【正文】 都 市 家 苑 項(xiàng) 目 初步開發(fā)方案建議 書 Dec 28, 2021 目 錄 目 錄 1 一、項(xiàng)目分析及定位 2 項(xiàng)目環(huán)境與地塊分析 2 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 2 優(yōu)勢 2 劣勢 3 項(xiàng)目發(fā)展方向定位 3 開發(fā)檔次定位 4 形象定位 4 價(jià)格定位 4 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 4 三、項(xiàng)目戶型發(fā)展建議 5 項(xiàng)目基本戶型確定依據(jù)及思路 5 目前需求市場狀況 5 萊西商品房市場新住宅 項(xiàng)目的戶型供應(yīng)特點(diǎn) 5 戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢 5 本項(xiàng)目基本戶型面積比例 5 三房二廳主力型 6 二房二廳經(jīng)濟(jì)型 6 四房二廳舒適型 6 五房超豪華型 6 戶型設(shè)計(jì)建議 6 各基本戶型發(fā)展比例建議 7 四、景觀及配套建議 7 項(xiàng)目平面布局建議 7 建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 8 外立面設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 8 住宅內(nèi)部裝修建議 8 環(huán)境景觀建議 9 配套服務(wù)建議 10 停車系統(tǒng) 10 智能化配套系統(tǒng) 11 物業(yè)管理建議 11 項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)介入形式及相關(guān)內(nèi)容 11 部分主要物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 13 一、項(xiàng)目分析及定位 項(xiàng)目環(huán)境與地塊分析 萊西市位于山東半島中部，地處東經(jīng) 120 度 12分至 120 度 40分、北緯 36 度 24分至 37 度 09分，隸屬于山東省青島市，是國務(wù)院確定的沿海地區(qū)對外開放縣市，也是中國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市之一。下轄 12 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處和一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 862 個(gè)村。本項(xiàng)目位于萊西市城區(qū)東南部，南臨藍(lán)煙鐵路，北接萊西城區(qū)，橫跨煙青一級公路和藍(lán)煙鐵路兩側(cè)。南距青島國際機(jī)場 70 公里，青島港 90 公里；東至煙臺(tái) 120公里；北以萊濰高速公路、西以同三高速公路連接內(nèi)地。 萊西市大力構(gòu)筑開放型城市新框架。2021年，根據(jù)青島市的要求，結(jié)合萊西的城市總體規(guī)劃，鑒于城區(qū)往東、南、西缺乏發(fā)展空間的實(shí)際，市委、市政府決定建設(shè)北部新區(qū)，將行政辦公中心北移，形成新的組團(tuán)，構(gòu)筑城市建設(shè)新框架，以此帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)萊西的城市化進(jìn)程。北部新區(qū)規(guī)劃占地面積15 平方公里，工程于2021年底動(dòng)工建設(shè)，主要進(jìn)行道路、雨污管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 本項(xiàng)目所在區(qū)域即北部新城區(qū)域。都市家園北鄰利群商場和市政府、世紀(jì)廣場以及規(guī)劃中的梅花山公園；東西是萊 西兩條主干線煙臺(tái)路和青島路；周圍有頤和花苑、上海花苑、電力花苑等大型組團(tuán)社區(qū)。為使北部新區(qū)盡快形成規(guī)模，去年初，萊西市政府對新區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行部署，盡快在行政辦公中心周圍形成住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)，充分發(fā)揮新區(qū)應(yīng)有的人口、產(chǎn)業(yè)、資金聚集效應(yīng)。目前，新區(qū)道路、管網(wǎng)等礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程已結(jié)束，作為山東最大廣場的世紀(jì)廣場已基本竣工，作為北部新區(qū)標(biāo)志性建筑的市行政辦公中心將于 2021 年即可遷入。 