【正文】 中華全國律師協(xié)會(huì)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引 目 錄 總則 第一編律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引 第一章商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù) 第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查 第二節(jié) 商品房銷售廣告 —— 要約與要約邀請(qǐng) 第三節(jié) 商品房買賣合同的認(rèn)購書與定金 第二章商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案 第一節(jié) 合同對(duì)商品房基本情況的約定 第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定 第三節(jié) 合同對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定 第四節(jié) 合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定 第五節(jié) 合同對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定 第六節(jié) 合同對(duì)付款方式與付款期限的約定 第七節(jié) 合同對(duì)設(shè)計(jì)變更與規(guī)劃變更的約定 第八節(jié) 合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定 第九節(jié) 合同對(duì)違約責(zé)任的約定 第十節(jié)合同對(duì)爭(zhēng)議解決的約定 第十一節(jié) 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案 第三章商品房買賣合同無效情形 第四章商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止 第一節(jié) 商品房買賣合同的履行 第二節(jié) 商品房買賣合同的變更 第三節(jié) 商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓 第 四節(jié) 商品房買賣合同的解除 第五節(jié) 商品房買賣合同的終止 第五章律師提供法律服務(wù)時(shí)不同類型商品房的區(qū)分及要點(diǎn) 第六章商品房買賣合同中的按揭 第七章商品房交付時(shí)間、交接 (交付程序 )與初始登記 (大產(chǎn)權(quán)證 )、買受人房屋所有權(quán)證 (小產(chǎn)權(quán)證 )的辦理與取得 第一節(jié) 商品房交付時(shí)間 第二節(jié) 商品房交接 (交付程序 ) 第三節(jié) 初始登記的辦理 第四節(jié) 買受人房屋所有權(quán)證 (小產(chǎn)權(quán)證 )的辦理與取得 第五節(jié)物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn) (商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償 ) 第八章訴訟、仲裁前的調(diào)解 第九章律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容 第一節(jié) 律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容 第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序 第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容 第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示 第二編律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的操作指引 第一章訴訟與仲裁的一般規(guī)定 第一節(jié)訴訟 第二節(jié)仲裁 第二章商品房買賣合同糾紛的類型 第一節(jié) 商品房買賣合同訂立階段糾紛及其處理 第二節(jié) 商品房買賣合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及其處理 第三節(jié) 商品房買賣合同效 力的糾紛及其處理 第四節(jié)商品房買賣合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止中的糾紛及其處理 第五節(jié) 商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證 (小產(chǎn)權(quán)證 )取得的糾紛及其處理 第六節(jié) 不同類型商品房的糾紛及其處理 第七節(jié) 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理 第三章律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容 第一節(jié)訴訟委托合同的簽訂 第二節(jié)律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示 附則 總 則 第 1 條制定目的 為更好地維護(hù)商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國律師辦理有關(guān)商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)在總結(jié)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本操作指引。 第 2 條適用范圍 本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。 本操作指引所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的合同。商品房在我 國具有獨(dú)特的含義，專指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、向不特定的社會(huì)公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋 (即房改房 )和經(jīng)濟(jì)適用房 (包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房 )。 本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，并可在房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的各類房屋 (包括自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購商品房 )的再轉(zhuǎn)讓。對(duì)此類房屋的交易行為，另行制定專項(xiàng)的操作指引。 本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)。 第 3 條法律依據(jù) 本操作 指引涉及的主要法律依據(jù)為： 法律類：《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等； 行政法規(guī)類：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等； 部門規(guī)章類：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房屋登記辦法》等； 司法解釋類：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。 律師提供商品房買賣合同法律服務(wù)時(shí) 應(yīng)當(dāng)注意，各級(jí)地方政府部門對(duì)本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對(duì)商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征，并且其調(diào)整和控制會(huì)在不同時(shí)期出現(xiàn)變化。律師在提供商品房買賣合同法律服務(wù)時(shí)，必須詳細(xì)了解當(dāng)?shù)嘏c商品房交易相關(guān)政府部門 (包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電氣供應(yīng)等管理機(jī)關(guān) )的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第 4 條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本原則 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)應(yīng)遵循如下原則： 4． 1 忠誠守信原則。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為 目的，在辦理委托事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。 4． 2 專業(yè)精湛原則。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉和精通法律知識(shí)，掌握與商品房買賣相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，提高操作能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。 4． 3 勤勉盡責(zé)原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對(duì)相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。 第 5 條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本要求 5． 1 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律后果。 5． 2 律師接受當(dāng)事人的委托，應(yīng)當(dāng)與委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。 