【正文】 更多工程資料盡在我的主頁 上海海上海項目物業(yè)管理策劃方案 理念篇 □導言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構思 ● 人力資源開發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結合作用 ● 物業(yè)管理之文化內涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)， 運用 與 物管 實踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 更多工程資料盡在我的主頁 □導言 ?出土?于這幾個關鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個曾起過的名字：大連花園、情愛 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個關聯(lián)的名稱：上實發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 [海上海 ]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬平方米，總建筑面積為二十三萬平方米，其中 7 幢住宅建筑面積為九萬 多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為七萬多平方米，商業(yè)面積近三萬平方米。 [海上海 ]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅 300 米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在?海上海?3 公里范圍左右。 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 更多工程資料盡在我的主頁 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 ● 物管理念 —— 秉承『 海上?！坏膶I(yè)運營、統(tǒng)一管理之模式； 『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠投資，保障其利益。投資商上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實房地產(chǎn)有限公司，將聘請文化經(jīng)營公司進行專業(yè)運營，統(tǒng)一管理及全程服務達到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營者、業(yè)主、消費者、物業(yè)公司六方共贏。 物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務機構，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運營模式之精髓，創(chuàng)新服務理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內，各方共享共獲收益財富。 —— 展現(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設計和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空 間?即：第一層次的城市空間、第二層次是由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構成的外部空間、第四層次是為建筑內部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。 [海上海 ]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢，也展現(xiàn)各個社區(qū)功能定位，并作了相應的空間分割。 —— 統(tǒng)領總體布局，“四統(tǒng)一”模式運用； 要做好 [海上海 ]物業(yè)管理，就必須要將 它的 層次空間 與 功能定位相結合，充分運用其特點，進行總體構思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術，忠實服務于?城民?。物業(yè)管理公司全方位配合 [海上海 ]運營商?四統(tǒng)一? 的模式運用，即?統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷策劃?。做到統(tǒng)一和多采相結合，既統(tǒng)一而又不單一。 —— 滿足它的功能定位，點面結合，布局平衡，重點突現(xiàn)； [海上海 ]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領時尚創(chuàng)意 LOFT。[海上海 ]創(chuàng)意商業(yè)街用?建筑語言：劃分成五大場景制造區(qū)塊，即：（一） 混凝土 ,（二） 金屬 ，（三） 玻璃 ，（四） 磚 ，（五） 木材。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場、海上會館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動與新聞事件的源點。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標志性建筑串聯(lián)， 結合功能定位特點，設定二級管理，三個層次運作機制，以點面結合，布局平衡，重點突現(xiàn)的方法劃成 5 個業(yè)務管理部門， 3 個管理區(qū)域。（詳敘見?總體構思?）。 —— 服務體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面； [海上海 ]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務體系。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開始，更多工程資料盡在我的主頁 全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務理念，延伸服務至終。經(jīng)營與『海上海新城』配套的服務功能、開設多項軟硬件設施，做到想?城民?之所想，提供便民、利民的優(yōu)質服務。 ● 總體構思 提示： 針對『海上海新城』物業(yè)管理的各個要素，通過周密的市場調研，深入 挖掘未來?城主?生活、工作、交際等活動需求，充分融合 [海上海 ]的建筑與藝術的結晶，以及最新的物業(yè)管理服務理念確立整體設想和思路： 三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式 —— 作為『海上海新城』的服務體系支撐 區(qū)域優(yōu)勢： [海上海 ]?創(chuàng)意居?的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應以及較強的輻射作用，必將帶動楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟騰飛。 文化優(yōu)勢： [上實發(fā)展 ]正在開發(fā)的 [海上海 ]，它不僅是要在文化本體要素中，實現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節(jié)和未來式前景的有機融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動促進人 才與資本的自由結合。既引進國內外文化企業(yè)的地方總部，又設立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實現(xiàn)對上海地產(chǎn)文化缺失項目的有效補白。 企業(yè)優(yōu)勢： [上實發(fā)展 ]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，為 [海上海 ]的文化積淀夯實堅實基礎； [上實物業(yè) ]管理公司聚集人才、品牌、經(jīng)驗的優(yōu)勢，為『海上海新城』的物業(yè)管理發(fā)展奠定了基礎。 [海上海 ]新城的前瞻性的規(guī)劃，使公司充滿信心在最短的時間內將『海上海新城』創(chuàng)建為國家級優(yōu)秀示范商務住宅小區(qū)。明確的發(fā)展方向如下： [上實物業(yè) ]以 ?專業(yè)規(guī)范嚴謹?shù)墓芾?，綜合高效熱忱的服務，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美 好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。? 作為企業(yè)的質量方針。 理念： 時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待業(yè)主。 宗旨： 業(yè)主至上，服務第一，寓服務于管理之中。 思想： 業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 目標： 滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。 