【正文】 1 第一章總論 項目名稱 穆屯村城中村改造項目（ 1住宅 用地） 項目承建單位概況 承建單位： 渭南市奧林匹克體育發(fā)展有限責任公司 項目負責人：郭新民 渭南市奧林匹克體育發(fā)展有限責任公司是經(jīng)渭南市人民政府批準，于 2020 年 12月 10日正式成立的具有法人資格的國有控股公司，主要從事渭南市體育場館運行管理、體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)及設施建設、體育賽事組織、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃等業(yè)務，公司注冊資金來 1億元人民幣。公司注冊地址：渭南市朝陽大街中銀大廈 16 樓。 編制依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城市房屋拆遷管理條例》 國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干問題》 2 《渭南市委、市政府關于進一步加快城鎮(zhèn)化建設的決定》 《渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 《渭南市城市建設總體規(guī)劃》（ 20202020） 《渭南市區(qū)房屋拆遷管理暫行辦法》 陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 項目單位提供的有關資料 項目提出的理由和過程 為了改善渭南城市居民住房保障問題， 市政府決定，在進行體育中心建設的同時，將體育中心周邊地區(qū) 205 土地用于住宅 開發(fā)建設用地 ， 通過市場運作招、拍、掛等方式融資建設。這樣一個方面改 善目前‘‘城中村’’居民的居住條件，另外一方面加快城市基礎設施建設，提高城市中心區(qū)土地使用效率，渭南市奧林體育產(chǎn)業(yè)務發(fā)展有限責任公司提出了該項目的建設意向，項目提出后，公司進行了大量的調(diào)查研究，研究結(jié)論認為，項目的建設對提高城市品味、加快城市基礎設施步伐、改善城中村群眾生活，擴大城市就業(yè)以及解決渭南市建設土地不足問題有重要的意義。 項目區(qū)位置 該項目擬建地址 位于 樂天大街 以北， 市體育中心 以西 。 具體 3 位置：市體育中心及綠化帶以西，穆屯村安置區(qū)以東，穆屯村改造商業(yè)綜合樓用地以北 ， 2住宅用 地以南 。項目規(guī)劃總用地 205畝。 項目建設規(guī)模與目標 穆屯村城中村改造項目（ 1住宅用地） 總占地 205 畝。其中 住宅 用地 185 畝， 渭河大街及 規(guī)劃路 用地 20 畝。采用招、拍、掛形式，由開發(fā)商建設。 主要建設 住宅 綜合 樓 用房。 項目規(guī)劃總建筑面積 25 萬平方米 ，其中 包括 商業(yè) 住宅，公共建筑。及 配套建設道路、供水、供電、綠化、采暖、消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡、通訊等公用設施。 主要建設條件 該項目建設條件較好： 一是國家和渭南市政府對加快城中村改造和改善城市居民住房條件出臺一系列扶持政策，支持城市基礎 設施建設和城中村的改造； 二是項目建設方案符合渭南市城市總體規(guī)劃（ 20202020）； 三是項目建設區(qū)位于渭南高新區(qū)，交通、電力、供水等基礎條件較好，可以滿足建設 要求 ； 四 是項目建設緊鄰渭南市體育中心，周邊有陜西省首家三級甲等醫(yī)院渭南 市中心醫(yī)院、渭南市文化藝術(shù)中心、博物館等大型 4 公益性建筑，緊靠渭清路、樂天大街等城市主干道，區(qū)位優(yōu)勢明顯，開發(fā)潛力較大。 項目總投資估算及資金來源 項目估算總投資 5億 元。其中：主體工程投資 億 ，配套工程投資 5000萬元。 資金來源： 招商引資 。 項目建設周 期 本項目建設期限為 4年， 20202020年。 該項目的建設符合國家政策，建設依據(jù)充分，項目提高城市品位，改善了城市環(huán)境和居住條件，給城市中心提供較完善的商業(yè)配套。渭南市政府對該項目大力支持，召開專題會議研究解決建設中存在的突出問題。該項目建設條件優(yōu)越，社會效益顯著。 項目建設的主要問題有二點：一是項目涉及前期拆遷，其進度決定了本項目的進度。二是項目投資較大，資金落實有一定困難。 為確保項目建設順利進行，建議建設單位做好以下工作：一全力做拆遷工作，為項目建設創(chuàng)造前提條件；二是多渠道籌措建設資金，加強招商引資力度；三做好規(guī)劃及前期設計工作，力增 5 建成后為渭南城市亮點；四抓好工程項目管理工作，確保工程質(zhì)量進度和投資目標的實現(xiàn)。 建議政府管理部門盡快批復項目相關文件，使項目盡快啟動。 