5． 3 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)嚴(yán)格遵守國家發(fā)展和改革委員會(huì)、司法部《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和司法部《律師事務(wù)所收費(fèi)程序規(guī)則》的規(guī)定，向委托人收取合理的律師服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用。 5． 4 律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行中華全國律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范 (試行 )》、《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范》，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私 (根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密的事項(xiàng)除外 )。 5． 5 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過合法途徑解決沖突。 第 6 條特別聲明 本操作指引僅供律師在提供商品房 買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)過程中參考。本操作指引所述的內(nèi)容不是強(qiáng)制性的，也不保證涵蓋商品房買賣合同法律服務(wù)的全部內(nèi)容。在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實(shí)際情況，自行判斷運(yùn)用本操作指引的內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承擔(dān)，本操作指引對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。 本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是 2021 年 10 月份。 2021 年 5 月最高人民法院 相繼出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于適用 (中華人民共和國合同法 )若干問題的解釋 (二 )》 (以下簡稱《合同法司法解釋二》 )、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 (以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》 )、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 (以下簡稱《物業(yè)服務(wù)的司法解釋》 )，對(duì)操作指引的內(nèi)容有一定影響，由于對(duì)司法解釋的理解尚需進(jìn)一步深化研究，且在司法實(shí)踐中又會(huì)有很多新的疑難、復(fù)雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)按上述三個(gè)司法解釋的最新規(guī) 定執(zhí)行，謹(jǐn)慎處理，并且密切關(guān)注司法實(shí)踐的最新動(dòng)態(tài)。 第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引 第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù) 第一節(jié)商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查 第 7 條一般規(guī)定 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查。對(duì)買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)中的一項(xiàng)單獨(dú)內(nèi)容進(jìn)行。 第 8 條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)對(duì)買受人的審核與調(diào)查 8． 1 對(duì)買受人基本情況的審查 8． 1． 1 買受人為中國公民時(shí)的審核 （ 1)本市居民：居民身份證 (無居民身份證的提交戶口簿 )。 （ 2)外省市居民：居 民身份證 (無居民身份證的提交戶口簿 )和暫住證 (需要辦理暫住證的城市 )。 （ 3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽(yù)證。 8． 1． 2 買受人為中國法人及其他經(jīng)濟(jì)組織時(shí)的審核 （ 1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、上級(jí)單位批準(zhǔn)證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會(huì)購房決議。 （ 2)其他經(jīng)濟(jì)組織：營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備其他經(jīng)濟(jì)組織條件的證明。 （ 3)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：單位成立的批準(zhǔn)文件、上級(jí)主管部門批準(zhǔn)購房的文件。 （ 4)中央機(jī)關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)購房文件，單位成立的批準(zhǔn)文件。 （ 5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu)：營業(yè)執(zhí)照、上級(jí)企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書和承擔(dān)法律責(zé)任保證書。 8． 1． 3 買受人為中國港、澳、臺(tái)同胞時(shí)的審核 （ 1)港澳同胞：中華人民共和國香港 (澳門 )特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來內(nèi)地通行證。 （ 2)臺(tái)灣同胞：臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明。 8． 1． 4 買受人為外國公民、法人時(shí)的審核 （ 1)外國人：護(hù)照和外國人居留證 (無外國人居留證的，提交中國公證機(jī)構(gòu)公證的護(hù)照中文譯本 )。 （ 2)境外法人 (含港、澳、臺(tái)法人 )、其他組織 (含港、澳、臺(tái)組織 )：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證。 8． 1． 5 對(duì)買受人委托代理人的審核 （ 1)委托代理人購房的，提交授權(quán)委托書 (原件 )(如授權(quán)委托書不是當(dāng)面簽署的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證 )、受托人身份證明。 （ 2)無 (限制 )民事行為能力人購房的，由其監(jiān)護(hù)人代理購買，提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿 (監(jiān)護(hù)人由法 院指定的，提交法院出具的證明文件 )。 （ 3)港、澳、臺(tái)法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證。根據(jù) 2021年司法部 69 號(hào)令《中國委托公證人 (香港 )管理辦法》第 3 條、第 5 條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國法律服務(wù) (香港 )有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。根據(jù) 2021 年《最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的安排》第 12 條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員 )做成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本，在適用本安排時(shí)，可以免除認(rèn)證手續(xù)在對(duì)方使用”?？梢?，澳門有權(quán)限的公證機(jī)構(gòu)出具的公 證書在內(nèi)地可以直接認(rèn)可使用。根據(jù) 1993 年司法部發(fā)布的《海峽兩岸公證書使用查證協(xié)議實(shí)施辦法》第 2 條規(guī)定，臺(tái)灣出具的公證書應(yīng)由中國公證員協(xié)會(huì)或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)。 （ 4)外國法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證，公證文件在外國公證的需中國駐該國使、領(lǐng)館認(rèn)證。 另外，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和人士在中國境內(nèi)購買商品房，律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于 2021 年 7 月11 日頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)人和管理的意見》 (建住房 [2021]171 號(hào) )的規(guī)定，以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w政策，應(yīng)對(duì)以下兩個(gè)方面的問題予以關(guān)注： ①境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu) (經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外 )和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過 1 年的境外個(gè)人，可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間