【正文】 易達(dá)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 易產(chǎn)生效率與創(chuàng)新 優(yōu)勢(shì) ： 技術(shù)關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性 減少交易成本 降低交易風(fēng)險(xiǎn) 利于內(nèi)部協(xié)調(diào)控制 有力形成壟斷的 市場(chǎng)支配能力 劣勢(shì) ： 生產(chǎn)協(xié)調(diào)性受損 增加交易成本 劣勢(shì) ： 約束企業(yè)靈活性 增加信息溝通 的成本 增加衡量部門(mén) 績(jī)效的困難 15 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 16 房地產(chǎn)企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇 ? 房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，除了生產(chǎn)成本與交易成本的比較外，還需要考慮企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇。 企業(yè)的資源稟賦適宜哪種擴(kuò)張模式 ? 當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果好于范圍經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇區(qū)域化擴(kuò)張 當(dāng)范圍經(jīng)濟(jì)效果好于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇跨區(qū)域擴(kuò)張 區(qū)域化擴(kuò)張 同一區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目增多導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)大，易形成 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 跨區(qū)域擴(kuò)張 企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張，使用共同的技術(shù)、廣告、品牌等，整合組織架構(gòu)，降低生產(chǎn)成本，追求 范圍經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 策略 17 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 18 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的選擇 小 迅速膨脹 穩(wěn)定 起步期 企業(yè)規(guī)模 區(qū)域性 專業(yè)化 企業(yè)發(fā)展階段 成長(zhǎng)期 成熟期 區(qū)域性 多元化 跨區(qū)域 專業(yè)化 跨區(qū)域 多元化 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不同的發(fā)展階段，根據(jù)自身的規(guī)模和實(shí)際條件選擇合適的商業(yè)模式 19 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變 3 20 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷五個(gè)階段 1991 1994 1998 2021 1991前 21 由下圖 GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率的關(guān)系可以看出 五個(gè)階段的劃分 22 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式演變 政府建房分配模式 1991年以前 “投機(jī)”模式 19911994 過(guò)渡模式 19941998 屬于“資本”的模式 2021至今 “杠桿”模式 19982021 ? 土地劃撥 ? 財(cái)政撥款 ? 福利分房 沒(méi)有真正意義的房企 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 計(jì)劃經(jīng)濟(jì) ? 從資金或者關(guān)系到土 地開(kāi)發(fā)權(quán)再到資金 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 區(qū)域政策不均衡 ? 類似于 91年前的建房 分配模式，孕育新模 式 — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 房地產(chǎn)業(yè)低迷 ? 以小博大：利用關(guān)系 協(xié)議拿地 以土地抵押銀 行貸款籌集啟動(dòng)金 建筑 企業(yè)墊資開(kāi)發(fā) 樓花銷售 回饋 償還欠款補(bǔ)交土地 出讓金 — 環(huán)境：取消福利分房 ? 資本密集型產(chǎn)業(yè) — 產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境： 地根、銀根緊縮，土 地新政策與控制銀行 信貸兩手抓，抬高了 房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻 23 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 4 24 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) （百?gòu)?qiáng)企業(yè)） ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)更加明顯，凈資產(chǎn)規(guī)模增速顯著提高 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化圖 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 25 2021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加： ?當(dāng)年總資產(chǎn)均值達(dá) 億元，其中總資產(chǎn)超過(guò) 400 億元的企業(yè)有 萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展 。凈資產(chǎn)均值為 億元，其中凈資產(chǎn)超過(guò) 100 億元的企業(yè)有中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等。 ?增長(zhǎng)速度方面， 2021 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá)%，凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá) %，同比大幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)了 2021 年以來(lái)的快速上升態(tài)勢(shì)。 26 ? 百?gòu)?qiáng)房企投資額增速大幅回升，土地儲(chǔ)備持續(xù)大幅增加 宏觀調(diào)控為百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了對(duì)外擴(kuò)張的良好機(jī)遇，百?gòu)?qiáng)企業(yè)紛紛加大了投資力度 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 2021 年 百?gòu)?qiáng)企業(yè) 平均完 成房地產(chǎn)投資額 億元 ， 平均增長(zhǎng)率達(dá) %， 增幅同 比提高 % 27 ? 全國(guó)土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積持上升態(tài)勢(shì) 表明土地資源進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積變化圖 2021 年 百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均規(guī) 劃建筑面積 397 萬(wàn)平方米 ， 土地儲(chǔ)備面積為 381 萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) %和 % 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 28 ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)大幅上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)收入變化圖 2021 年 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 房屋銷售額和房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均 創(chuàng)歷史最高水平 均值分別達(dá)到 銷售額 億元 收入 億元 增幅分別為 % 及 % 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 29 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng) 綜合實(shí)力 TOP10 ?規(guī)模大 平均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 億元 完成房地產(chǎn)投資達(dá) 880 億元 房屋施工總面積為 5464 萬(wàn)平米 竣工總面積為 1486 萬(wàn)平米 成長(zhǎng)穩(wěn)定 3年均銷售額增長(zhǎng)率 % 年均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng) % 年均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率達(dá) % 土地儲(chǔ)備面積共 16766 萬(wàn)平米 盈利均好 平均凈利潤(rùn)達(dá) 億元，其中中 海地產(chǎn)以 3年年均總資產(chǎn)收益率 % 年均凈資產(chǎn)收益率為 % 其中合生創(chuàng)展、大華、綠城都超 過(guò)了 25%，表現(xiàn)非常突出 排名 企業(yè)名稱 1 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 2 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 3 合生創(chuàng)展（集團(tuán)）有限公司 4 北京首都開(kāi)發(fā)控股有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7 大華集團(tuán) 8 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 9 新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 10 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司 30 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模性十強(qiáng) 企業(yè)規(guī)模 TOP10 ? 資產(chǎn)規(guī)模 10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 占百?gòu)?qiáng)的 %，其中總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 200億元的企業(yè)有 6家，北京首開(kāi)、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展更超過(guò) 400億元 凈資產(chǎn)為 828億元 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為 完成房屋投資總額 房屋施工總面積 2956萬(wàn)平米 排名 企業(yè)名稱 1 萬(wàn)科企業(yè)股