【正文】 社區(qū)物業(yè)調(diào)查報(bào)告 第一篇：社區(qū)物業(yè)調(diào)查報(bào)告 天津廣播電視大學(xué) 11春行政管理本科調(diào)查報(bào)告 社區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)查 姓名： 學(xué)號(hào)： 分校： 專(zhuān)業(yè)： 指導(dǎo)老師： 時(shí)間： 天津市河?xùn)|區(qū)中山門(mén)互助南里社區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)查近年來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對(duì)實(shí)施再就業(yè)工程和推進(jìn)城市化水平等都起到了積極的促進(jìn)作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內(nèi)容豐富，關(guān)系百姓利益，所以倍受人們關(guān)注。如何規(guī)范發(fā)展中小城市社區(qū)物業(yè)管理工作，更好地滿(mǎn)足廣大群眾日益增長(zhǎng)的物業(yè)管理需求，已經(jīng)成為亟待解決的重要民生問(wèn)題。今年以來(lái)，按照市委“三進(jìn)三幫”活動(dòng)統(tǒng)一部署，我多次深入掛鉤聯(lián)系點(diǎn) —— 河?xùn)|區(qū)中山門(mén)互助南 里街道、社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)同志、干群代表進(jìn)行交談與探討，詳細(xì)了解社區(qū)物業(yè)管理方面目前存在的困難，并就如何解決這些困難進(jìn)行了一些探索和思考。 一、調(diào)查目的 1，更深入了解物業(yè)行業(yè)，豐富對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的欠缺； 2，了解我們物業(yè)的現(xiàn)有情況 二、調(diào)查方法 此次調(diào)查主要采用個(gè)人問(wèn)卷調(diào)查方式進(jìn)行。 三、調(diào)查時(shí)間 2021年 8 月 2021 年 9 月 四、調(diào)查對(duì)象 社區(qū)業(yè)主 五、調(diào)查結(jié)果分析 （一）社區(qū)物業(yè)管理存在的困難 總的來(lái)看，社區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展 趨勢(shì)是積極的、良好的。成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理社會(huì)化發(fā)展趨勢(shì)初步顯現(xiàn)，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理越來(lái)越重視。但也存在較多困難與矛盾，主要包括以下幾個(gè)方面： 物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。目前小區(qū)的物業(yè)管理公司中，有的是開(kāi)發(fā)商的附屬，有的是由開(kāi)發(fā)商代管，有的公司中標(biāo)后又轉(zhuǎn)手發(fā)包，因此所提供的物業(yè)管理服務(wù)整體水平不高，運(yùn)作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問(wèn)題仍然存在，甚至還存在只管收費(fèi)不管服務(wù)的現(xiàn)象。另外，由于涉及房屋建設(shè) 質(zhì)量、公共配套設(shè)施建設(shè)不足、開(kāi)發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時(shí)等問(wèn)題，給后期實(shí)施物業(yè)管理帶來(lái)諸多遺留問(wèn)題。這些造成了業(yè)主因種種不滿(mǎn)而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)管理公司并無(wú)良好對(duì)策只能被動(dòng)降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終物業(yè)管理公司面臨虧損經(jīng)營(yíng)的境地。 相關(guān)主體職權(quán)不對(duì)等、關(guān)系不明確、職責(zé)不清晰。一是居民委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司沒(méi)有管理職權(quán)。居民委員會(huì)作為政府最基層的辦事機(jī)構(gòu)，主要擔(dān)負(fù)著政府授予的社會(huì)公共管理職能，物業(yè)管理公司作為企業(yè)承擔(dān)著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務(wù)，與居民委員會(huì)不存在上下級(jí)隸 屬關(guān)系。居民委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司沒(méi)有管理、約束職權(quán)，只能是協(xié)調(diào)指導(dǎo)。但許多居民一旦物業(yè)管理公司在服務(wù)上出現(xiàn)問(wèn)題，他們 都找居民委員會(huì)協(xié)調(diào)，而物業(yè)管理公司卻以種種理由拒絕配合工作，居民委員會(huì)只能被動(dòng)應(yīng)付。二是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司關(guān)系不明確。有的業(yè)主委員會(huì)貪圖眼前利益，依附于物業(yè)管理公司，不能真正起到監(jiān)督作用，不能真正代表廣大業(yè)主的利益；有的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)自己的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業(yè)管理公司左右為難；部分物業(yè)管理公司誤以為所接管的物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業(yè)主之上。三是社會(huì)治安與住宅小區(qū)保安界限劃分不清。