【正文】 1 XX項(xiàng)目 物業(yè) 管理服務(wù)方案 2 目 錄 前 言 ................................................ 3 第一章 金地物業(yè) 簡(jiǎn)介 ..................................... 4 第二章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 ............................ 9 第三章 商業(yè)物業(yè)管理方式及工作要點(diǎn) ....................... 22 第四章 物業(yè)管理人員配備、培訓(xùn)管理 ....................... 38 第五章 管理服務(wù)指標(biāo)承諾及措施 ........................... 55 第六章 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程管理方案 .................. 62 第七章 房屋及公用設(shè)施管理 ............................... 96 第八章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 ............................... 105 第九章 安全管理 ....................................... 113 第十章 保潔管理 ....................................... 121 第十一章 綠化管理 ..................................... 136 第十二章 制度及檔案的建立與管理 ........................ 157 第十三章 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 ............................... 178 第十四章 商業(yè)物業(yè)客服 ................................. 179 第十五章 物資裝備計(jì)劃 ................................. 181 結(jié) 束 語(yǔ) ........................................... 185 3 前 言 非常感謝貴司給予 金地物業(yè) 參與本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的機(jī)會(huì) 。 十分榮幸有機(jī)會(huì)參與競(jìng)投貴司開(kāi)發(fā)之【 xxx 項(xiàng)目】的物業(yè)管理服務(wù) 工作，為方便貴司閱讀，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本物業(yè)”。本建議書(shū) 主要闡述敝司對(duì)本物業(yè)的服務(wù)構(gòu)想及不同階段服務(wù) 之工 作流程、物業(yè)管理 服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)方式等。 需要強(qiáng)調(diào)的是，我們渴望能夠?yàn)椤?xxx 項(xiàng)目】提供物業(yè)管理服務(wù)，并且希望與貴司建立高效的合作關(guān)系。如果能夠順利達(dá)成合作并實(shí)施敝司為【 xxx項(xiàng)目】制定之服務(wù)計(jì)劃，我們相信它將能夠?yàn)?貴司 及【 xxx 項(xiàng)目】之成功運(yùn)營(yíng)做出重要貢獻(xiàn)。 在參照貴司所提供資料的基礎(chǔ)上，我們對(duì)本項(xiàng)目的物業(yè)管理提出下述管理規(guī)劃。通過(guò)本方案，相信能讓貴司對(duì)我們有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)和了解。如有幸成為本物業(yè)之物業(yè)管理公司 ，我們定當(dāng)為貴司 及 客戶 的利益不遺余力， 盡職盡責(zé)提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理 服務(wù) ， 將本項(xiàng)目的物業(yè)管理打造成 （ 項(xiàng)目所在 地 ） 的知名品牌。 4 第一章 金地物業(yè) 簡(jiǎn)介 一 、 關(guān)于 金地物業(yè) 金地物業(yè) 行業(yè)領(lǐng)先的 樓宇 服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營(yíng)商風(fēng)雨兼程二十載，精品服務(wù)千萬(wàn)家； 真情關(guān)愛(ài)樹(shù)口碑，鴻鵠展翅耀中華。金地物業(yè) 1993 年成立于深圳，起飛于深圳，是金地集團(tuán)旗下提供物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)和客戶資源運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)。經(jīng)過(guò) 20 余年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，已成為中國(guó)行業(yè)領(lǐng)先的 樓宇 服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營(yíng)商。 金地物業(yè)在全國(guó)華南、華北、華東、華中、東北、西北、東南區(qū)域布點(diǎn)布局，下轄各區(qū)域物業(yè)公司及樓宇工程、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)專(zhuān)業(yè)公司，擁有具備自主知 識(shí)產(chǎn)權(quán)的高端物業(yè)服務(wù)品牌 “ 榮尚薈 ” 。 金地物業(yè)精品服務(wù)已在深圳、廣州、東莞、佛山、珠海、北京、天津、煙臺(tái)、上海、南京、揚(yáng)州、常州、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、沈陽(yáng)、大連、寧波、紹興、杭州、金華等 28 個(gè)城市落地生根。管理包括高尚住宅、別墅、 樓宇 、酒店式公寓、商業(yè)、科技工業(yè)園區(qū)等各類(lèi)物業(yè)形態(tài)，創(chuàng)造了諸如時(shí)尚先鋒金地 ?