【正文】 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究 2 香港模式與美國(guó)模式比較研究 3 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 9 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 19 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 23 中國(guó)房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式分析 33 目錄 3 香港模式與美國(guó)模式 1 4 兩種商業(yè)模式的比較 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)（價(jià)值鏈與產(chǎn)品） 縱向多元化 橫向多元化 香港模式 美國(guó)模式 多元化 Vs 專業(yè)化 房地產(chǎn)企業(yè)兩種主要的經(jīng)營(yíng)模式：香港模式和美國(guó)模式因各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)不同產(chǎn)生了多元化和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的差異 縱向多元化：企業(yè)從事的行業(yè)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、 銷售、物業(yè)管理等 橫向多元化：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品除了住宅，還有寫字樓、商場(chǎng)和酒店，甚至工業(yè)廠房等 價(jià)值鏈專業(yè)化：企業(yè)只從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的某一個(gè)環(huán)節(jié)，投資、建設(shè)、營(yíng)銷和物業(yè)管理分別 由不同的公司負(fù)責(zé) 產(chǎn)品單一化：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品也是單一化，主業(yè)專注于住宅、寫字樓或商業(yè)物業(yè)等。 5 香港模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ： 城邦經(jīng)濟(jì)體 ——經(jīng)濟(jì)依存度高，對(duì)內(nèi)高度壟斷； 由幾大家族企業(yè)巨頭控制香港各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)命脈，房地 產(chǎn)開發(fā)只是這種經(jīng)營(yíng)模式的一個(gè)縮影。 ? 歷史背景 ：房地產(chǎn)業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，香港十大房地產(chǎn)商在 香港房地產(chǎn)業(yè)騰飛時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)； 20世紀(jì) 70年代香港證券市場(chǎng)的大牛市給地產(chǎn)商帶來廣闊的 發(fā)展空間； 香港獨(dú)特的資源條件帶來高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，開發(fā)門檻的提 高也是導(dǎo)致寡頭壟斷出現(xiàn)的原因 6 香港模式分析（ 2） 寡頭壟斷 香港房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)： 寡頭壟斷 ? 80年代以來， “長(zhǎng)江實(shí)業(yè) ”、 “新鴻基地產(chǎn) ”、 “新世界發(fā)展 ”、 “恒基兆業(yè) ”、“合和 ”、 “太古 ”、 “九龍倉 ”等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開發(fā)量約占總開發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。 A. 房地產(chǎn)公司市值 其他 Top10— 70% 其他 TOP10—80% B. 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 ? 其他上市地產(chǎn)公司市值 ? TOP10上市地產(chǎn)公司市值 ? TOP10地產(chǎn)公司開發(fā)規(guī)模 ? 其他地產(chǎn)公司開發(fā)規(guī)模 7 香港模式分析（ 3） 典型企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)上下游的所有業(yè)務(wù)由集團(tuán)內(nèi)不同的企業(yè)來承擔(dān)，各企業(yè)之間獨(dú)立核算，追求各自的經(jīng)濟(jì)效益。集團(tuán)只是負(fù)責(zé)進(jìn)行資源配置，母公司以集團(tuán)控股的形式控制著為數(shù)眾多的子公司和孫公司，由這些子公司和孫公司分配產(chǎn)業(yè)鏈的各項(xiàng)業(yè)務(wù)， ? 以最典型的新鴻基地產(chǎn)為例： 新鴻基 地產(chǎn) 保安消防公司 財(cái)務(wù)公司 設(shè)計(jì)工程公司 機(jī)械電機(jī)工程 混凝土公司 保險(xiǎn)公司 物業(yè)管理公司 金融投資公司 80年代中期 附屬公司： 47家 聯(lián)營(yíng)公司： 28家 旗下上市公司擁有的 附屬聯(lián)營(yíng)公司： 35家 總計(jì)：超過 100家 一條龍服務(wù)的 垂直式發(fā)展集團(tuán) 一家龐大的 “ 樓宇制造工廠 ” 8 美國(guó)模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在 20 世紀(jì) 50年代經(jīng)歷了由多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變的過程，當(dāng)時(shí)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，專注于專業(yè)化發(fā)展。美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)得益于幾個(gè)方面： 行業(yè)專業(yè)化 發(fā)達(dá)的金融 與中介市場(chǎng) 民主社會(huì)制度 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 建筑業(yè)主管理者委員會(huì) 抵押銀行家協(xié)會(huì) 聯(lián)邦住宅抵押貸款 協(xié)會(huì) 住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 房地產(chǎn)企業(yè)股東 多元化： 保險(xiǎn)公司 養(yǎng)老基金等 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資 基金 社會(huì)公眾資金等 完善的法律制度 健全的信用制度 有效行業(yè)監(jiān)管體系 9 美國(guó)模式分析（ 2） 成長(zhǎng)軌跡 整合產(chǎn)業(yè)鏈，戰(zhàn)略擴(kuò)張 兼并收購與戰(zhàn)略聯(lián)盟 產(chǎn)品多元化：市場(chǎng)細(xì)分 精細(xì)化經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的聯(lián)盟 20世紀(jì) 50年代 20世紀(jì) 70年代 20世紀(jì) 80年代 20世紀(jì) 90年代后 以 Pulte Homes 為例 區(qū)域擴(kuò)張，重塑公司治理結(jié)構(gòu) 上市：從家族企業(yè)到上市公司 公司組織結(jié)構(gòu)的完善 產(chǎn)融結(jié)合模式 產(chǎn)融結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式 現(xiàn)代管理制度與方式 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)路線 Pulte Homes 專注于住宅專業(yè)化 10 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 2 11 香 港 模 式 房企縱向擴(kuò)張模式：多元化 vs專業(yè)化 房企橫向擴(kuò)張模式：區(qū)域化 vs跨區(qū)域化 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 美 國(guó) 模 式 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 12 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 13 房地產(chǎn)企業(yè)縱向擴(kuò)張模式的選擇 ? “ 香港模式 ” 與 “ 美國(guó)模式 ” 之爭(zhēng)，主要問題在于 企業(yè)在擴(kuò)張中應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化以及如何多元化和專業(yè)化 ? 假定企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益在一定條件下是確定的，那么企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，需要做到成本最小化： ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于內(nèi)部生產(chǎn) ——縱向多元化 ； ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于市場(chǎng)采購 ——專業(yè)化； ◇ 生產(chǎn)成本 =交易成本，企業(yè)多元化邊界趨于穩(wěn)定。 其中： 生產(chǎn)成本：企業(yè)在內(nèi)部生產(chǎn)物品或提供服務(wù)的剛性成本 （原材料成本、辦公成本和其他固定投入的成本等） 由此增加的組織治理成本 （代理成本和影響成本） 交易成本：企業(yè)放棄內(nèi)部生產(chǎn)，改為市場(chǎng)采購時(shí)應(yīng)支付的成本 14 專業(yè)化與多元化的優(yōu)劣勢(shì)分析 專業(yè)化 多元化 優(yōu)勢(shì) ：