【正文】 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 首先感謝 貴 公司對(duì)於 金洲房 產(chǎn)的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態(tài)度對(duì)貴公司 蘇州市 相城區(qū) 蘭 桂坊項(xiàng)目 開展了系統(tǒng)的市調(diào)和研究工作。 本報(bào)告中， 金洲房 產(chǎn)將從 蘇州 的城市發(fā)展?fàn)顩r、 蘇州 的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)與定位三大環(huán)節(jié)入手，展開全面的論述。希望本報(bào)告中的分析研究成果能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目未來的運(yùn)作有所幫助，金洲房產(chǎn) 真誠(chéng) 期待與 貴公司 的合作。 蘇州金洲房地產(chǎn)咨詢有限公司 二 00 七年三月二十五日 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 前 言 ........................................... 1 第一部分 蘇州商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ..................... 5 一、面臨的政策環(huán)境分析 ........................... 5 政策執(zhí)行年 .............................................. 5 開發(fā)商面臨市場(chǎng)考驗(yàn) ...................................... 6 對(duì)投機(jī)和投資的影響 ...................................... 6 房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng) ........................................ 7 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 ........................... 8 人口的分布及變化 ........................................ 8 交通的分布及變化 ........................................ 8 輕軌一號(hào)線 ............................................. 10 二、商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析 ............................ 12 土地供應(yīng)總量 ........................................... 12 分類型土地供應(yīng)量 ....................................... 12 一級(jí)市場(chǎng)土地存量分析 ................................... 12 第二部分 蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 .................... 15 蘇州市商業(yè)供應(yīng)量較大，未來市場(chǎng)尤為激烈 ................. 15 蘇州現(xiàn)有商圈分布格局 ................................... 15 蘇州商業(yè)分析 ........................................... 17 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) ....................................... 20 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析情況 相城區(qū) ................ 22 一、項(xiàng)目所處的市場(chǎng)背景 .......................... 22 總體規(guī)劃－蘇州五大核心之一 ............................. 22 區(qū)位優(yōu)勢(shì)－蘇州的北大門 ................................. 23 地理環(huán)境 ............................................... 24 娛樂休閑－定格項(xiàng)目核心價(jià)值 ............................. 26 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀－項(xiàng)目的支撐點(diǎn) ................................. 26 相城區(qū)人口社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀 ................................. 27 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ......................... 29 區(qū)域特點(diǎn) ............................................... 29 區(qū)域配套 ............................................... 29 區(qū)域規(guī)劃 ............................................... 29 房地產(chǎn)市場(chǎng) ............................................. 30 第四部分 項(xiàng)目地塊及周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 .............. 36 一、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ............................ 37 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析 ................................... 37 商業(yè)市場(chǎng)需求特征分析 ................................... 40 商鋪?zhàn)馐矍闆r分析 ....................................... 40 消費(fèi)者與客戶情況分析 ................................... 41 商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格特征分析 ................................... 43 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 ................................... 43 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論及建議 ..................................... 44 第五 部分 項(xiàng)目定位及銷售建議 ...................... 45 一、項(xiàng)目地塊分析 ................................ 45 地塊分析 ............................................... 45 SWOT 分析 ............................................... 46 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要依據(jù) ....................... 47 三、項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)定位的戰(zhàn)略作用 ................ 48 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ................................ 48 項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 ....................................... 48 項(xiàng)目市場(chǎng)定位詮釋 ....................................... 48 四、項(xiàng)目客戶定位 ................................ 50 項(xiàng)目客戶群的類別劃分 ................................... 50 商業(yè)投資客群定位分析 ................................... 50 商業(yè)經(jīng)營(yíng)客群定位分析 ................................... 