6 第 二 章 項目建設的背景和必要性 穆屯村?城中村?改造以改善城中村綜合環(huán)境，完善城市公共服務功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目標，按照政府主導、市場運作、科學規(guī)劃、綜合改造、尊重民意、因村制宜、利民益民的原則，堅持以城市規(guī)劃為指導，以機制創(chuàng)新為基礎，以城市基礎設施建設、地塊開發(fā)及安置房建設為抓手， 以實現(xiàn)農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)為主導，加強?城中村?改造的控制和引導，充分消除在景觀、體制、社會、經(jīng)濟等方面的城鄉(xiāng)差異，從而實現(xiàn)現(xiàn)有村民居住社區(qū)化、保障社會化、環(huán)境生態(tài)化的戰(zhàn)略目標。 近年來，渭南市經(jīng)濟發(fā)展較快， 2020年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，較上年增長 %。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長，全市規(guī)模以上工業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13652 元，增長 %。固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %，全社會固定資產(chǎn)投資完 成 億元，同比增長 %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 ，增長 %，基礎設施完成投資 ，增長 %，一大批城市基礎設施建設項目開工建設，市政府安排的 2020年城建項目，是建市以來數(shù)量最多、規(guī)模最大、投資額度最高的一年，中心城市總投資達 7 億元。 渭南市委、市政府新近出臺的《關于進一步加強城鎮(zhèn)化進程的決定》中，明確將渭南中心城市的發(fā)展定位為國際山水文化旅游城市；關中東部新興工業(yè)城市；秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流澡心城市；關中最適宜人居的綠色生態(tài)文明城市。并按照每 年增加 萬城市人口的增長速度，力爭到 2020年中心城市人口將達到 60 萬以上。 穆屯村所處位置是將來渭南市城市中心，東鄰渭南市文化行政辦公區(qū)，與渭南市中心區(qū)綠色走廊相連，東北部為渭南市行政中心，南、西靠渭南市商住區(qū)，北部為渭南市將來的重要交通通道，對渭南市城市形象影響較大，因此，必須盡快進行城中村改造，以改變目前村莊與城市不相適應的狀況，促進城市面貌的改善。 ，提高群眾生活質(zhì)量的需要 是加快城市可持續(xù)發(fā)展，推進城市化和現(xiàn)代化 的需要 該項目的建設，將對穆屯村城中村進行改造，在滿足人們生活必須的住房建設的同時，建設大量的綠化，滿足人們休閑和健身需要。據(jù)測算，項目建成后的總體綠化率將由目前的不足 15%提高到45%左右，消除了一批城市衛(wèi)生?死角?，美化了城市環(huán)境，對建設 8 生態(tài)型城市有重要的推動作用。 隨著項目的建設，將配套建設道路、電力、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施，使群眾的居住環(huán)境大為改善。也促進了城市基礎設施建設。 管理水平的需要 從該項目的實施，將為渭南市高新區(qū)城中村改造提供成熟的經(jīng)驗，為大規(guī)模進行城中村改造打下基礎，為提高城市管理水平創(chuàng)造了條件。 項目實施后，一方面可以為每戶拆遷群眾提供一套成本房和 25平方米的商業(yè)建筑，用于補助群眾的收入；另一方面，項目實施后，可以為當?shù)厝罕娞峁┚蜆I(yè)崗位，提供群眾收入。據(jù)測算，項目的實施，每戶群眾年收入將增加 10000 元以上，大大縮小與城鎮(zhèn)居民的收入差距。同時，項目建設時，將充分考慮當?shù)鼐用竦纳鐣Ｕ蠁栴}，同步建設一些保障性設施，提 高群眾的社會保障水平。 9 第 三 章 項目建設條件分析 市體育中心及綠化帶以西，穆屯村安置區(qū)以東，穆屯村改造商業(yè)綜合樓用地以北， 2住宅用地以南。項目規(guī)劃總用地 205 畝。 項目區(qū)區(qū)內(nèi)氣候為暖溫帶半濕潤大陸季風氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。據(jù)渭南氣象站 1953年 2020年資料，多年平均氣溫 ℃，最高 42℃，最低 ℃，多年平均降水量 ，最大年降水量 ，最小年降水量301mm；多年平均蒸發(fā)量 ，最降水量的 ，年內(nèi)降雨量主要集中在 9 月份。 