【正文】 ?早班接班后，將夜班填寫的《巡邏情況匯總表》送到管理處。 ?指揮出入轄區(qū)的車輛，有序停放及時疏散，確保道路暢通。 安保接班 ?所有當(dāng)值人員提前 5 分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。 2)車輛管理：建立健全的車輛登記和停放制度。物業(yè)公司將不定期組織消防檢查，對重點地段、重點區(qū)域?qū)嵤┫辣O(jiān)控。 很顯然， LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街上三座標(biāo)志性建筑的功能定位 —— 原創(chuàng)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集的公眾場所。前期開辦費用主要用于以下幾個方面： 1）前期介入的人員工資、福利、培訓(xùn)等； 2）前期介入的辦公費用，前期介入的各項資料制作； 3）前期介入的基本裝備費用（部分的物業(yè)用具及機械設(shè)備）； 4）因前期介入管理中，隱含著多種不可預(yù)測性，故有一部分開發(fā)費用用于彌補物業(yè)管理費的不足。 細 ──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀察、細設(shè)想，對 每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能。 ?我公司把?超值服務(wù)?的承諾真正落到實處，并切實使業(yè)主 /住戶能感受得到。 ?我公司除全權(quán)管理物業(yè)的同時，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。 ● 公司業(yè)績 ?我公司自 1997 年 7 月成立至今七年有余，直接管理面積由最初的 萬 m2猛增到目前的 240 多萬 m2，管理種類綜合齊全，是滬上業(yè)內(nèi)絕無僅有的。公司在上海地區(qū)發(fā) 展物業(yè)管理享有天時地利人和的優(yōu)勢。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群 和富于想象與追求的人群。 (3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動和文化行動，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是 一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境 (4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個性并獨特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量。同時還會擬定了每一崗位、每一工種詳細的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準，規(guī)范企業(yè)和員工的動作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。 經(jīng)理級決策人員 3550 歲、管理層員工為 2645 歲、保安員為 2030 歲、其他操作層員工可放寬到 2050 歲。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。 ④管理采取情、理、法手段并用，加強現(xiàn)場督導(dǎo)，確保無違章裝修。 更多工程資料盡在我的主頁 我們的工作重點： ①為 智能化 設(shè)施的運行、維護和開發(fā)度身定制一套維保、運行實施方案。 ● 總體構(gòu)思 提示： 針對『海上海新城』物業(yè)管理的各個要素，通過周密的市場調(diào)研，深入 挖掘未來?城主?生活、工作、交際等活動需求，充分融合 [海上海 ]的建筑與藝術(shù)的結(jié)晶，以及最新的物業(yè)管理服務(wù)理念確立整體設(shè)想和思路： 三大優(yōu)勢建立創(chuàng)新模式 —— 作為『海上海新城』的服務(wù)體系支撐 區(qū)域優(yōu)勢： [海上海 ]?創(chuàng)意居?的創(chuàng)舉，極具魅力示范效應(yīng)以及較強的輻射作用，必將帶動楊浦區(qū)全面的經(jīng)濟騰飛。 更多工程資料盡在我的主頁 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 ● 物管理念 —— 秉承『 海上?！坏膶I(yè)運營、統(tǒng)一管理之模式； 『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營業(yè)主的長遠投資，保障其利益。 —— 統(tǒng)領(lǐng)總體布局，“四統(tǒng)一”模式運用； 要做好 [海上海 ]物業(yè)管理，就必須要將 它的 層次空間 與 功能定位相結(jié)合，充分運用其特點，進行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實服務(wù)于?城民?。明確的發(fā)展方向如下： [上實物業(yè) ]以 ?