51 商 業(yè)消費(fèi)客群定位分析 ................................... 51 五、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及銷售分析 ....................... 53 產(chǎn)品概念演繹 ........................................... 53 項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)塑造 ....................................... 53 商業(yè)租售模式建議 ...................................... 53 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一部分 蘇州商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 一、面臨的政策環(huán)境分析 政策執(zhí)行年 2020 年仍將是政策年，不排除有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，從過去的政策頒布來看， 2020 年將更多的是政策執(zhí)行年，一方面是對(duì)市場(chǎng)的整治將提升到政治高度，另一方面稅收方面政策將有很大的可能出臺(tái)，包括前期的土地增值稅，還有現(xiàn)在如火如荼的物 業(yè)稅征收，可以說，稅收政策調(diào)控將成為政府必然的也是唯一的選擇。 從國(guó)家對(duì) 05 年和 06 年的政策調(diào)控的成果的評(píng)價(jià)來看，政府對(duì)近兩年的調(diào)控政策的效果總體上來說還是比較滿意的，未來政策的走向比較明顯。宏觀調(diào)控的重心將分成兩大塊，一是更深層、更嚴(yán)厲的政策調(diào)控，另一方面將針對(duì)地方政府的政策執(zhí)行力上進(jìn)行檢查、督察或監(jiān)督。預(yù)計(jì)以下政策調(diào)控的內(nèi)容將在 07 年著重加強(qiáng)實(shí)施和頒布： ? 結(jié)合 2020 年大量“ 9070”用地的推出以及日益膨脹的首次置業(yè)需 求，預(yù)計(jì) 2020 年下半年將是小戶型住宅的集中供應(yīng)年，預(yù)計(jì)小戶型住宅將成為 0708 年供應(yīng)的主流產(chǎn)品。 ? 政策調(diào)控預(yù)計(jì)將主要從稅收政策方面入手，除醞釀已久的物業(yè)稅之 外，消費(fèi)稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實(shí)施。 ? 考慮到日益嚴(yán)峻的人民幣升值壓力，預(yù)計(jì) 2020 上半年人民幣將再 次升值，但具體升值的幅度目前還不太明朗。 ? 政府在金融政策方面將會(huì)進(jìn)一步壓縮銀根，對(duì)開發(fā)商的資金會(huì)產(chǎn)生 較大的影響；稅收方面物業(yè)稅、增值稅的征收對(duì)投機(jī)性購(gòu)房、大宅豪宅購(gòu)房的打壓將會(huì)使得中小戶型進(jìn)一步放量。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 開發(fā)商面臨市場(chǎng)考驗(yàn) 繼 10 月 17 日香港上市公司路勁集團(tuán)正式簽署協(xié)議認(rèn)購(gòu)順馳中國(guó)55％ 股份后， 11 月 1 日路勁集團(tuán)通過旗下全資子公司雋御地產(chǎn)集團(tuán)收購(gòu)蘇州順馳地產(chǎn)公司，從而全面擁有“鳳凰城項(xiàng)目地塊”開發(fā)權(quán)。 目前銀行對(duì)開發(fā)商房地產(chǎn)貸款的限制比較嚴(yán)格：在金融、稅收等方面都會(huì)對(duì)開發(fā)商的樓盤開發(fā)產(chǎn)品較大的市場(chǎng)影響，開發(fā)商資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，開發(fā)行業(yè)整合勢(shì)在必行。 ? 一方面，因?yàn)橘J不到款，中小開發(fā)商為了資金回籠，可能會(huì)低價(jià)拋 售房屋解燃眉之急（目前蘇州市場(chǎng)這樣做的企業(yè)很少），如果大量企業(yè)拋售房屋就會(huì)造成整個(gè)房?jī)r(jià)體系的崩潰；另外一方面，因?yàn)橘J款問題，影響了開發(fā)商推出新房的進(jìn)度，可能會(huì)造成未來一兩年內(nèi)，新樓 盤推出數(shù)量減少，造成供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。 對(duì)投機(jī)和投資的影響 —— 境外投機(jī)者 境外很多投機(jī)者，包括機(jī)構(gòu)投機(jī)者，都看中了中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望通過房產(chǎn)分享中國(guó)境內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的收益，并且豪賭人民幣升值。盡管“禁外令”出臺(tái)抬高了外資的門檻，但是外資注入抬高中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的事實(shí)必然在未來三年以內(nèi)影響中國(guó)房?jī)r(jià)。他們的存在決定蘇州房?jī)r(jià) 07 年不可能出現(xiàn)像樣的下跌。 —— 國(guó)內(nèi)投資客 國(guó)內(nèi)投資者一直是影響中國(guó)房?jī)r(jià)的重要力量，蘇州的房地產(chǎn)投資者在過去的一段時(shí)間內(nèi)，絕大多數(shù)人都賺得盆滿缽溢！ 在慣性思維下，很多人仍然把投 資房屋作為首選，即使在 06 年底，一次性在一個(gè)小區(qū)內(nèi)購(gòu)買 3－ 4 套房子的投資客仍然可以見到（這還是蘇州本地的）一些高級(jí)白領(lǐng)、壟斷行業(yè)的員工、公務(wù)員、企業(yè)主仍然在投資住房。而且他們有很強(qiáng)的購(gòu)買力，是推動(dòng)蘇州房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α? 問題在于無論是投資者還是投機(jī)者，它們不是房屋的最終消費(fèi) 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 者；他們購(gòu)買房屋都是為了能更高的價(jià)格賣出去或者高價(jià)出租；隨著房?jī)r(jià)和租金價(jià)格脫離絕大多數(shù)居民的承受能力，炒房賺錢的可能性在下降；出租房屋的收益也越來越低，最后投資者、投機(jī)者為了減少損失，必定拋售房屋，房?jī)r(jià)必然下調(diào)。但是這個(gè)過程會(huì)比較漫長(zhǎng)， 至少在 07 年，大部分蘇州的投資者和投機(jī)者都將堅(jiān)守陣地。 房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng) —— 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)目前方興未艾，從炒作的角度來說，沒有房屋價(jià)格炒得離譜；但是從金融部門的反饋來看，對(duì)酒店、商業(yè)、寫字樓的貸款比普通住宅要更加嚴(yán)格；有些銀行甚至根本不批商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)貸款。由于在建項(xiàng)目較多，在未來 1－ 2 年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的供給量增長(zhǎng)會(huì)比較快，但是 3－ 4 年以后，商業(yè)地產(chǎn)的供給量會(huì)減少！ ? 蘇州市的商業(yè)地產(chǎn) 2020 年價(jià)格仍會(huì)小幅攀升，比普通住宅要稍微 好一些。 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 二、影響商業(yè)發(fā)展的因素 人口的分布及變化 由相關(guān) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以知道，近三年來蘇州人口自然增長(zhǎng)率呈負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但每年有近 15 萬外來人口涌入，同時(shí)每年有 11 萬人口遷出，使年均凈增長(zhǎng)近 4 萬人口，并且還在呈不斷上升趨勢(shì)，因此外來人口遷入成為蘇州人口增長(zhǎng)的最大因素。人口自然增長(zhǎng)主要集中在高新區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)，入遷則主要在吳中區(qū)、滄浪區(qū)和高新區(qū)。而平江區(qū)、金閶區(qū)人口呈緩慢下降趨勢(shì)或基本保持不變。相城區(qū)前兩年人口增長(zhǎng)速度基本停滯，隨著今年規(guī)劃擴(kuò)大、外資項(xiàng)目的不斷增多以及新樓盤的增多，必將有越來越多的人口遷入。人口的聚集對(duì)商業(yè)區(qū)域形成及未來發(fā)展提供了需求。 交通的分 布及變化 中 國(guó) 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 蘇州市市區(qū)主要道路交通圖