都市家園是大型社區(qū)組團(tuán)封閉式物業(yè)管理、是生活設(shè)施配套齊全的生活社區(qū)。位于幾條主干線煙臺(tái)路、青島路與紅島路、團(tuán)島路之間。總建筑 面積 76000 平方米，共 28 棟，以多層住宅為住。 項(xiàng)目附近的主要配套設(shè)施：小學(xué)等車站這類？ 景觀方面？ 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周圍市場狀況及地塊本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目進(jìn)行住宅開發(fā)的主要優(yōu)劣勢集中在地理位置、周圍景觀、交通條件、項(xiàng)目附近住宅市場狀況等幾大方面，其中一些特點(diǎn)對本項(xiàng)目而言利弊兼存，具體總結(jié)如下： 優(yōu)勢 項(xiàng)目臨位于幾條主干線煙臺(tái)路、青島路與紅島路、團(tuán)島路之間，經(jīng)由這幾條路可快捷、方便地到達(dá)市中心、萊西車站等地點(diǎn)。 項(xiàng)目就位于未來新的市中心里，屬未來市中心的輻射地段，距離項(xiàng)目較近的煙臺(tái)路旁 有剛剛興建好的利群購物中心等區(qū)級配套，項(xiàng)目地段升值潛力較大； 項(xiàng)目可望景觀方向遮擋不多，地塊內(nèi)可在較低樓層向西、向南欣賞到梅花山公園及萊西市的市景觀。未來本項(xiàng)目將名副其實(shí)地處在“都市和大自然”的接合部，對于重視窗外景觀的購房者來說具有很大吸引力； 目前項(xiàng)目所在地段的商品房售價(jià)相對較低，作為萊西景觀地段，具有較好的價(jià)格優(yōu)勢； 本案鄰近市政府和世紀(jì)廣場，是將來政府職能部門比較集中的區(qū)域；本案西側(cè)的煙臺(tái)路是萊西市主要干線。隨著萊西市政府北移，萊西市的經(jīng)濟(jì)重心正逐步的向北部遷移，市政府大樓主體已封頂， 2021 年 5 月 份即可遷入；世紀(jì)廣場是山東地區(qū)最大的市政廣場；利群商廈也即將投入使用，屆時(shí)萊西市最大的購物商場將落戶北部新城區(qū)?；I建中的梅花山公園，為北部新區(qū)錦上添花。升值地段，便利生活，使北部將成為萊西市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、休閑于一體的中心區(qū)域，即行政商務(wù)中心 (CBD)。 目前已經(jīng)處于春季，季節(jié)因素會(huì)吸引來訪客戶總量增多，加之房屋如果現(xiàn)在開工到今年的九、十月份的房屋銷售旺季，會(huì)給房屋銷售工作帶來一定的優(yōu)勢，成交量會(huì)更快。 劣勢 項(xiàng)目處在煙臺(tái)路邊緣地段，又非近靠市中心，“區(qū)位特征”不甚鮮明，需由項(xiàng)目方案及項(xiàng)目策劃 過程進(jìn)行賣點(diǎn)挖掘。 項(xiàng)目所處地段附近目前新推商品住宅項(xiàng)目多，且多數(shù)處于開發(fā)時(shí)期，與本項(xiàng)目的推廣宣傳形成一定相同的時(shí)間，且附近較大型的住宅開發(fā)如上?；ㄔ?、頤和花苑二期等都要啟動(dòng)，不利于項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。 項(xiàng)目發(fā)展方向定位 針對以上項(xiàng)目分析、結(jié)合目前住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r及銷售需求特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目的主要潛在購房者可針對首次置業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營者、公務(wù)員、二次置業(yè)者四大類，具體所包括的客戶種類以及本項(xiàng)目吸引這些潛在買家的特點(diǎn)主要有 公務(wù)員：萊西各級政府職能部門公務(wù)員月薪一般都在 1000 元上，具有較強(qiáng)的購買力，是宣傳的 重 點(diǎn)。但級別較高的領(lǐng)導(dǎo)層偏愛環(huán)境優(yōu)雅的居所，不是本案的目標(biāo)客戶。 外企及加工出口企業(yè)員工：這部分群體中的從外地或青島甚至國外到此工作的人員，本身更希望 生活在與過去相同或接近的生活環(huán)境中即在生活社區(qū)中尋找家的感覺；而來自于本地或農(nóng)村的員 工由于工作環(huán)境的原因，受城市居住、消費(fèi)及投資等文化影響較深，接受甚至向往接近城市大型 生活社區(qū)的生活環(huán)境和方式。對于這一群體，交通上的些許不便有班車即可解決，房屋質(zhì)量好、 布局功能合理、社區(qū)文化生活豐富