態(tài)度： 不能帶‘不’字作結束語。 誠信： 說到的一定做到，做到的比說到的更好。 精神： 務實進取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，綜合效益一流。 我們可以承諾：項目完工一年內創(chuàng) 建上海市優(yōu)秀示范小區(qū)；全部項目完工兩年內，將『海上海新城』爭創(chuàng)國家優(yōu)秀示范小區(qū) /大廈。 更多工程資料盡在我的主頁 我們的工作重點： ①為 智能化 設施的運行、維護和開發(fā)度身定制一套維保、運行實施方案。 ②積極與政府部門加強溝通與協(xié)調，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。我們將實施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。常規(guī)期以技防為主，人防為輔。依靠現(xiàn)代化的實施和 [上實物業(yè) ]卓越的管理，讓 [海上海 ]的業(yè)戶盡享安寧與平安。 ④對業(yè)戶的裝修運用 [上實物業(yè) ]成功的管理經(jīng)驗，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷的方 式，做到?有章可循，違章必糾?，預防為主，將違章控制在萌芽狀態(tài)之中。 ⑤導入 CIS 形象 識別系統(tǒng)，創(chuàng)一個國際品牌形象，塑造一流的管理形象。 我們的工作措施是： ①智能化管理上的三步到位：住戶培訓到位，物業(yè)從業(yè)人員培訓到位，工程維修到位。 ②定期與政府部門溝通，多開工作會、聯(lián)誼會。對社區(qū)精神文明建設，取得政府部門的支持和認可。 ③由于是開放式?城區(qū)和街區(qū)?，在安全管理上，將運用現(xiàn)代化手段，三防結合，確保安全。人防采取快速推進法。中控統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，?巡崗?與?固定崗?相結合。全面防范與重點防范結合， ?小圍合?和?大圍合?結合。在充分強調自我防范的前提下，以技防為主，運用智能化保安設施和監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布防，確保萬無一失。 ④管理采取情、理、法手段并用，加強現(xiàn)場督導，確保無違章裝修。在審核上嚴格把關，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。 ⑤精心養(yǎng)護小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實施垃圾分流，強化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設。 〃養(yǎng)護好已有綠化，實施由地面向空中進展的立體式綠化工程，加強對商戶環(huán)保意識的灌輸，增強所有人員的環(huán)保健康意識。 〃做好水池管理定期清理污泥，配備施工船只，清理水葫蘆等垃圾，確保水系達到 國家環(huán)保標準。 〃垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。 ⑥加強社區(qū)文化建設，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。 ⑦運用科技手段，合理調度，有序停車。加強引導，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。 ⑧分片管理與中心管理相結合，實行首問負責制。員工一崗多能，一專多能。 ⑨發(fā)揮公司整體優(yōu)勢，對電梯、保潔、保安、道路、水域、商務、文化娛樂、車輛管理等方面實行專業(yè)化管理，全方位降低成本，為業(yè)主 /商戶提供更多的無償服務，讓它們受更多工程資料盡在我的主頁 益受惠。 ⑩ 公司要為『海上海新城』管理設立一個?文化策劃專員?職位，專門負責聯(lián)絡 [海上海 ]營運商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動；弘揚發(fā)展商的?文化地產(chǎn)?經(jīng)營理念；制定 物業(yè)公司執(zhí)行計劃，配合行動，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、 LOFT 商業(yè)裙樓的各項營運需求。 特別舉措 —— 搭建平臺 ①以開發(fā)商創(chuàng)造的硬件為基礎，依托營運商搭建的平臺，將物業(yè)管理服務溶入至日常運作中，充分體現(xiàn)物業(yè)的增值保值之功效； ②引入 高科技 、 智能化 的技術手段，提升 高端物業(yè) 管理服務。 全面導入 CIS 形象和 ISO900 14000 體系 ①管理 CIS 形象導入是『海 上海』 整體形象的組成部分； ②將 ISO900 14001 質量和環(huán)境體系引入 [海上海 ]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎。 ● 人力資源開發(fā) 優(yōu)秀管理人員是 [上實物業(yè) ]最寶貴的資產(chǎn)，公司強調人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。所以從這層意義上來說，經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。而做人的工作，應在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時，積極從外部招聘引進?專才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。 [上實物業(yè) ]人員管理的宗旨 —— 是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才 。在 [海上海 ]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進行管理對人才潛能進行開發(fā)的人力資源管理體系，啟動?四優(yōu)?工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術與文化經(jīng)營和管理人才。為企業(yè)文化再造奠定基礎、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項目創(chuàng)造條件。 [上實物業(yè) ]將秉承 [上海實業(yè)集團 ]的人才觀，運用壓力機制和激勵機制，量才錄用，知人善任，為人才的培訓創(chuàng)造良好的空間，最終激勵員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。 [上實物業(yè) ]的人員管理體系由五部分組成： 更多工程資料盡在我的主頁 確定標準、嚴格招聘 [上實物業(yè) ]在 [海上海 ]項目管理中將遵循上述用人標準，確定了以下幾項相關指標： a、知識層次。 為了符合高端物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的中專以上文化程度以外，部分崗位引進本科以上的專業(yè)技術人才。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊伍素質；維修崗要求全部持證上崗。 b、錄用考核。 所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、機試，心理測試等錄用考核外，必須通過外語，電腦使用、智能化基本知識的考核，成 績合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過技能考試。 c、人員配臵比率。 加大管理人員的配臵比率（本項目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為 1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉變。 d、年齡結構。 經(jīng)理級決策人員 3550 歲、管理層員工為 2645 歲、保安員為 2030 歲、其他操作層員工可放寬到 2050 歲。 e、工作經(jīng)驗。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗尚不足的、年輕的員工。 量才適用、合理配臵 為最大限度地發(fā)揮人員的主 動性和積極性，充分挖掘員工的潛能。 [上實物業(yè) ]將對企業(yè)人力資源進行有效的配臵，合理設計各工作崗位的工作內容和職責范圍，目的是使人適合于職務，使職務適合于人，充分體現(xiàn) ?全用人、用好人? 的思路。 規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領，到基層進行試用實習， 并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求 而又有其他專長的，實行素質機制 配臵機制 組織機制 績效機制 激勵機制 制訂素質標準嚴格錄用考核 培訓培養(yǎng)提高 制訂規(guī)范管理 形象規(guī)范管理 分層管理措施 工資福利等物質保障 榮譽晉升等精神獎 勵 人員