【正文】 社區(qū)物業(yè)調查報告 第一篇：社區(qū)物業(yè)調查報告 天津廣播電視大學 11春行政管理本科調查報告 社區(qū)物業(yè)管理工作調查 姓名： 學號： 分校： 專業(yè)： 指導老師： 時間： 天津市河東區(qū)中山門互助南里社區(qū)物業(yè)管理工作調查近年來，隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅小區(qū)的開發(fā)建設發(fā)展迅猛，在很大程度上改善了廣大群眾的生活居住水平，對實施再就業(yè)工程和推進城市化水平等都起到了積極的促進作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的深入和延伸，因涵蓋內容豐富，關系百姓利益，所以倍受人們關注。如何規(guī)范發(fā)展中小城市社區(qū)物業(yè)管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，已經(jīng)成為亟待解決的重要民生問題。今年以來，按照市委“三進三幫”活動統(tǒng)一部署，我多次深入掛鉤聯(lián)系點 —— 河東區(qū)中山門互助南 里街道、社區(qū)有關負責同志、干群代表進行交談與探討，詳細了解社區(qū)物業(yè)管理方面目前存在的困難，并就如何解決這些困難進行了一些探索和思考。 一、調查目的 1，更深入了解物業(yè)行業(yè)，豐富對專業(yè)知識的欠缺； 2，了解我們物業(yè)的現(xiàn)有情況 二、調查方法 此次調查主要采用個人問卷調查方式進行。 三、調查時間 2021年 8 月 2021 年 9 月 四、調查對象 社區(qū)業(yè)主 五、調查結果分析 （一）社區(qū)物業(yè)管理存在的困難 總的來看，社區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展 趨勢是積極的、良好的。成立住宅小區(qū)業(yè)主委員會，建立專項維修資金制度，物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，物業(yè)管理社會化發(fā)展趨勢初步顯現(xiàn)，社會各界對物業(yè)管理越來越重視。但也存在較多困難與矛盾，主要包括以下幾個方面： 物業(yè)管理服務整體水平不高，企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。目前小區(qū)的物業(yè)管理公司中，有的是開發(fā)商的附屬，有的是由開發(fā)商代管，有的公司中標后又轉手發(fā)包，因此所提供的物業(yè)管理服務整體水平不高，運作不規(guī)范，“重建輕管”、“建管不分”、“建管脫節(jié)”的問題仍然存在，甚至還存在只管收費不管服務的現(xiàn)象。另外，由于涉及房屋建設 質量、公共配套設施建設不足、開發(fā)商售房前與交房后承諾不一致和房屋售后維修不及時等問題，給后期實施物業(yè)管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務費，但物業(yè)管理公司并無良好對策只能被動降低服務質量，導致惡性循環(huán)，最終物業(yè)管理公司面臨虧損經(jīng)營的境地。 相關主體職權不對等、關系不明確、職責不清晰。一是居民委員會對物業(yè)管理公司沒有管理職權。居民委員會作為政府最基層的辦事機構，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)管理公司作為企業(yè)承擔著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務，與居民委員會不存在上下級隸 屬關系。居民委員會對物業(yè)管理公司沒有管理、約束職權，只能是協(xié)調指導。但許多居民一旦物業(yè)管理公司在服務上出現(xiàn)問題，他們 都找居民委員會協(xié)調，而物業(yè)管理公司卻以種種理由拒絕配合工作，居民委員會只能被動應付。二是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司關系不明確。有的業(yè)主委員會貪圖眼前利益，依附于物業(yè)管理公司，不能真正起到監(jiān)督作用，不能真正代表廣大業(yè)主的利益；有的業(yè)主委員會沒有正確認識自己的權利和義務，對物業(yè)管理公司指手劃腳，不依合同辦事，使物業(yè)管理公司左右為難；部分物業(yè)管理公司誤以為所接管的物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌駕于廣大業(yè)主之上。三是社會治安與住宅小區(qū)保安界限劃分不清。目前，小區(qū)保安與公安機關社會治安的概 念不清，許多業(yè)主把住宅小區(qū)保安服務等同于“保鏢”服務，一旦出現(xiàn)家庭財物被盜、丟失等問題，便將責任全部推到物業(yè)管理公司身上，并以此作為拒交物業(yè)服務費的理由。 物業(yè)管理運作方式中缺少必要的監(jiān)督環(huán)節(jié)。目前小區(qū)的物業(yè)管理運作方式主要是：由居民委員會指導業(yè)主，通過選舉成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選擇物管公司；由物管公司收取物管費、停車費等費用，履行物業(yè)管理職責，做好小區(qū)日常管理工作；由住建部門負責行業(yè)指導。但業(yè)主委員會只負責選擇物管公司，卻對物管公司工作質量沒有履行監(jiān)督權；住建部門只負責行業(yè)指導，也未對物 管公司工作質量進行有效監(jiān)督。因此物管公司的工作質量主要靠其自律，或小區(qū)居民的提醒，如此工作質量大打折扣。隨著小區(qū)物業(yè)管理、服務質量的下降，小區(qū)居民有的開始不愿交納物管費；有的出現(xiàn)從眾心理，別人不交我也不交；有的長時間不交物業(yè)費，形成了一種習慣。物業(yè)公司因物管費等各項費用難以收繳，工作質量更是得不到保證。如此 形成惡性循環(huán)，物業(yè)管理費收繳越來越難，物業(yè)管理服務質量越來越差，物業(yè)管理方面產(chǎn)生較多矛盾，如打掃衛(wèi)生不及時、電梯經(jīng)常不開、綠化遭到破壞、爭奪停車位引發(fā)沖突等。 小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯 后，規(guī)劃、建設、管理之間缺乏有效銜接。目前有的住宅小區(qū)整體規(guī)劃水平不高，規(guī)模偏小的問題較為突出，特別是老居民區(qū)。從規(guī)劃設計上看，住宅小區(qū)內的整體規(guī)劃標準不高，物業(yè)服務用房、配套服務設施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。從規(guī)模上看，住宅小區(qū)建筑面積偏小，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了物業(yè)管理公司的持續(xù)發(fā)展。在住宅小區(qū)建設過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設施預留地、房屋建設質量和地下管網(wǎng)低標準建設等問題較為嚴重，也給后期實施物業(yè)管理帶來諸多問題。在住宅小區(qū)驗收過程中，由于綜 合驗收把關不嚴，往往在設施不配套的情況下竣工一棟入住一棟，再進行諸如公廁、垃圾中轉站等配套設施建設，由于涉及住戶利益而無法施工，同樣為后期實施物業(yè)管理增加了困難。 法規(guī)建設滯后，與當前物業(yè)管理新形勢不相適應。目前針對社區(qū)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，僅有國務院《物業(yè)管理條例》（國務院令 [2021]第 504 號），而且其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區(qū)建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低 等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導和協(xié)調物業(yè)管理工作。 歷史遺留問題較多，后期解決困難重重。一方面設施老化不配套。特別是老居民區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施，地下管網(wǎng)大多年久失修，排污能力較差，并且大多是隨意進出等開放式布局，不利于安全管理。另一方面亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象比較突出。部分住宅小區(qū)占用公共部位和公共場地搭建貯藏室、簡易房，在樓道里存放私人物品等現(xiàn)象屢禁不止，成為住宅小區(qū)“久治不愈”的老大難問題。 六、調查體會通過此次實 地調查走訪，我主要是了解本社區(qū)物業(yè)情況及物業(yè)行業(yè)的大體情況趨勢。這讓我對我們社區(qū)的物業(yè)狀況有了一定的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體物業(yè)知識，