2006滁州明珠園營(yíng)銷(xiāo)方案建議(已修改)
2025-05-24 23:37 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。滁州明珠園營(yíng)銷(xiāo)方案建議工作內(nèi)容：策略調(diào)整提交時(shí)間：05/09/2執(zhí)行人員：梁成中 一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目由滁州豐樂(lè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，總建25600平方米（規(guī)模較小，不利于整合規(guī)模宣傳），地處青流路和鳳凰路之間，直沿鳳陽(yáng)路，東臨人民廣場(chǎng)，南接清流公園，西連紫薇小區(qū)，北靠市交警大隊(duì)，地段、交通、配套優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)走歐式線(xiàn)路，以板式小高層建筑為主，全框架結(jié)構(gòu)，整體風(fēng)格滯后現(xiàn)今主流，風(fēng)格優(yōu)勢(shì)不明顯；項(xiàng)目推出時(shí)間較長(zhǎng)，多層銷(xiāo)售較好，但是小高層項(xiàng)目由于是屬于滁州第一家小高層建筑，消費(fèi)者對(duì)小高層住宅市場(chǎng)認(rèn)知度項(xiàng)目熟悉度低，產(chǎn)品訴求上需花一定時(shí)間，同時(shí)也由于前期小高層銷(xiāo)控沒(méi)有做好，當(dāng)然最大的原因是因?yàn)槭Ｓ喾吭矗ㄕ夹「邔涌偭康?0%左右）設(shè)計(jì)功能有一定的缺陷，導(dǎo)致項(xiàng)目小高層銷(xiāo)售狀況問(wèn)題較嚴(yán)重。 二、現(xiàn)在階段問(wèn)題點(diǎn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，結(jié)合對(duì)滁州地區(qū)最近階段小高層項(xiàng)目考察，可以得出如下結(jié)論： 小高層市場(chǎng)較冷清，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，購(gòu)買(mǎi)欲望不強(qiáng)，供需兩不旺； 現(xiàn)可售項(xiàng)目就明珠園一家，其余都未正式推廣，但各家都在截流潛在客戶(hù)，為開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售積累客源，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈； 各欲推樓盤(pán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，明顯好于明珠園，且廣告訴求更具有吸引力，賣(mài)點(diǎn)包裝較成功； 明珠園近期宣傳力度跟不上，前期積累的社會(huì)知名度會(huì)越來(lái)越弱； 明珠園小高層整體設(shè)計(jì)欠合理，缺陷較易暴露，比如小區(qū)綠地規(guī)劃、景觀塑造、戶(hù)型太大（總價(jià)高）、采光度，建筑用料等，而且絕大部分都是屬于硬傷，設(shè)計(jì)更改不易； 小高層在前期銷(xiāo)售過(guò)程中，盲目追求銷(xiāo)售率，對(duì)銷(xiāo)控方面沒(méi)有足夠重視； 以上是造成大量房源滯銷(xiāo)主要原因。三、項(xiàng)目定位建議 定位建議案址地理位置具有不可復(fù)制的優(yōu)越性，繁華程度明顯高于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，定位應(yīng)該更加重視商務(wù)辦公群體，我覺(jué)得把項(xiàng)目定位在商住皆宜的商務(wù)公寓可以更好的區(qū)隔出目標(biāo)受眾，定位沒(méi)有必要面面俱到，結(jié)合項(xiàng)目本身賣(mài)點(diǎn)，選準(zhǔn)目標(biāo)主力客戶(hù)群。 目標(biāo)客戶(hù)群描述 政府公務(wù)員自住 滁州高收入人群 企業(yè)管理層高級(jí)打工者 中小公司商務(wù)辦公 各辦事處 分公司投資客 其他考慮項(xiàng)目單體總價(jià)較大，且居家不利因素又較多，故建議以商務(wù)辦公為主要突破口，因?yàn)樵擁?xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)就是地段。投資群體也不應(yīng)該忽視，但是由于這部分群體較難找尋，只有項(xiàng)目影響力出來(lái)后，投資客才會(huì)浮出。 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)提煉 與其他幾個(gè)項(xiàng)目相比，入伙最早，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售； 地段位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善；四、項(xiàng)目推廣建議推廣原則a活動(dòng)為主，廣告為輔；b實(shí)效性要強(qiáng)， 2005年年前一定要完成所有推廣計(jì)劃，避免到時(shí)遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅（前期市調(diào)了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目年前會(huì)有行動(dòng)）；c預(yù)算盡量控制。推廣安排（一）、時(shí)間安排2005/9/15—2005/12/30，相關(guān)節(jié)點(diǎn)的把握，如節(jié)日、滁州大事件等，做好事件營(yíng)銷(xiāo)安排籌備工作；（二）、媒體選擇廣告有很多形式。除了傳統(tǒng)的報(bào)紙、電視廣告、戶(hù)外廣告外，手機(jī)短信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)派發(fā)單張等作用也不容小窺。尤其在一些商場(chǎng)、大型超市長(zhǎng)期設(shè)立宣傳點(diǎn)很有用。這種方式費(fèi)用比報(bào)紙、電視廣告都少的很多，此外還有新的“分眾傳媒:樓梯、辦公樓大堂等液晶電視廣告投放。除廣告外，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)很重要。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)包括:；。以報(bào)紙、電視為主；DM、折頁(yè)為輔；穿插外墻、售樓部形象更新改造；少選擇大面積訴求性告知廣告，多用活動(dòng)通知，活動(dòng)預(yù)告形式，制造新聞充分利用新聞媒體為項(xiàng)目做宣傳。項(xiàng)目原則及方法預(yù)算策略1. 如
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