梅隴鎮(zhèn)，一流商務(wù)物業(yè)金地中心（北京）和高新科技園區(qū)深圳威新科技園等多個(gè)經(jīng)典 樓宇 品牌。 金地物業(yè)連續(xù)多年榮獲 “ 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10” 、 “ 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量 TOP10” 全國(guó)第一名、 “ 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè) TOP10”全國(guó)第一名、 “ 中國(guó)物業(yè)服務(wù)品牌價(jià)值企業(yè) TOP10 全國(guó)第二名 ” 等百余項(xiàng)殊榮。 2021 年，金地物業(yè)品牌價(jià)值 億元，位居全國(guó)第二名，榮獲 “2021 中國(guó)房地產(chǎn) 500 強(qiáng)首選物業(yè)管理公司全國(guó)第二名 ” 。并且連續(xù)第四年蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 TOP1。 2021 年，金地集團(tuán)整合旗下物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，成立金地物業(yè)管理集團(tuán)公司，金地物業(yè)將在 “ 中國(guó)夢(mèng)、金地夢(mèng) ” 感召下，開(kāi)拓創(chuàng)新、果敢進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)做中國(guó)最具價(jià)值的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)集團(tuán)的夢(mèng)想！ 5 二 、 金地物業(yè) 中國(guó)版圖 我們是 行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運(yùn)營(yíng)商 。 伴隨金地集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全國(guó)業(yè)務(wù)布局 ,金地物業(yè)管理服務(wù)范圍輻射東北（沈陽(yáng)）、華北（北京）、西北（西安）、華中（武漢）、華東（上海）、華南（深圳）等區(qū)域，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)遍及全國(guó) 50余個(gè)大中城市，管理面積達(dá) 4000 萬(wàn)平米以上。 服務(wù)項(xiàng)目累計(jì)達(dá) 300 余個(gè)在規(guī)?；芾矸矫妾?dú)具優(yōu)勢(shì)；憑借在全國(guó)的廣闊市場(chǎng)布局以及覆蓋大廈、高端住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)、科技工業(yè)園區(qū)等各類(lèi)物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)范圍。 三、金地物業(yè)的榮譽(yù) ?2021中國(guó)物業(yè)服務(wù) 品牌價(jià)值 億元，全國(guó)第二名 ?20212021 連續(xù)四年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)服務(wù)質(zhì)量全國(guó)第一 ?2021中國(guó)房地產(chǎn) 500 強(qiáng)首選物業(yè)管理公司全國(guó)第二名 ?中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè) ?多個(gè)社區(qū)獲“國(guó)家示范小區(qū)”、省“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、市“優(yōu)秀住宅區(qū)”稱(chēng)號(hào) 6 四、多元化業(yè)務(wù)板塊 隨著物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展，金地物業(yè)也正經(jīng)歷著從傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理拓展到寫(xiě)字樓物業(yè)、住宅物業(yè)以及政府物業(yè)方向發(fā)展。金地物業(yè)所具備的龐大優(yōu)勢(shì)資源，立足客戶，開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。在提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，為企業(yè)創(chuàng)造更高利潤(rùn)， 從而提升企業(yè)品牌價(jià)值。 代表案例 （商業(yè)物業(yè)精選） 北京金地中心 雄踞北京東長(zhǎng)安街、中央商務(wù)區(qū)核心之地，位置優(yōu)越，盡享地利。項(xiàng)目由兩座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓和一個(gè)緊鄰長(zhǎng)安街，具有寬闊展示面的商業(yè)中心組成。寫(xiě)字樓總建筑面積約 10萬(wàn)平方米，建筑高度分別為 A 座 168 米、 B 座 105 米。 A 座凈高 米， B 座凈高 米，建筑面積 為 2 萬(wàn)平方米商業(yè)中心，其地下一層與一號(hào)地鐵相連通，地上三層由 108 米長(zhǎng)、 18米高的全透光玻璃結(jié)構(gòu)中庭大堂將寫(xiě)字樓 A 座 /B 座連為一體。 深圳福田文化體育產(chǎn)業(yè)總部大廈 深圳市福田區(qū)政府投資興建的一站式的集文化、體育運(yùn)動(dòng)、群眾休閑活動(dòng)、文體培訓(xùn)等為一體的政府物業(yè)。占地 萬(wàn)平米，總建筑面積 10 余萬(wàn)平米，分為文化體育產(chǎn)業(yè)總部大廈綜合體育館、室外燈光體育場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳館四大主體建筑；可分別舉辦各類(lèi)型體育比賽、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、企事業(yè)單位晚會(huì)、頒獎(jiǎng)表彰大會(huì)、文化產(chǎn)業(yè)會(huì)議、新品上市等活動(dòng)。 