【正文】 《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》考評創(chuàng)優(yōu) 操作指南 一、 基礎(chǔ)管理（ 22分） 二、 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（ 9分） 三、 共用設(shè)備管理（ 35分） 四、 共用設(shè)施管理（ 4分） 五、 保安及車輛管理（ 9分） 六、 環(huán)境衛(wèi)生管理（ 10分） 七、 綠化管理（ 4分） 八、 精神文明建設(shè)（ 3分） 九、 管理效益（ 4分） 一、基礎(chǔ)管理 （一）按規(guī)劃要求建設(shè)。房屋及配套設(shè)施投入使用。（ 1分）（物業(yè)部） 1. 第一句是指：參評的物業(yè)必須是符合規(guī)劃法規(guī)的、合法的、規(guī)范的建筑。 需準(zhǔn)備如下達(dá)標(biāo)資料： （ 1） 國家建設(shè)征用土地通知書 （ 2） 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 （ 3） 投資許可證 （ 4） 施工許可證 （ 5） 用地紅線圖 （ 6） 建筑規(guī)劃方案圖 （ 7） 標(biāo)準(zhǔn)層施工圖 （ 8） 地下管網(wǎng)施工圖 （ 9） 命名批復(fù) （ 10）門牌批復(fù) （ 11）建筑工程質(zhì) 檢合格證 （ 12）物業(yè)規(guī)劃驗收合格證明 ： （ 1）寫字樓使用率達(dá) 60％以上； （ 2）停車場、商場、餐廳、娛樂健身場所、郵電所等公共配套設(shè)施建成并投入使用。 需準(zhǔn)備如下達(dá)標(biāo)資料： ① 樓宇用途批復(fù) ② 配套設(shè)施施工圖 ③ 配套設(shè)施準(zhǔn)許使用證明 ④ 永久供水、供電、供氣、供熱等合同 ⑤ 配套設(shè)施投入使用開業(yè)的照片 ⑥ 出租率統(tǒng)計表 （二）已辦理接管驗收手續(xù)。（ 1分）（工程部） 的再檢驗。 需接收如下 資料： （ 1） 產(chǎn)權(quán)資料 （ 2） 技術(shù)資料 （ 3） 各種施工圖 （ 4） 各種質(zhì)檢認(rèn)定書、證明書、合格證 （ 5） 各種移交清單 （ 6） 各技術(shù)系統(tǒng)的資料和圖紙 （ 7） 資料總目錄 （三）由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。（ 1分） (物業(yè)部 ) 1. 專業(yè)化是指：公司專業(yè)化、人員專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、管理專業(yè)化。 需提供如下專業(yè)化資質(zhì)證明： （ 1） 物業(yè)管理公司簡介 （ 2） 營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書 （ 3） 物業(yè)管理資質(zhì)證書 （ 4） 辦公場地證明 （ 5） 物業(yè)公司簡介及專業(yè)人員組織架構(gòu) （ 6） 物業(yè)管理委托合同 （ 7） 所管物業(yè)項目簡介（管理期限、管理方式等） （ 8） 大廈物業(yè)管理公約 （ 9） 各種外包合同 （四）建設(shè)單位在租售大廈前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。（ 1分）（人事行政部） ： 2020年 7月 26日 條 ： （ 1）協(xié)議雙方（ 2）項目概況（ 3）服務(wù)范圍（ 4）物業(yè)管理期限（ 5）物業(yè)管理費用（ 6）付款方式（ 7）雙方的權(quán)利和義務(wù)（ 8）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（ 9）合同終止及續(xù)簽（ 10）違約責(zé)任（ 11）爭議的解決（ 12）標(biāo)志所有權(quán)（ 13）附則 4．準(zhǔn)備資料： ① 物業(yè)公司前期介入的資料簡介 ② 物業(yè)管理委托合同復(fù)印件 （五）在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。（ 1分）（物業(yè)部） ： （ 1）租戶接受并同意遵守租戶手冊、裝修指南等文件的聲明。 （ 2）租戶手冊中含有提供前期物業(yè)服務(wù)的條款。 （六）建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。（ 1分）（人事行政部） （維修專用帳戶委托書） 備資料： （ 1）合同中業(yè)主同意按需求繳納維修基金的條款 （ 2）維修基金管理制度及支付辦法 （ 3）維修基金使用紀(jì)錄 （七）房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善。（ 1分）（物業(yè)部） 一般包括： （ 1）大廈使用手冊 （ 2）裝修指南 （ 3）管理公約 （ 4）消防指南 （ 5）租戶手冊 （八）業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。（ 1分） 華夏銀行大廈是單一產(chǎn)權(quán)的項目，未成立業(yè)主委員會不扣分。 （九）業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。（ 1分） 華夏銀行大 廈是單一產(chǎn)權(quán)的項目，已簽合同。 （十）物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意。（ 1分）（指揮部） ： （ 1）參評目標(biāo) （ 2）分階段參評準(zhǔn)備 （ 3）每階段工作部署 （ 4）四個步驟： ① 創(chuàng)建準(zhǔn)備 ② 創(chuàng)建實施 ③ 迎檢 ④ 總結(jié) （ 5）創(chuàng)建準(zhǔn)備工作包括： 1）成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組 2）召開創(chuàng)建動員大會 3）參照考評標(biāo)準(zhǔn)自評自查 （ 6）創(chuàng)建實施工作包括： 1）整改自查不合格項目 2）加強(qiáng)物業(yè)硬件和軟件建設(shè) 3）專家模擬考評 （ 7）迎檢工作包括： 1）組織申報 2）安排考評 路線和迎檢人員 3）準(zhǔn)備現(xiàn)場資料 4）布置會場 5）接受考評組檢查 （ 8）總結(jié)工作包括： 1）總結(jié)考評結(jié)果 2）繼續(xù)整改不合格項 ： （ 1）準(zhǔn)備： ① 報請開發(fā)商同意 ② 成立爭創(chuàng)小組 ③ 召開動員大會 ④ 每月至少兩次自檢 （ 2）實施： ① 確定整改細(xì)節(jié)及完成期限 ② 邀請專家小組考評 ③ 組織 “參觀 ”取經(jīng) 要求準(zhǔn)備的考評資料： 創(chuàng)建規(guī)劃 實施方案 爭創(chuàng)小組責(zé)任分工表 爭創(chuàng)小組工作會議紀(jì)要 自檢和整改紀(jì)錄 物業(yè)公司向業(yè)主報請參評的請示及批復(fù) （十一）大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)， 并執(zhí)行具體的落實措施和考核辦法。（ 2分）（人事行政部） 準(zhǔn)備以下資料： 1．物業(yè)管理服務(wù)工作程序 2．質(zhì)量保證制度 3．收費管理制度 4．財務(wù)制度 5．崗位考核制度 6．項目服務(wù)規(guī)范匯編 （十二）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。（ 1分）（人事行政部） 準(zhǔn)備以下資料： 在職員工名錄 員工證件匯總表 證件樣本復(fù)印件 職業(yè)道德培訓(xùn)紀(jì)錄 員工手冊 各崗位服務(wù)規(guī)范用語 （十三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。（ 1分 ）（人事行政部） 應(yīng)用計算機(jī)： 物業(yè)用戶管理系統(tǒng)（物業(yè)資源、房間信息、用戶檔案、用戶繳費、用戶賬務(wù)） 綜合事物管理系統(tǒng)（文件檔案、用戶投訴、工程維修、用戶裝修、合同管理、信息管理、財務(wù)報表） 人事工資管理系統(tǒng)（人事檔案、工資核算、固定資產(chǎn)、倉庫庫存） 智能化設(shè)備： 設(shè)備運行管理 消防管理 保安管理 停車場管理 遠(yuǎn)程抄表管理等 準(zhǔn)備以下資料： 計算機(jī)應(yīng)用情況簡介 計算機(jī)使用管理規(guī)定 會計電算化管理制度 智能化設(shè)備功能及應(yīng)用情況介紹 智能化設(shè)備管理規(guī)定 應(yīng)用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行管理的場景圖片和操作記錄 （十四）物 業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。（ 1分）（人事行政部） 兩個原則： 取之于用戶，用之于用戶 公平、公正、公開原則（收支定期張榜公布） 準(zhǔn)備如下資料： 財務(wù)管理制度 會計制度 財務(wù)預(yù)算管理規(guī)定 押金管理規(guī)定 管理費收繳管理規(guī)定 管理費支出管理規(guī)定 有償服務(wù)管理規(guī)定 維修基金管理制度 財務(wù)公開監(jiān)督制度 （十五）房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，方便查閱。（ 1分）（工程部） 性質(zhì)：工程檔案 準(zhǔn)備資料： （ 1） 大廈樓層平 面圖 （ 2） 大廈各層使用情況統(tǒng)計冊 （ 3） 大廈各層房屋大中修紀(jì)錄 （ 4） 大廈設(shè)備設(shè)施檔案（總目錄） （ 5） 大廈設(shè)備設(shè)施的大中修紀(jì)錄 （ 6） 大廈設(shè)備設(shè)施安裝資料及圖紙（總目錄） （十六）建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。（ 1分）（物業(yè)部） 用戶檔案總目錄（產(chǎn)權(quán)資料、用戶資料、裝修資料、用戶來函等） 用戶檔案管理規(guī)范 一套完整的用戶檔案 （十七）建立 24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)務(wù)和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問訊和投訴。（ 1分）（物業(yè)部） 物業(yè)部設(shè)立 24小 時服務(wù)、投訴熱線。 保安部、工程部專業(yè)人員 24小時值班。 物業(yè)部設(shè) 24小時大廈總值班。 建立回訪制度，物業(yè)部統(tǒng)一回訪與各部門個別回訪相結(jié)合 建立服務(wù)承諾制度（