàng)意城”。麗新集團旗下寰亞傳媒集團主席林建岳為全國政協(xié)委員，自 94 年成立以來，制作及發(fā)行許多優(yōu)秀的電影，并獲得眾多國際獎項，如《伊莎貝拉》、《投名狀》、《無間道》、《集結(jié)號》、《夜宴》等，旗下合作明星有成龍、舒淇等國內(nèi)外一線明星。 聯(lián)華國際在上述這些重量級盟友的支持與引導下，揮師北上，在首都設立了北京聯(lián)華，正式登 上了與全國一流同行公平競爭、同展風采的嶄新大舞臺。 (三 ) 、 集團組織架構 聯(lián)華集團注冊資本為 1 億，公司股權構架圖如下圖。其中東莞市景天實業(yè)投資有限公司實際控制人為聯(lián)華集團董事長廖祤暢先生。中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 15 東莞市聯(lián)華集團有限公司 (法人：袁倩貞，注冊資本 10000萬元 ) 袁倩貞 （持股比例 %） 廖麗芬 （持股比例 %）