7 代表案例 （高端項(xiàng)目精選） 上海金地178。格林郡 總體占地面積 202800 平方米，約為 304 畝，其中住宅建筑面積為 237300 平方米。社區(qū)綜合商業(yè)為27000 萬(wàn)平米及 1600 平米大型綜合會(huì)所及游泳池。 深圳天悅灣 項(xiàng)目位于寶安區(qū)觀瀾街道梅觀高速與環(huán)觀南路交匯處，地處觀瀾新中心區(qū)。友鄰世界第一大高爾夫球會(huì)，距福田 CBD 僅 18 公里，真正享受 30分鐘城市近郊別墅生活，入則寧?kù)o，出則繁華。項(xiàng)目設(shè)有高端會(huì)所，面積為 2900m2；目前設(shè)置有SPA、室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄房。 8 代表案例 （住宅物業(yè)精選） 仰山 類(lèi)型：高端別墅 總建面： 萬(wàn)平方米 地址：北京 天御 類(lèi) 型：豪宅 總建面： 16 萬(wàn)平方米 地址：上海 國(guó)際花園 類(lèi)型：別墅、大宅 總建面： 20 萬(wàn)平方米 地址：武漢 9 第二章 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 一、 項(xiàng)目基本情況 （ 項(xiàng)目清晰平面圖或效果圖） 10 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 含地下室 其 中 住 宅 ㎡ 商 業(yè) ㎡ 配套公建 ㎡ 地下室 ㎡ 停車(chē)及設(shè)備用房 建筑密度 綠 化 面積 ㎡ 容積 率 規(guī)劃總戶數(shù) 戶 規(guī)劃總?cè)丝? 人 停 車(chē) 位 設(shè) 置 一 覽 表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 備 注 小車(chē)位 xx位 地面 xx位 地下 xx位 卸貨區(qū) xx個(gè) 摩托車(chē) /自行車(chē)停車(chē)面積 xx㎡ 地 面 地下車(chē)庫(kù)出入口數(shù)量 xx個(gè) 地 下 主 要 電 氣 設(shè) 備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 位 置 備 注 柴油發(fā)電機(jī)組 組 中央空調(diào)機(jī)房 間 商業(yè)區(qū)域 變配電室 間 商戶人員 用電 污水處理系統(tǒng) 間 供水系統(tǒng) (含消防泵房 ) 間 公共用電 通風(fēng)系統(tǒng)機(jī)房 間 消控中心、監(jiān)控中心 間 XX號(hào)樓一層 電梯 部 XX至 XX號(hào)樓 共 XX個(gè)樓梯 相 關(guān) 信 息 商業(yè)區(qū)域 共 XX個(gè)梯 ,XX個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口 ,XX 個(gè) 商業(yè)區(qū)域 主入口 ,XX個(gè) 商業(yè)區(qū)域 出口 ,XX 個(gè)消防通道 , XX個(gè)人行消防通道 ,XX號(hào)樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè) XX個(gè)出入口 ,二期未開(kāi)發(fā)。主要 客戶 群為： XXX。 11 二 、 商業(yè) 項(xiàng)目特點(diǎn)及管理重點(diǎn) 我司通過(guò)對(duì)【 xxxx】項(xiàng)目的調(diào)研和了解，對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析歸納如下。 分 析 分析內(nèi)容 統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論 管理重點(diǎn) 地理位置 區(qū) xxx大道與和 xx路交匯處 地理位置優(yōu)越、車(chē)輛、人員流動(dòng)量大，鄰近大型、知名企業(yè)集聚 。 商圈的 安全管理工作 ； 人員管控措施 ； 停車(chē)場(chǎng)管理秩序 。 周邊環(huán)境 周邊有 大型商居產(chǎn) 業(yè)有： 周邊有成熟 商業(yè)圈的 ，商業(yè)、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等機(jī)構(gòu)較齊全 。 物業(yè)管理服務(wù)形成對(duì)比、開(kāi)發(fā) 個(gè)性化服務(wù)及特色服務(wù) ； 協(xié)調(diào)及管控商業(yè)活動(dòng)開(kāi)展，即滿足 客戶 的需求又不會(huì)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)形成競(jìng)爭(zhēng) 。 市政配套 市政配套情況 商業(yè)圈的 客戶 的各種需求不能滿足 。 開(kāi)展各種滿足 客戶 需求的便民服務(wù) 。 建筑特點(diǎn) 商業(yè) +高層住宅 作為大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司經(jīng)常開(kāi)展商業(yè) 推廣活動(dòng)； 商戶 是流動(dòng)的及 不斷變化的 ； 內(nèi)外 關(guān)系的處理。 協(xié)調(diào)好物業(yè)各專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，積極配合商場(chǎng)各項(xiàng)推廣活動(dòng)； 注重商戶數(shù)據(jù)的采集及統(tǒng)計(jì)并及時(shí)建檔 、更新，定期與關(guān)鍵商戶溝通，關(guān)注商戶的需求變化 ； 協(xié)調(diào)好住宅顧客與商業(yè)顧客的關(guān)系、協(xié)調(diào)好與轄區(qū)派出所、公安消防、交警、城管、工商、稅務(wù)、 商業(yè)圈的工作站、等政府部門(mén)的關(guān)系 。 12 三 、 客戶群體 特點(diǎn) 及服務(wù)要點(diǎn) 商戶類(lèi)型 分析內(nèi)容 統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論 潛在的服務(wù)需求 餐飲 對(duì)相鄰關(guān)系的影響，消防安全的管理、營(yíng)業(yè)時(shí)段的管理