齊進地產(chǎn)剩余物業(yè)推廣方案(已修改)
2025-05-27 16:08 本頁面
【正文】 齊進地產(chǎn)剩余物業(yè) 推廣方案 二零零九年十月十四日 目 錄 策略篇 一、 前言 二、項目檢視 市場深度分析 目標群體分析 三、項目定位 產(chǎn)品 分析 市場定位 形象定位 四、核心思考 租金與售價 銷售時機掌握 五、策劃目標 銷售目標 發(fā)展目標 六、營銷策劃基本原則 計劃篇 一、銷售方案 銷售階段劃分 項目整體價格策略 付款方式 各類促銷及優(yōu)惠措施 二、銷售管理（略） 三、廣告策略 廣告整體策略 廣告語 廣告效果評估 策 略 篇 前 言 2021 年在國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟危機的影響下，一二線城市房價打破了節(jié)節(jié)攀升的神話，出現(xiàn)了拐點，三四線城市也受到一定程度的影響。在大多數(shù)客戶一再觀望的情況下，由于市場的剛性需求。 2021年 3月以來，地產(chǎn)人再次看到了希望，業(yè)績一月比一月好，去年沒有在房價最低的時候買房的客戶們再也按奈不住買房的熱情，深知去年沒有買房的痛楚，今年大打出手，在部分三四線城市房子已買斷貨的現(xiàn)象到處都是，一線城市又出現(xiàn)了新的地王。市場回暖給我們信心和力量，但我們不能掉以輕心，我們深知市場這個東西變幻莫測，誰也 不能看到它的真實面孔，只有深入了解國家政策，努力收集市場信息，積極分析研究判斷客戶需求，我們才能真正走進市場，與之融合。 項 目 檢 視 （一）項目深度分析 ? 整體市場狀況 恩施商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。 。 恩施商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期，傳統(tǒng)百貨（東方超市，小亦可）努力通過改造購物環(huán)境增強競爭實力，鞏固商業(yè)地位；同時大量外來百貨和超市進入恩施，如好又多商場、中百倉儲等相繼進駐恩施，加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與 新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。 。 先進的商業(yè)經(jīng)濟模式給恩施人民帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為恩施人的消費趨勢。 、機場路、航空路為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進恩施商業(yè)市場的進一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過 舞陽壩、機場路、航空路 三大商業(yè)街的打造，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。 ，不能滿足人們的消費需求。 目前，在恩施大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿足人們對休閑、娛樂、餐飲的需求，小區(qū)配套商業(yè)循循而生。 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得恩施的商業(yè)競爭越來越激烈。 （二）目標群體 ? 投資者 投資者分析： 在經(jīng)過恩施前期一系列的商業(yè)項目開發(fā)后，恩施的商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“ 投資饑渴癥”，從整個市場的“沒鋪可買”過渡到“選鋪挑鋪買”，投資者對商業(yè)項目的投資逐漸理性，同時在市場的引導(dǎo)下，已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識。商業(yè)氛圍、區(qū)位及交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資者最看重的四個因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為影響投資者的首要因素。同時便利的交通以及店鋪有無經(jīng)營特色都是決定投資者是否成功的因素。現(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種： 專業(yè)投資者：有較成熟心態(tài)，對投資有一定的經(jīng)驗，這種投資者 具有雄厚的資金和商業(yè)背景，較為理性，他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售 價。本項目作為小區(qū)商業(yè)物業(yè)，肯定已早早地受到小區(qū)自身業(yè)主的注意，一旦機會到來，他們的投資是看準理想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。 另一類中小投資者看重升值潛力和投資回報，首先要考慮的是高回報率，并且容易受廣告的影響，但因為手頭資金有限，所以他們要考慮小面積商鋪，其中最重要是商鋪的總價。 大眾消費者的商業(yè)經(jīng)驗相對比較欠缺，投資意識不是很濃，必須通過我們對這種投資者的投資意識進行啟動和開發(fā)挖掘。同時，隨著商業(yè)的發(fā)展許多小區(qū)商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)非常規(guī)的商業(yè)運作方式獲取利潤，我們必須引導(dǎo)這部分投資者進行正確的 理性投資。 在商業(yè)的發(fā)展過程中，不難發(fā)現(xiàn)，大部分投資者承受的商鋪總價已不超過 100萬，近七成的投資者認為總價在 20 萬－ 50 萬之間的商鋪最容易接受。同時對于大額的資金投資，大部分的投資者會選擇銀行貸款。 在當(dāng)今的商業(yè)投資中我們不能低估每一位投資者的智商。 ? 經(jīng)營者 經(jīng)營客戶分析： 經(jīng)營者大多有一定的商業(yè)背景，他們對商場經(jīng)營已經(jīng)具有一定的認識，但是他們需要一個經(jīng)營的理想平臺。經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會考慮幾方面： 區(qū)域消費能力：項目的周邊地區(qū)要有足夠的消費群體以及流
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