專業(yè)規(guī)范嚴謹?shù)墓芾?，綜合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主 /使用人創(chuàng)造美 好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。依靠現(xiàn)代化的實施和 [上實物業(yè) ]卓越的管理，讓 [海上海 ]的業(yè)戶盡享安寧與平安。 〃垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。特別需要擇優(yōu)一批懂得文化藝術(shù)與文化經(jīng)營和管理人才。 規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層進行試用實習(xí)， 并在實習(xí)過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，對不合崗位要求 而又有其他專長的，實行素質(zhì)機制 配臵機制 組織機制 績效機制 激勵機制 制訂素質(zhì)標(biāo)準嚴格錄用考核 培訓(xùn)培養(yǎng)提高 制訂規(guī)范管理 形象規(guī)范管理 分層管理措施 工資福利等物質(zhì)保障 榮譽晉升等精神獎 勵 人員管理 工作崗位設(shè)計 合理配臵人務(wù) 量化考核、素質(zhì)評價 末位淘汰、優(yōu)化組合 更多工程資料盡在我的主頁 調(diào)崗安排使用。 通過實踐總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項考試等三種評介方法在內(nèi)的管理人員素質(zhì)評價體系，對員工的 ?德、能、勤、績? 進行全面客觀的評鑒。 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)鏈中一環(huán)，在我們實務(wù)操作孤傲成，也應(yīng)體現(xiàn)文化理念的指導(dǎo)性和先進性，將日常繁瑣的事務(wù)與?新文化地產(chǎn)?中對應(yīng)理念作相應(yīng)的結(jié)合。 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 從本行業(yè)二十年的發(fā)展歷程來看，物業(yè)管理早已不限于?四保一維?的具體事務(wù)運行上，理念優(yōu)化，觀點更新，服務(wù)更細化，深入至人文關(guān)懷和至尚人本管理。 [上實物業(yè) ]所擁有的保潔、保安和特殊服務(wù)經(jīng)營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。今年上半年度公司也已在蘇州、無錫、寧波相繼托管和顧問管理了一批綜合性物業(yè)樓宇。 ?遵守國家、政府法律法規(guī)，堅持?合法、合理、合情?地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。 ?各管理處配合業(yè)委會、居委會開展的旨在推動精神文明建設(shè)的家居咨詢、便民民服務(wù)、文娛活動、消防演習(xí)、業(yè)主聯(lián)誼和專題講座時，深受業(yè)主 /住戶 的歡迎，都獲得了很好的效果。 更突出的理由：現(xiàn)在的 [上實物業(yè) ]管理團隊已具備了： 一種共同的 信念 一樣執(zhí)著的 追求 一致奮斗的 目標(biāo) 一支優(yōu)秀的 隊伍 還有相應(yīng)的 經(jīng)濟實力… ? 高層領(lǐng)銜管理人 —— 李勝來 先生，是勞動和社會保障部國家職業(yè)資格培訓(xùn)教程（物業(yè)管理）編審委員會委員、主審，《物業(yè)管理實務(wù)手冊》副主編，上海市人民政府采購中心咨詢專家（物業(yè)管理），上海市物業(yè)管理招投標(biāo)專家委員會成員，上實物業(yè)管理（上海）有限公司總經(jīng)理，上海上實金馬物業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理。 更多工程資料盡在我的主頁 ● 物 管運營財務(wù)收支預(yù)案 物業(yè)管理費用支出匯總表 項目 內(nèi)容 月支出 （元 /月） 年支出 （元 /年） 備注 管 理 費 管理人員工資 90,200 1,082,400 表一 管理人員福利 63,687 764,244 表二 辦公費用 10,000 120,000 表三 小計 163,887 1,966,644 保 安 費 保安人員工資 61,400 736,800 表四 保安人員福利 51,992 623,904 表五 保安設(shè)備設(shè)施費用 4,000 48,000 表六 小計 117,392 1408,704 保 潔 費 保潔人員工資 39,600 475,200 表七 保潔人員福利 28,166 337,992 表八 清潔衛(wèi)生費用 28,000 336,000 表九 小計 95,766 1,149,192 相關(guān)費用 其他費用 8,000 96,000 表十 酬金及稅金費用 81,904 982,848 表十一 小計 89,904 1,078,848 設(shè)備設(shè)施相關(guān)費用 公共能耗費用 101,750 1,221,000 表十二 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護 71,000 852,000 表十三 小計 172,750 2,073,000 支出合計 639,699 4,436,388 ? 