【正文】 擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 美 國 模 式 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 12 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 13 房地產(chǎn)企業(yè)縱向擴(kuò)張模式的選擇 ? “ 香港模式 ” 與 “ 美國模式 ” 之爭，主要問題在于 企業(yè)在擴(kuò)張中應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化以及如何多元化和專業(yè)化 ? 假定企業(yè)經(jīng)營收益在一定條件下是確定的，那么企業(yè)追求利潤最大化，需要做到成本最小化： ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于內(nèi)部生產(chǎn) ——縱向多元化 ； ◇ 生產(chǎn)成本 交易成本，企業(yè)傾向于市場采購 ——專業(yè)化； ◇ 生產(chǎn)成本 =交易成本，企業(yè)多元化邊界趨于穩(wěn)定。 5 香港模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ： 城邦經(jīng)濟(jì)體 ——經(jīng)濟(jì)依存度高，對內(nèi)高度壟斷； 由幾大家族企業(yè)巨頭控制香港各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)命脈，房地 產(chǎn)開發(fā)只是這種經(jīng)營模式的一個(gè)縮影。 ? 歷史背景 ：房地產(chǎn)業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，香港十大房地產(chǎn)商在 香港房地產(chǎn)業(yè)騰飛時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)； 20世紀(jì) 70年代香港證券市場的大牛市給地產(chǎn)商帶來廣闊的 發(fā)展空間； 香港獨(dú)特的資源條件帶來高地價(jià)和高房價(jià)，開發(fā)門檻的提 高也是導(dǎo)致寡頭壟斷出現(xiàn)的原因 6 香港模式分析（ 2） 寡頭壟斷 香港房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)： 寡頭壟斷 ? 80年代以來， “長江實(shí)業(yè) ”、 “新鴻基地產(chǎn) ”、 “新世界發(fā)展 ”、 “恒基兆業(yè) ”、“合和 ”、 “太古 ”、 “九龍倉 ”等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開發(fā)量約占總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度相當(dāng)高。 其中： 生產(chǎn)成本：企業(yè)在內(nèi)部生產(chǎn)物品或提供服務(wù)的剛性成本 （原材料成本、辦公成本和其他固定投入的成本等） 由此增加的組織治理成本 （代理成本和影響成本） 交易成本：企業(yè)放棄內(nèi)部生產(chǎn)，改為市場采購時(shí)應(yīng)支付的成本 14 專業(yè)化與多元化的優(yōu)劣勢分析 專業(yè)化 多元化 優(yōu)勢 ： 易達(dá)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 易產(chǎn)生效率與創(chuàng)新 優(yōu)勢 ： 技術(shù)關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性 減少交易成本 降低交易風(fēng)險(xiǎn) 利于內(nèi)部協(xié)調(diào)控制 有力形成壟斷的 市場支配能力 劣勢 ： 生產(chǎn)協(xié)調(diào)性受損 增加交易成本 劣勢 ： 約束企業(yè)靈活性 增加信息溝通 的成本 增加衡量部門 績效的困難 15 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 16 房地產(chǎn)企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇 ? 房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，除了生產(chǎn)成本與交易成本的比較外，還需要考慮企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇。 26 ? 百強(qiáng)房企投資額增速大幅回升，土地儲(chǔ)備持續(xù)大幅增加 宏觀調(diào)控為百強(qiáng)企業(yè)提供了對外擴(kuò)張的良好機(jī)遇，百強(qiáng)企業(yè)紛紛加大了投資力度 20212021年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資額及增長率 資料來源： 2021年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 2021 年 百強(qiáng)企業(yè) 平均完 成房地產(chǎn)投資額 億元 ， 平均增長率達(dá) %， 增幅同 比提高 % 27 ? 全國土地購置面積持續(xù)下降，而百強(qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積持上升態(tài)勢 表明土地資源進(jìn)一步向優(yōu)勢企業(yè)集中 20212021年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積變化圖 2021 年 百強(qiáng)企業(yè)平均規(guī) 劃建筑面積 397 萬平方米 ， 土地儲(chǔ)備面積為 381 萬平方米 ， 同比增長 %和 % 資料來源： 2021年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 28 ? 百強(qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績大幅上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高 20212021年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)收入變化圖 2021 年 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 房屋銷售額和房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均 創(chuàng)歷史最高水平 均值分別達(dá)到 銷售額 億元 收入 億元 增幅分別為 % 及 % 資料來源： 2021年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 29 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng) 綜合實(shí)力 TOP10 ?規(guī)模大 平均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 億元 完成房地產(chǎn)投資達(dá) 880 億元 房屋施工總面積為 5464 萬平米 竣工總面積為 1486 萬平米 成長穩(wěn)定 3年均銷售額增長率 % 年均主營業(yè)務(wù)收入增長 % 年均凈利潤增長率達(dá) % 土地儲(chǔ)備面積共 16766 萬平米 盈利均好 平均凈利潤達(dá) 億元，其中中 海地產(chǎn)以 3年年均總資產(chǎn)收益率 % 年均凈資產(chǎn)收益率為 % 其中合生創(chuàng)展、大華、綠城都超 過了 25%，表現(xiàn)非常突出 排名 企業(yè)名稱 1 萬科企業(yè)股份有限公司 2 中國海外發(fā)展有限公司 3 合生創(chuàng)展（集團(tuán)）有限公司 4 北京首都開發(fā)控股有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7 大華集團(tuán) 8 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 9 新世界中國地產(chǎn)有限公司 10 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司 30 中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模性十強(qiáng) 企業(yè)規(guī)模 TOP10 ? 資產(chǎn)規(guī)模 10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 占百強(qiáng)的 %，其中總資產(chǎn)規(guī)模超過 200億元的企業(yè)有 6家，北京首開、萬科、合生創(chuàng)展更超過 400億元 凈資產(chǎn)為 828億元 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為 完成房屋投資總額 房屋施工總面積 2956萬平米 排名 企業(yè)名稱 1 萬科企業(yè)股份有限公司 2 上實(shí)地產(chǎn) 3 北京首都開發(fā)控股有限公司 4 中國海外發(fā)展有限公司 5 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 6 新世界中國地產(chǎn)有限公司 7 上海城投置地有限公司 8 中華企業(yè)股份有限公司 9 陽光 100置業(yè)集團(tuán)有限公司 10 上海中環(huán)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司 31 中國房地產(chǎn)企業(yè)盈利性十強(qiáng) 企業(yè)盈利 TOP10 ? 盈利能力 10企業(yè)的凈利潤總額達(dá) 95億元其中中海地產(chǎn)、萬科兩家企業(yè)凈利潤均超過 20億元 10企業(yè)凈資產(chǎn)收益率呈穩(wěn)中有升的趨勢，平均上升 % 中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、萬科、上海三盛宏業(yè)等企業(yè)的總資產(chǎn)收益率維持在 610%之間 排名 企業(yè)名稱 1 中國海外發(fā)展有