目前，小區(qū)保安與公安機(jī)關(guān)社會(huì)治安的概 念不清，許多業(yè)主把住宅小區(qū)保安服務(wù)等同于“保鏢”服務(wù)，一旦出現(xiàn)家庭財(cái)物被盜、丟失等問(wèn)題，便將責(zé)任全部推到物業(yè)管理公司身上，并以此作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。 物業(yè)管理運(yùn)作方式中缺少必要的監(jiān)督環(huán)節(jié)。目前小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作方式主要是：由居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主，通過(guò)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選擇物管公司；由物管公司收取物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用，履行物業(yè)管理職責(zé)，做好小區(qū)日常管理工作；由住建部門(mén)負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)。但業(yè)主委員會(huì)只負(fù)責(zé)選擇物管公司，卻對(duì)物管公司工作質(zhì)量沒(méi)有履行監(jiān)督權(quán)；住建部門(mén)只負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)，也未對(duì)物 管公司工作質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。因此物管公司的工作質(zhì)量主要靠其自律，或小區(qū)居民的提醒，如此工作質(zhì)量大打折扣。隨著小區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)質(zhì)量的下降，小區(qū)居民有的開(kāi)始不愿交納物管費(fèi)；有的出現(xiàn)從眾心理，別人不交我也不交；有的長(zhǎng)時(shí)間不交物業(yè)費(fèi)，形成了一種習(xí)慣。物業(yè)公司因物管費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用難以收繳，工作質(zhì)量更是得不到保證。如此 形成惡性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)收繳越來(lái)越難，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理方面產(chǎn)生較多矛盾，如打掃衛(wèi)生不及時(shí)、電梯經(jīng)常不開(kāi)、綠化遭到破壞、爭(zhēng)奪停車(chē)位引發(fā)沖突等。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯 后，規(guī)劃、建設(shè)、管理之間缺乏有效銜接。目前有的住宅小區(qū)整體規(guī)劃水平不高，規(guī)模偏小的問(wèn)題較為突出，特別是老居民區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問(wèn)題，為后期實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。從規(guī)模上看，住宅小區(qū)建筑面積偏小，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)管理公司的持續(xù)發(fā)展。在住宅小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等問(wèn)題較為嚴(yán)重，也給后期實(shí)施物業(yè)管理帶來(lái)諸多問(wèn)題。在住宅小區(qū)驗(yàn)收過(guò)程中，由于綜 合驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，往往在設(shè)施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進(jìn)行諸如公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施建設(shè)，由于涉及住戶(hù)利益而無(wú)法施工，同樣為后期實(shí)施物業(yè)管理增加了困難。 法規(guī)建設(shè)滯后，與當(dāng)前物業(yè)管理新形勢(shì)不相適應(yīng)。目前針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，僅有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令 [2021]第 504 號(hào)），而且其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低 等問(wèn)題缺乏有效的制約手段，無(wú)法根本保證物業(yè)管理主管部門(mén)依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。 歷史遺留問(wèn)題較多，后期解決困難重重。一方面設(shè)施老化不配套。特別是老居民區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施，地下管網(wǎng)大多年久失修，排污能力較差，并且大多是隨意進(jìn)出等開(kāi)放式布局，不利于安全管理。另一方面亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫(huà)現(xiàn)象比較突出。部分住宅小區(qū)占用公共部位和公共場(chǎng)地搭建貯藏室、簡(jiǎn)易房，在樓道里存放私人物品等現(xiàn)象屢禁不止，成為住宅小區(qū)“久治不愈”的老大難問(wèn)題。 六、調(diào)查體會(huì)通過(guò)此次實(shí) 地調(diào)查走訪(fǎng)，我主要是了解本社區(qū)物業(yè)情況及物業(yè)行業(yè)的大體情況趨勢(shì)。這讓我對(duì)我們社區(qū)的物業(yè)狀況有了一定的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體物業(yè)知識(shí)，