管理費用支出（ RMB） 表一：人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準（人 /月） 月工資 物業(yè)經(jīng)理 1 6,500 6,500 副經(jīng)理（兼工程經(jīng)理） 1 5,200 5,200 經(jīng)理助理（客戶經(jīng)理） 1 4,500 4,500 行政主管 1 2,800 2,800 客戶主管 2 3,100 6,200 更多工程資料盡在我的主頁 客戶接待 5 1,700 8,500 財務(wù)兼文員 1 1,900 1,900 出納兼接待 2 1,600 3,200 電腦維護員 1 2,100 2,100 倉管員 1 1,500 1,500 設(shè)備工程師（強、弱電） 2 4,200 8,400 工程領(lǐng)班 2 2,100 4,200 強電工 10 1,850 18,500 水電維修 8 1,300 10,400 泥木雜工 2 1,000 2,000 小計 10 90,200 表二：管理人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 90,200 元 51％ 46,002 工會及教育附加 90,200 元 ?％ 3,157 雙薪 (年終獎 ) 90200 元 ?12 月 7,517 服裝 450 元 /套 2 套 41 人 ?30 月 1,230 保險 120 元 /年 ?41 人 ?12 月 410 管理人員節(jié)假日值班 (2,0000?7 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?6 人 ?12月 2,041 工程人員節(jié)假日值班 (1,5000?12人 ?21天 ?10天 ?300%)元 /班 ?10人 ?12月 1,500 更多工程資料盡在我的主頁 工程人員值班 2 人 ?10 元 /人 ? 天 1,830 小計 63,687 表三：辦公及折舊費用支出（ RMB） 項目 月費用 文具費 800 通訊費（手機、 BP 等） 2,500 交通費 800 公共交際費 2,400 廣告宣傳（節(jié)假日布臵） 1,000 書報雜志 300 水電費 1,000 辦公設(shè)備維保費 500 辦證費 600 小計 10,000 ? 保安費用支出（ RMB） 表四：人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準（人 /月） 月工資 保安經(jīng)理 1 3,500 3,500 保安班長 6 1,700 10,200 保安隊員 28 950 26,600 監(jiān)控安保 10 850 8,500 值崗保安（巡邏） 14 900 12,600 小計 61 61,400 表五：保安人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 61,400 元 51％ 31,314 工會及教育附加 61,400 元 ?％ 2,149 雙薪 61,400 元 ?12 月 5,117 餐費 61 人 6 元 /天 21 天 7,686 服裝 500 元 /套 2 套 61 人 ?24 月 2,542 保險 120 元 /年 ?61 人 ?12 月 610 保安人員節(jié)假日值班 (10,000?40 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12 月 744 保安人員值班 15 人 ?4 元 /人 ? 天 1,830 小計 51,992 更多工程資料盡在我的主頁 表六：保安設(shè)備設(shè)施費用支出（ RMB） 項目 月費用 易耗品 800 保安警用設(shè)備維修 1,200 消防設(shè)備養(yǎng)護費 1,200 社會聯(lián)防費 800 小計 4,000 ? 保潔費用支出（ RMB） 表七：保潔人員工資費用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準（人 /月） 月工資 保潔主管 1 2,200 2,200 保潔領(lǐng)班 3 1,400 4,200 保潔工 28 900 25,200 綠化工 8 1000 8,000 小計 40 39,600 表八：保潔人員福利費用支出（ RMB） 項目 計算式 月費用 四金 39,600 元 ％ 20,196 工會及教育附加 39,600 元 ?％ 1,386 雙薪（年終獎） 39,600 元 ?12 月 3,300 服裝 280 元 /套 2 套 40 人 ?24 月 933 保險 110 元 /年 ?40 人 ?12 月 367 保潔人員節(jié)假日值班 (20200?30 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12月 1,984 小計 28,166 表九：清潔衛(wèi)生費用支出（ RMB）