房地產(chǎn)投資的基本原理(已修改)
2025-05-27 00:09 本頁面
【正文】 第二章 房地產(chǎn)投資的基本原理 第一節(jié) 投資要素原理 ? 一、收益 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義 —— 1946 年，英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 在 《 價值與資本 》 中下了一個普遍得到認(rèn)同的定義：“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一個人可以在該時期消費的最大金額”。實際物質(zhì)財富的絕對增加 ? 會計學(xué)上的定義 —— 產(chǎn)出價值超過 (所有 )投入價值的差額才是收益 （請注意，是價值而不是價格） ? 風(fēng)險與收益是緊緊聯(lián)系在一起的。 ? 收益的表現(xiàn)形式可以是利潤，包括與風(fēng)險相聯(lián)系的三種不同的報酬： ? 社會風(fēng)險補(bǔ)償 （補(bǔ)償可能出現(xiàn)的社會問題） 、承擔(dān)風(fēng)險的補(bǔ)償 （某些不可能被分散或保險的風(fēng)險） 、創(chuàng)新利潤 （持續(xù)創(chuàng)新社會中獲得的利潤） ? 沒有創(chuàng)新就沒有利潤！ ? 二、成本 ? 成本 —— 是商品經(jīng)濟(jì)的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本 。 ? ? 成本的構(gòu)成內(nèi)容要服從管理的需要，并且隨著管理的發(fā)展而發(fā)展。國家規(guī)定成本的構(gòu)成內(nèi)容主要包括： ①原料、材料、燃料等費用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費的勞動對象的價值； ②折舊費用，表現(xiàn)商品生產(chǎn)中已耗費的勞動對象的價值； ③工資，表現(xiàn)生產(chǎn)者的必要勞動所創(chuàng)造的價值。 ? 影響投資成本的 2個重要因素是 利率和稅收 ！ 收益 市場研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤 成本 利潤 凈利潤 市場分析的成本、效益示意圖 ? 三、預(yù)期 ? 預(yù)期 —— ? 房地產(chǎn)投資是長線投資，對未來的預(yù)期非常重要。 為什么長線投資的預(yù)期很重要？ ? 對土地區(qū)位的預(yù)期和房地產(chǎn)需求的預(yù)期直接影響房地產(chǎn)投資的決策。 第二節(jié) 邊際成本及規(guī)模收益理論 ? 一、邊際成本遞減遞增規(guī)律 ? 邊際成本 是指在一定產(chǎn)量水平下，增加或減少一個單位產(chǎn)量所引起成本總額的變動數(shù)。邊際成本用以判斷增減產(chǎn)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。例如，生產(chǎn)某種產(chǎn)品 100個單位時，總成本為 5 000元，單位產(chǎn)品成本為 50元。若生產(chǎn) 101個時，其總成本5 040元，則所增加一個產(chǎn)品的成本為 40元，即邊際成本為 40元。當(dāng)實際產(chǎn)量未達(dá)到一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞減；當(dāng)產(chǎn)量超過一定限度時， 邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞增 。 二、規(guī)模收益理
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