渭南市區(qū)座落在渭河南岸的Ⅰ Ⅲ級階地上，南依坡塬，北瀕渭河，尤河南北穿越而過。海拔在 338405 米之間，地勢較為平坦，由南向北傾斜，坡度 ‰之間，平均坡降 3‰，土壤承載力為1222T/m2，屬Ⅰ Ⅲ級非自重濕 陷性黃土和Ⅲ級自重濕陷性黃土。 渭南市城區(qū)屬汾渭地區(qū)渭河小區(qū)東部。其地質(zhì)構(gòu)造是汾渭內(nèi)陸斷陷西段的渭河地塹。南深北淺，長箕狀拗陷。地塹上充填著深厚的第四系地層，充填物皆由渭河 及兩岸支流沖積洪積經(jīng)多次侵蝕和堆積的回旋，形成廣闊階地的平原格局。抉建地址處在二級階地， 10 地層上部為中更新世沖積黃土、亞粘土、砂礫石夾 12層古土壤層，下部為亞粘土和卵石層，基座為三門系細砂到亞粘土。 該區(qū)屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震帶的西南部分，查《陜西省地震烈度區(qū)劃圖》為 8176。區(qū)，應進行抗震設防，建、構(gòu)筑物應按基本烈度采取抗震措施。 項目用水類型主要為公共建筑用水、生活用水及澆灑用水。項目規(guī)劃區(qū)供水結(jié)合城市供水系統(tǒng)，水源由市政東水廠及規(guī)劃北水廠供給，從渭清路、樂天大 街等城市供水干管接入，可滿足給水需要。 排水體制按照《渭南市城市總體規(guī)劃》，采取雨污分流制排水體制。項目區(qū)生活污水排入城市污水管網(wǎng)即可；雨水按照地形采取管線最短就近排放的原則，匯集后排入城市雨水管網(wǎng)。 項目用電由高新區(qū)良田 110KV 變電站供尖，目前，渭清路、樂天大街等城市公網(wǎng)布線合理，接線方便，可滿足項目建成后用電需求。 項目所在地通信事業(yè)十分發(fā)達，目前固定電話交換機總?cè)萘窟_到 50 萬門以上，移動電話容量達 20 萬部以上，寬帶網(wǎng)絡通訊設施配備齊全。通信設備和能力完全可滿足 項目需要，并對項目的實施與運行具有極大的促進作用。 11 項目區(qū)能源采取天然氣供應。樂天大街的天然氣管道已敷設，可滿足項目需要。 渭南市委、市政府把實施項目帶動戰(zhàn)略作為實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要手段，把優(yōu)化投資和經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境作為生命線工程給予高度關注。經(jīng)過連續(xù)開展?項目建設年?活動和近幾年的實踐，保障項目建設環(huán)境，促進項目加快建設的意識已經(jīng)深入人心。加快中心城市建設是市委、市政府確定的五項重點工作之一。渭南城中村改造工程是今后一段時期內(nèi)市政府的重點工作任務，渭南市政府和有關部門給予高度重視和大力支持，市政府出臺了《關于加快渭南中心城市城中村改造的意見》，為項目建設提供了多種有利條件和優(yōu)惠政策。建設該項目也是實施渭南中心城市?西進北擴?戰(zhàn)略目標的重要組成部分。由于項目的實施對改善被拆遷群眾生活有積極的促進作用，項目從立項開始，就得到拆遷區(qū)群眾的廣泛支持和擁護，把該項目建設看做政府為民辦的實事、大事之一，為項目建設提供力所能及的支持和幫助。因此， 只要該項目的建設過程和程序符合城市規(guī)劃和相關法律法規(guī)規(guī)定，無論是在政策環(huán)境、資金環(huán)境、行政執(zhí)法環(huán)境、施工環(huán)境等方面均是有保障的。 渭同市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項目地處渭南市城市中心西北 12 部，是渭南市今年城市發(fā)展的重點地區(qū)，建設區(qū)內(nèi)給排水、供電、供熱、通信等外部設施系統(tǒng)齊全，距離近，保障性可靠，均可滿足項目區(qū)建設需要。該項目的建設符合渭南市國民經(jīng)濟?十一五?發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設規(guī)劃及有關的法律法規(guī)規(guī)定，項目建設的外部環(huán)境有保障，可以建設。 13 第 四 章 項目建設方案 根據(jù)實地調(diào)查摸底和未來城市人口結(jié)構(gòu)特點，設計了 多層 和 高層 兩種居住用房，同時配套建設相應的商業(yè)用房和公共建筑，用于解決拆遷居民的安置問題和日后生活保障 問題。 在充分考慮住宅功能齊全，環(huán)境美觀，經(jīng)濟適用的基礎上進行戶型設計。其中： （ 1） 多層 戶型包括 三 室 二 廳 二 衛(wèi) ， 單戶建筑面積為 110m2。 （ 2） 高層 戶型為 二 室 二 廳一衛(wèi)，單戶建筑面積為 ； 項目規(guī)劃總占地 205 畝。 建筑面積 25萬平米。 名 稱 單位