公寓營(yíng)銷(xiāo)推廣方案(已修改)
2025-05-26 12:10 本頁(yè)面
【正文】 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 1－ 緣起： ? 如何叫好又叫座？ ? 如何讓客戶感覺(jué)物超所值？ ? 如何首次開(kāi)盤(pán)成功？ ? 如何 確保開(kāi)盤(pán)三個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售 2021 萬(wàn) 市場(chǎng)背景 關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)面 悲觀 ， 后市不明朗 市場(chǎng)預(yù)期悲觀蔓延，客戶購(gòu)買(mǎi)信心不足，房?jī)r(jià)收入比被再次提上風(fēng)口浪尖，國(guó)家調(diào)控政策仍從緊，供需比失衡。 市場(chǎng)面： 本輪房地產(chǎn)調(diào)整源自國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下滑，而不是出于行業(yè)調(diào)控所致，因此調(diào)整時(shí)間跨度會(huì)更長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)有一至兩年， 現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)整剛開(kāi)始。 自年初珠三角以深圳為首房地產(chǎn)價(jià)格跳水導(dǎo)致區(qū)域全行業(yè)收縮，直至近期以萬(wàn)科為首帶頭降 價(jià)，房地產(chǎn)投資消費(fèi)萎 縮由區(qū)域逐步轉(zhuǎn)向全國(guó)蔓延趨勢(shì)。 上輪調(diào)控未受明顯影響的永州樓市，最近房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸步入冰點(diǎn)，觀望情緒濃厚。 今年以來(lái)市場(chǎng)有效供應(yīng)明顯增大，未來(lái)一年市場(chǎng)銷(xiāo)售狀態(tài)較為嚴(yán)峻。 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 2－ 全國(guó)市場(chǎng)新推樓盤(pán)促銷(xiāo)力度加大。 觀點(diǎn) 小結(jié) ： “ 大勢(shì)強(qiáng)于人 ”，這是我們對(duì)市場(chǎng)的最深刻認(rèn)識(shí)。在整個(gè)大的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)下，處于三線城市的永州樓市必然追隨 其后。 “ 跑贏大市 ”，這是我們現(xiàn)階段操作目標(biāo)。要到達(dá)這個(gè)目標(biāo)必須市場(chǎng)未動(dòng)時(shí)先于市場(chǎng)采取有效手 段，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跑 得更快。 “ 現(xiàn)金為王 ”，這是我們的緊迫任務(wù)。房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于變現(xiàn)慢，而只有房產(chǎn)成功轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿艜r(shí)，才能在市場(chǎng)動(dòng) 態(tài)發(fā)展中不斷獲取更好機(jī)會(huì)?？梢钥隙ㄔ谖磥?lái)兩年之內(nèi)，握有現(xiàn)金的房地產(chǎn)企業(yè)比以前擁有更多發(fā)展機(jī)會(huì)，甚至又是 千載難逢的機(jī)會(huì)。 關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，定位不明確 針對(duì)本案可住可辦公的雙重屬性，從區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勁，選取遠(yuǎn)志新外灘、福泉公寓兩個(gè)代表性項(xiàng)目作樣本， 參照分析 。 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 3－ 面積 48108m2 單身公寓、一房、二房商住公寓為主 ，可 自由分割。產(chǎn)品形象：盛世中央，小戶特區(qū)。 項(xiàng)目位于舜皇路與沿江東路口 ， 目前永州知名度最高，價(jià)格最貴 。 主訴求：永州第一江景概念 。 福泉公 寓 遠(yuǎn)志新外灘 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 4－ 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比分析表 公寓名稱 指標(biāo)內(nèi)容 遠(yuǎn)志新外灘（外灘一號(hào)） 福泉公寓 舜德一品金筑 建筑面積 /總戶數(shù) 萬(wàn)方 /360 戶 ★★★★ 2 萬(wàn)方 /270 戶 ★★★★ /340戶 ★★★★ 地段 濱江、河?xùn)|新區(qū)、 市政府 ★★★★★ 零陵北路鐵路橋 ★★★ 舜德摩爾中 心 ★★★ 交通 完善 ★★★★ 不夠完善 ★★★ 不夠 完善 ★★★ 綠化 空中、地面雙重園林式景觀 ，一線江景 ★★★★★ 單體公寓，綠化欠缺，周?chē)G化 ★ 缺乏綠化 ★ 品質(zhì) 高端路線，永州 中央地標(biāo) ★★★★★ 品質(zhì)感一般 ★★ 五星酒店的 高品質(zhì) ★★★★ 實(shí)際形象 外立面、規(guī)模、氣勢(shì)得到市內(nèi)外購(gòu)房者認(rèn)可 ★★★★★ 從開(kāi)盤(pán)和發(fā)卡情況看，市場(chǎng)印象良好 ★★★★ 建設(shè)周期較長(zhǎng)，客戶有負(fù)面認(rèn)知 ★★ 價(jià)格 2288 元 /平米～2600 元 /平米 ★★ 1600 元 /平米～2021 元 /平米 ★★★ － － 安全舒適度 完整社區(qū)，周?chē)?環(huán)境優(yōu)越安靜 ★★★★ 安全舒適度一般 ★★ 位于摩爾內(nèi)， 居住感一般 ★★ 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 5－ 結(jié)論： 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供應(yīng)大 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案： 占入市先機(jī) 、去化不理想 一品金筑： 地段有優(yōu)勢(shì) 、 景觀處劣勢(shì) 電梯配比 5 梯 13 戶 ★★★★★ 2 梯 13 戶 ★★★ 5 梯 17 戶 ★★★★ 戶型 主力戶型： 55～76 平米 ★★★★ 可拆分戶型 ★★★ 主力面積：50110 平米 ★★★★ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08/09/06 ★★★★ 08/09/02 ★★★ 未開(kāi)盤(pán) ★★ 優(yōu)惠 一次性付款 96折，按揭 98 折，有 VIP 卡可享額外優(yōu)惠 ★★★★ 最高 一次性付款92 折，按揭 95 折 ★★★★ 未開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 /存量 1－ 5 層為商業(yè)， 6 層以上為 公寓樓，目前 8 層可分套出售，每層 13 戶，三層共 39 戶。其銷(xiāo)售 29 套，剩余 10 套（分別是 6層 3 套 ， 7層 5 套， 8 層 2 套）。 存量約 330套左右 開(kāi)盤(pán)迄今共銷(xiāo)售住房 30 余套左右，有接近一半已售房源集中在6— 9F， 3－ 5F 做整體銷(xiāo)售。 存量約 240 套左右 舜德摩爾 一品金筑營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 － 6－ 本案策略 針對(duì)低迷市場(chǎng)： 低調(diào)入市 速戰(zhàn)速?zèng)Q 前 量后價(jià) 先 跑 先贏 針對(duì)強(qiáng)大對(duì)手： 鎖定客群 穩(wěn)住人氣 強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo) 占盡先機(jī)
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